FRASERS CENTREPOINT TRUST（FCT.SP）：买入：1HFY16符合预期

闪光提示2016年4月22日1HFY16业绩符合预期铜锣湾点和成本控制有助于抵消Northpoint AEI的影响；运营和债务指标保持健康目标价维持在2.25新元;重申买入评级1HFY16业绩符合预期1HFY16的业绩与预期相符，收入为9400万新加坡元（占2016财年49％的汇丰银行：1.94亿新加坡元，占50％的共识性2016财年：1.90亿新加坡元），净利润为6700万新加坡元（占50％的HSBC 2016E：1.35亿新加坡元），可分配收入为5400万新加坡元（占51％汇丰2016财年：1.07亿新加坡元）和DPU为5.9新币分（占2016财年的51％：11.7）新币分和2015财年预期共识的50％：11.9新币。我们注意到，可分配收入略微增加，为5700万新元，经理人以单位支付了更多费用，但仍保留了下来（有可能在2HFY16以后支付以平滑分配）。业绩公布后，我们的估计保持不变。铜锣湾点和成本控制有助于抵消Northpoint AEI的影响Causeway Point占FCT 2016年第2季度NPI的48％，保持了整个投资组合的业绩，该资产的收入和NPI分别同比增长2.9％和5.5％（投资组合收入和NPI：-0.8％和+ 2016财年第2季度同比增长0.4％，而2016财年第2季度房地产支出同比下降3.8％）。由于2016年3月开始的AEI导致空缺增加，Northpoint收入和NPI在2016财年第2季度分别下降了6.6％和6.4％。AEI预计将持续至2017年9月，并将分两个阶段进行： 2016年10月 目标价（新币）上一个目标（SGD）2.25分享价格（新币）上/下2.01+11.9%（截至2016年4月21日）市场数据市值（SGDm）1,844市值（美元）1,368BBGFCT SP3m ADTV（美元）1.34RIC公约金融和比率（SGD）年到09 / 2015a09 / 2016e09 / 2017e09 / 2018e汇丰DPU0.1160.1170.1180.123汇丰DPU（上）----变化（％）----共识DPU0.1160.1190.1190.120股息收益率（％）5.85.85.96.1价格至净资产1.11.11.11.152-周价格（SGD）2.402.051.704月15日10月15日4月16日这将涉及零售空间的重新配置，某些租户的搬迁和目标价：2.25高：2.15低：1 .80电流：2 .01一些升级工程；第2阶段（2017年1月至9月）将涉及与Northpoint City的整合以及一些升级工作。在AEI期间，预计入住率会有所变化，管理层预计2016年5月至6月谷底入住率将达到72％（2016年3月：81.7％），到2016财年末将达到86％。 AEI的资本支出预算为6000万新元，将导致平均总租金上涨c9％，而该物业的NLA预计将减少c4％。鉴于Northpoint年收入为5,000万新元。以及每年约3700万新元的NPI，AEI本身的直接影响是微不足道的-与Northpoint City的整合将带来更大的收益。运营和债务指标保持健康；重申买入（目标价：2.25新元）2016财年第2季度购物者流量增长了c4％（除Northpoint之外，由于其他因素而急剧增长），而租户销售增长了c2％，从而在过去几个季度保持了上升趋势。 2016财年第2季度租金退还率为12.0％，部分原因是特定租赁的一次性过账（不包括这些，退租幅度在c7-8％左右）。债务指标保持稳定，负债率为28.3％，固定债务为74％，债务成本为2.3％，加权平均债务到期时间为1.91年。我们的目标价维持在2.25新加坡元，意味着11.9％的上涨空间。该股的交易价格较RNAV溢价3％，股息收益率为5.8％（两年期DPU CAGR为2.6％）。重申买入。资料来源：彭博社，汇丰银行估计CFA高级房地产分析师Pratik Burman Ray *香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。云母（P）021/01/2016云母（P）073/06/2015报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本房地产Frasers Centrepoint Trust（FCT SP）买入：1HFY16符合预期买进自由浮动59% 股本 房地产2016年4月22日2在本文件中，汇丰银行可能会根据英国公投的结果对潜在的经济影响发表评论。汇丰银行没有政治立场，本文档和此处包含的信息无意于促进或采购，或与促进或采购有关英国公投中所提问题的特定结果。财务与估值：Frasers Centrepoint相信购买RNAV计算（SGDm）资产总值铜锣点1,058北角640樟宜市角369红豆点175锚点112勿洛角131其他资产123总GAV2,608债务(718)其他负债(106)负债总额(824)区域导航1,784台数（米）917RNAV /单位（SGD）1.95FCT：历史PBV图表1.51.31.10.9Jan-10 Jan-11 Feb-12 Feb-13 Mar-14 Mar-152016年4月FCT PBV资料来源：彭博社，汇丰银行 平均 +1个标准差 -1标准差FCT：相对于FSSTI和FSTREI的性能180160140比率增长和单位分析截至09/2015年09 / 2016e 09 / 2017e 09 / 2018e年同比变化120100802010年1月1月11日2月12日至2月13日3月14日至3月15日2016年4月FCTFSSTIFSTREI净投资收益（用于分配）11%1%2%4%资料来源：彭博社，汇丰银行完全稀释的EPU-3%-39%2%4%完全稀释的DPU4%0%1%4%比率息税前利润率61%62%62%62%净债务/资产28%27%27%26%息税前利润/净利息支出6.06.25.96.2净债务/ EBIT6.15.65.55.3每单位数据（美分）EPU18.711.411.512.0稀释的EPU18.711.411.512.0DPU11.611.711.812.3稀释后的DPU11.611.711.812.3股息收益率（％）5.85.85.96.1收入财产净收入税后收入12%3%11%3%4%-39%2%2%2%3%3%4%+1标清：1.20平均克：1.10-1标准偏差：1.00财务报表年到09/201509 / 2016e09 / 2017e09 / 2018e损益摘要（SGDm）总收入189194199204物业费用(58)(59)(60)(62)财产净收入131135138142资产管理和信托费用(16)(15)(16)(16)息税前利润115120123126净利息费用(19)(19)(21)(20)投资收益/其他收益75444税前收入171104106110所得税费用0000税后收入171104106110净投资收益（用于分配）106107109113现金流量摘要（SGDm）经营产生的现金120151127131投资活动产生的现金流量(1)445筹资活动产生的现金流量(145)(127)(130)(134)现金及现金等价物净变动(26)2811期初现金和现金等价物42164445现金及现金等价物期末16444547资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资物业2,4642,4642,4642,464其他非流动资产63646566非流动资产总计2,5272,5282,5292,530当前资产贸易及其他应收款5788现金及现金等价物16444547流动资产总额22515354总资产2,5492,5792,5822,584流动负债贸易及其他应付款项32626365短期借款278180180180其他流动负债18181818流动负债合计328259261262非流动负债计息借贷440539539539其他非流动负债27272727非流动负债合计467565565565负债总额794824826827净资产1,7551,7551,7561,757 股本 房地产2016年4月22日3+1标准偏差：6.5％平均克：6.1％-1sd：5.7％估值与风险目标价维持在2.25新元;重申买入我们的估值方法基于RNAV和DDM的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们针对FCT的RNAV为1.95新元，而我们的两阶段DDM估值为2.80新元–两者均未发生变化，因此DDM估值和RNAV的平均值为2.37新元。我们的保费/折扣框架将这个平均估值（由于其相对较低的交易流动性）折让了5％（保持不变）；因此，我们将FCT的目标价固定在2.25新元（不变）。我们的目标价意味着有11.9％的上涨空间，并且鉴于投资者偏爱稳定的现金流和可产生股息的股票，我们维持对该股的买入评级。下行风险尽管郊区购物中心历来在下行周期中比其他资产类别更具韧性，但疲软的经济增长环境或经济衰退可能会对零售销售和零售资产的表现产生负面影响。收购交易的超额支付带来了另一个下行风险–特别是，并非所有投资者都看好海外收购交易，还可能导致投资者给予额外的折扣。FCT：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）30%FCT：DDM估值的历史折让-10%20%10%0%-20%-30%-10%11月11日8月12日5月13日2月14日10月14日7月15日16年4月FCT平均+1标准差-1标准差-40%11月11日10月12日13年8月14年7月15年5月2016年4月FCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计FCT：预期股息收益率FCT：股息收益率跨10年期政府债券7.5%6%5%6.5%4%5.5%3%4.5%Jan-11 Nov-11 Oct-12 Aug-13 Jul-14 May-15 Apr-16FCT平均+1标准差-1标准差2%1月11日11月11日10月12日8月13日7月14日5月15日4月16日FCT股息收益率分布在10年期政府债券上资料来源：彭博社，汇丰银行估计资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标准偏差：9％平均值：3％-1sd：-3％+1标清：-22％平均克：-26％-1标清：-31％平均克：4.0％ 股本 房地产2016年4月22日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中使用的评级定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减