FRASERS CENTREPOINT TRUST（FCT.SP）：OW：BEDOK POINT设置为拐角

Flashnoteabc全球研究图房地产股票–新加坡超重目标价（新元）1.95星狮中心信托OW：勿洛角转弯（FCT SP）股价（新元）1.80预测股息收益率（％）6.3潜在回报率（％）14.6注意：潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差加上预测的股息收益率性能1M3M1200万绝对值（％）2.90.6-21.4相对^（％）-2.8-3.2-20.4索引^海峡时报指数RIC公约彭博FCT SP市值（美元）1,186市值（SGDm）1,4851965年企业价值（SGDm）自由流通量（％）57注：（V）=挥发性（请参阅披露附录）2014年4月23日David Choo *，CFA物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0612Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行+65 6658 0611Shweta Arora *班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 066/04/2014云母（ P） 068/04/2013云母（P）077/01/2014免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读 1HFY14 results marginally ahead of HSBC估计勿洛角预计会有所改善。收购樟宜城市点将推动中期DPU增长 FCT是我们首选的新加坡房地产投资信托基金之一；重申目标价1.95新元FCT报告2014财年第2季度收入为4100万新加坡元，DPU为0.029新加坡元，使得1HFY14的收入和DPU分别达到8100万新元和0.054新元（分别占我们2014财年预测的1.6亿新元和0.111新元的51％和48％）。与往年一样，FCT保留了其1H可分配收入的一部分（210万新元或每单位0.003新加坡元），预计将在第四季度作为股息全额支付。考虑到这一保留，FCT的1HFY14 DPU略高于我们的预期。勿洛角重新定位完成； 2HFY14的入住率有望提高：由于过去六个月以来在购物中心进行的重新定位工作，勿洛角仍然是薄弱环节。勿洛点的入住率在第二季度下降至77％（第一季度：80％），但管理层指导认为，该购物中心目前的预租率超过90％，我们应该看到购物中心的入住率从第三季度开始恢复（主租户Harvey Norman预计将于五月在购物中心开业）。本季度，FCT投资组合中其余购物中心的出租率保持稳定，FCT购物中心（不包括勿洛角）的平均租金调升幅度保持在10-12％的强劲水平。收购樟宜城市点（CCP）的工作将于2014年6月前后完成。本月早些时候，FCT宣布以3.05亿新元收购CCP（收购收益率：5.5％）。在我们的报告《 FCT：准备收购樟宜城市要点》（2014年4月10日）中，我们假设假设60％的债务和40％的股本混合使用，那么此次收购将使FCT的DPU增加2-3％。此外，我们注意到，随着购物中心经历其第一个租赁续约周期（从2014年底开始），该购物中心在中短期内可能会产生显着的内部增长。FCT是我们在该行业的首选之一。重申OW。我们继续喜欢FCT稳定的现金流量，管理层的往绩记录，保守的资产负债表，合理的估值以及稳定增长的潜力。 FCT目前的FY14e收益率为6.3％，14-16财年DPU复合年增长率为1.9％（不包括潜在的收购增长）。由于尚未确定资金组合，我们尚未将樟宜城点收购纳入我们的数字。基于这些结果，由于铜锣湾点的租金和利润率假设提高，我们将14-15财年的DPU估算提高了3％。我们的目标价为1.95新元不变，基于DDM和RNAV估值的平均值，并以定性溢价-折扣框架覆盖。 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2014年4月23日 资料来源：彭博社，汇丰银行平均趋势线-1sdFCT PBV+ 1sd14年4月12年5月10年5月08年6月+1 SD：0.84+1 SD：1.32平均克：1.08FCT：PBV图表1.81.51.20.90.60.32006年7月财务与估值：Frasers Centrepoint信托超重财务报表比例（％）09/201309 / 2014e09 / 2015e09 / 2016e到九月20132014年2015年2016年息税前利润率净债务/资产62%26%63%26%63%26%63%26%损益摘要（SGDm）息税前利润/净利息费用5.65.86.05.5毛收入158161165170属性花费(46)(46)(47)(49)净债务/息税前利润5.6 5.5 5.3 5.2每单位数据（美分）应占利润助理7 5 5 5股息收益率（％）6.1％6.3％6.5％6.5％之前收入税收288899193所得税费用0000税后收入288 89 91 93可分配收入90949798资产负债表摘要（SGDm）非流动资产投资属性2,0202,0232,0272,032其他非流动资产72737475总非流动资产2,0912,0962,1012,106当前资产贸易及其他应收款3666现金及现金等价物40394142流动资产总额43464748总资产2,1352,1422,1482,155流动负债贸易及其他应付款项46484951短期借款60252640其他流动负债15151515流动负债合计1218832866非流动负债计息借贷529568333601其他应付款23232323非流动负债合计552590355624负债总额672678684689现金流量汇总产生的现金运作113107111115投资产生的现金流量活动(5)000筹资活动产生的现金流量活动(91)(107)(110)(114)现金及现金净变化等价物17(0)12RNAV计算（SGDm）2014财年总资产估价2,146其他资产46总资产2,192债务（593）其他负债（86）总负债(679)区域导航1,513台数（米）828每单位RNAV（SGD）1.83现金及现金等价物-年初23403941年末现金及现金等价物40394142比率，增长和每股分析到九月20132014年2015年2016年同比变化收入7%2%3%3%财产净收入7%3%3%3%税后收入55%-69%3%1%净投资收益（用于分配）9%4%3%1%完全稀释的EPU55%-69%3%1%完全稀释的DPU9%3%3%1%资料来源：彭博社，汇丰银行FSTREIFSSTIFCT相对于FSSTI和FSTREI的FCT性能2502001501005002007年7月6日至6月6日5月10日-12月5日14年4月财产净收入112115118121资产管理和信托费用(13)(13)(14)(14)息税前利润99101104107净利息费用(18)(17)(17)(19)投资收益/其他200000EPU34.910.711.011.1完全稀释的EPU34.910.711.011.1DPU10.911.311.611.7完全稀释的DPU10.911.311.611.7 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2014年4月23日购物中心31/12/1231/03/1330/06/1330/09/1331/12/1331/03/14铜锣点96.4%99.6%99.6%99.5%98.5%99.5%北角99.5%99.7%98.9%99.3%99.1%99.4%红豆点96.6%91.5%92.2%92.7%97.1%96.3%锚点99.6%94.0%98.2%96.9%96.7%95.7%勿洛角93.6%96.5%96.7%96.7%80.2%77.0%30%25%20%15%10%5%0%商场入住率作品集97.2%98.2%98.4%98.4%96.7%96.8%平均资料来源：公司购物者流量显示疲软，但租户销售仍在增长FCT14投资组合的购物者流量在2014财年第一季度同比下降5％，这主要是由于Bedok Point在重新定位/翻新期间的购物者流量下降，以及铜锣湾点的购物者流量下降，这可能受到两个新商场的开业的影响在裕廊东。但是，2014财年第一季度，FCT投资组合中的租户销售同比增长3％。在2季度，FCT购物中心的租金调升仍然保持健康，其所有购物中心（不包括勿洛角）的租金调升幅度比之前的价格高出10-12％。估值与风险我们的估值方法基于RNAV和DDM估值的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。FCT的FY14e RNAV不变，为1.83新元，但由于DPU估算略高，我们的两阶段DDM估值已从2.49新元升至2.52新元。对于DDM，我们假设权益成本为6.8％，最终增长率为2.50％。根据基于DDM的估值和FY14e RNAV的平均值，我们得出的基本估值为每股2.18新元。由于FCT相对较低的交易流动性以及新加坡资产价格前景不佳，我们的溢价/折价框架将基本估值折让10％。因此，我们将目标价定为每股1.95新元（向下取整）。在我们的研究模型下，对于没有波动率指标的股票，中性区间为9％的新加坡股票门槛率上下浮动5个百分点。我们的目标价隐含14.6％的潜在回报率（包括6.3％的预期股息收益率），高于中性区间，因此我们维持OW评级。潜在回报等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。下行风险：该行业的资本外流，原因是人们担心利率最终会上涨，并购交易超额支付以及零售销售大幅放缓。3NLA（续签）续租租金高于之前的租金（RHS）资料来源：公司FCT投资组合的平均租金调升200,000150,000100,00050,000-12月13日6月13日12月12日6月12日12月11日6月11日10月10日6月10日12月9日09年6月9日12月8日08年6月 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2014年4月23日披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：David Choo和Pratik Ray重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰银行认为，投资者在作出投资决定时会运用各种纪律和投资视野，这在很大程度上取决于个别情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素。鉴于这些差异，汇丰银行在股权研究中有两个主要目标：1）根据特定主题或想法确定长期投资机会，这些主题或想法可能会影响12个月时间范围内公司的未来收益或现金流量； 2）不时找出短期投资机会，这些机会是在0-3个月的时间范围内从基本的，定量的，技术的或事件驱动的技术得出的，并且可能与我们的长期投资评级不同。汇丰银行已为其长期投资机会指定了评级，如下所述。本报告仅涉及报告中提及的公司的长期投资机会。汇丰银行发布短期交易想法时，与这些股票相关的股票可在网站www.hsbcnet.com/research上找到。这些短期投资机会的详细信息可以在本网站的“报告”部分下找到。汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个别情况，例如投资者的现有持股量和其他考虑因素。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议。投资者应仔细阅读每份研究报告中所使用评级的定义。此外，由于研究报告包含有关分析师观点的更完整信息，因此投资者应仔细阅读整个研究报告，而不应从评级中推断出其内容。无论如何，不应单独使用或依赖评级作为投资建议。长期投资机会的评级定义股票评级汇丰银行根据以下基准对该行业的股票进行评级：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是