Frasers Centrepoint Trust（FCT.SP）的租户销售下降阻碍了更健康的恢复

编辑：李电话：（852）2277 6628电邮：foreignstock@phillip.com.hk 2019年1月22日星狮中心信托租户销售下降阻碍了更健康的回归新加坡|房地产（房地产投资信托）| 19年第1季度业绩19年1季度的NPI和DPU符合我们的预测。改善了铜锣湾点和樟宜城市点（CCP）的NPI利润率，后者表现出色。已获得某些2019年借款和2020年债务的再融资和预付款。中共和北角北翼的租用租金下降。 2018年9月至11月期间同店租户销售量持平，同比下降超过-1％。维持中性评级，目标价不变为2.21新元。积极因素+提高了CWP和CCP的NPI利润率。铜锣湾点（CWP）和樟宜城市点（CCP）录得较高的NPI利润率，后者由于进取的租户而表现出色（收入同比增长+ 12.7％，而支出同比增长+ 2.7％）重新布局，增加了更多的门口租户，并且由于3号线的开业（自2017年10月开业一年以来）增强了连通性，购物中心的位置也得到了提高。+获得一些2019年借款和2020年债务的再融资和预付款。FCT拥有1.9亿新元借款的再融资和预付款承诺-其中包括6000万新元的中期票据（截至2019年4月），6000万新元的无抵押银行借款（至2019年6月）以及预付款7000万新元。银行抵押借款的到期日（2019年12月（2020财年））。它打算在适当时候终止剩余的1.02亿新元的无抵押银行借款。负面因素-CCP和NPNW的租金转租减少。仅在第一季度就更新了CCP的一半以上和NPNW即将到期的租约（按GRI）的三分之一（仅按第一季度），尽管按较低的恢复（按季度计算）为-1.3％（2018年第四季度：0.5％）和1.9％ （2018年第4季度：2.4％）。-同店租户销售持平。2018年9月至11月期间的租户销售（不包括NPNW）同比下降超过-1％。同样，入住费用在18财年微升至16.6％，这一数字在过去三年中从2015财年的15.3％稳步上升，部分原因是NPNW的AEI。外表经理表示有信心，尽管2019年3月樟宜珠宝（珠宝）开业（距火车仅一站之遥），中共仍将继续保持良好的航向。但是，经理人承认，CCP可能会对销售和客流量造成暂时的不利影响，但还注意到，Jewel的定位（据称中小型企业所占比例高于FCT投资组合中的任何一家购物中心）将与其有所不同。中共。CWP的1500万澳元AEI（地下人行道）建设将于2月底至2019年12月进行，预计在此期间，由于使用和人流的暂时损失，将出现一些停机时间。但是，从长远来看，增加该地下通道将改善连接性并扩大CWP的集水区。另外，据宣布，FCT经理的首席执行官Chew Tuan Chiong博士将在与本集团合作10年后卸任，并将在适当时候宣布其继任者。维持中性，目标价不变为2.21新元我们的目标价相当于19财年5.3％的收益率和1.09的P / NAV。页面1 |菲律宾证券研究（新加坡）MCI（P）062/10/2018中性（保持）最后成交价预测细分目标价格总回报2.26新元0.121新元2.21新加坡元3.3%公司资料布隆伯格代码：FCT SP营运股份（百万股）：928市场份额（百万美元/新币百万）：1541/ 209652-WK HI / LO（SGD）：2.36 / 2.11 3M平均每日T / O（百万）：0.90主要股东（％）富泽地产有限公司41.9%施罗德PLC4.9%先锋集团1.8%昏暗的诱人基金顾问LP1.4%价格表现（％）1M T H 3 M T H 1Y R通讯潘妮3.20.06.0性病返回5.9(6.5)(6.1)价格VS。性病2.402.302.202.102.001.901月18日18年4月7月18日至10月18日至19年1月FCT SP股票FSSTI指数资料来源：PSR布隆伯格关键金融Gross Rev（SGD mn）182193199210NPI（百万新元）130137143151Dist Inc.（百万新元）110111112119P / NAV（x）194167109116DPU，调整（美分）12121213分配收益5.3%5.3%5.3%5.7%资料来源：公司数据，彭博评估方法DDM（股本成本7.2％，终端增长1.5％）塔拉王(+65 研究分析师tarawongsj@phillip.com.sg是/九月t F Y 17 F Y 18 F Y 19 e F Y 2 0 e 结果金融总收益和分配表声明资产负债表9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e9月，新元百万2016财年2017财年2018财年FY19e20财年总收入184182193199210资产物业总支出(54)(52)(56)(56)(59)投资物业2,5092,6682,7492,7642,764财产净收入130130137143151联营企业投资-65666666净财务（费用）/公司(17)(18)(20)(20)(21)非流动资产2,5692,7332,8152,8312,831信托费用(2)(3)(2)(2)(3)贸易及其他应收款6.84.33.05.05.3经理的管理费(14)(14)(15)(16)(16)现金及现金等价物191422511净收入9795100104112当前资产2618251016其他调整711844总资产2,5942,7512,8402,8412,847来自联营公司的分派45444分配给单位持有人108110111112119责任计息借款，非流动516646596596583其他2431323030非流动负债540677627626613贸易及其他应付款项4033463537计息借款，即期218152217217230其他2117161818流动负债279202280270285每股数据负债总额8198799078968979月Y / E，SGD2016财年2017财年18财年19e财年20e资产净值1.932.022.082.092.09公平DPU（分）11.7511.87 12.01 12.08 12.83 股东权益1,776 1,872 1,934 1,945 1,949现金周转是/否9月，新元百万2016财年2017财年18财年19e财年20e估值比率首席财务官九月2016财年2017财年2018财年FY19e20财年净收入123194167109116P / NAV（x）1.171.121.081.081.08调整项(5)(74)(42)2019分配收益率（％）5.2%5.3%5.3%5.3%5.7%厕所变化7212(5)4NPI收率（％）5.2%4.9% 5.0% 5.2%5.5%经营活动产生的现金流量126122137124140增长与利润2016财年2017财年2018财年FY19e20财年首席财务官成长性投资物业资本支出(18)(28)(15)(17)-收入-2.9%-1.2%6.5%2.9%5.7%其他4(40)434财产净收入（NPI）-0.9%-0.2%5.9%4.4%5.7%投资活动现金流量CFF股份发行(13)-(68)-(12)-(13)-4-DPU保证金NPI保证金1.3%70.6%1.0%71.3%1.3%71.0%0.5%72.0%6.3%72.0%分配给单位持有人(108)(108)(112)(111)(118) 净收入保证金52.7% 其他(2)49(5)(17)(21)关键比率筹资活动产生的现金流量(110)(59)(117)(127)(138)资产负债率28.3% 29.0%28.6% 28.6%28.5%现金净变化3(5)8(17)6资产回报率3.7%3.4%3.5%3.7%3.9% CCE，末尾19 14 22 5 11 净资产收益率5.5％5.1％5.2％5.4％5.7％资料来源：公司，辉立证券研究（新加坡）估算*根据当前市场价格得出的倍数和收益率；历史倍数和基于历史市场价格的收益率。弗拉瑟斯中心信托 FRASERS CENTREPOINT信任结果评分历史2.452.352.252.152.051.951.851.751.65市场价目标价资料来源：彭博社，PSR12345PSR评级系统总回报> +20%+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％-5％至-20％< -20%备注建议购买累积中性减少卖出评分12345我们的建议并非完全基于上述定量返回乐队。我们考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及投机性底气在做出最终建议之前，先围绕股票20年1月19年10月19年7月19年4月19年1月10月18日18年7月18年4月1月18日2017年10月17年7月17年4月2017年1月16年10月2016年7月2016年4月16年1月 香港代表的联系方式研究王enny交易总监（852）2277 6720张静研究分析师运输及汽车（86）2151699400-103李（Terry LI）研究分析师TMT，教育和金融（852）2277 6527营业额周（Eurus Zhou）研究分析师制药和消费者（852）2277 6515顾翠珊零售及物业研究分析师（852）2277 6516Aric AU Yoshikazu SHIKITA公司和机构销售经理，国际销售经理（852）2277 6783（852）2277 6624 菲利普研究股票选择系统总回报建议评分备注> +20%购买1从目前的价格来看> 20％的上涨空间+ 5％至+ 20％积累2从当前价格来看上涨空间为+ 5％至+ 20％-5％至+ 5％中性3交易价格在当前价格的+/- 5％以内-5％至-20％降低4从当前价格下跌-5％至-20％< -20%卖5从目前的价格下降-20％我们的建议并非完全基于上述定量回报范围。在做出最终建议之前，我们会考虑定性因素，例如（但不限于）股票的风险回报状况，市场情绪，近期股价升值速度，是否存在股价催化剂以及围绕股票的投机底蕴。一般免责声明该出版物由菲利普证券（香港）有限公司（以下简称“ PSHK”）在香港发行，该公司由证券及期货事务监察委员会在香港许可从事受管制的活动，包括第四类受管制的活动（证券咨询）。该出版物最初是由我们的海外分支机构的分析师准备的。本文所包含的信息基于PSHK及其关联公司认为准确的来源，本出版物所包含的任何分析，预测，预测，期望和观点均基于此类信息，仅是信念的表达。本材料仅供一般发行，不希望向客户提供量身定制的投资建议，也未考虑可能收到此报告的任何个人的财务状况和目标。投资者应就本报告中讨论或推荐的任何投资或证券的适用性寻求财务建议。本报告不是（也不应解释为）在任何司法管辖区被法律上不允许在该司法管辖区进行此类业务的任何个人或公司进行证券经纪或交易的邀请。未经PSHK明确书面同意，不得全部或部分或以任何形式或方式重新分发，转发或披露本研究报告。如有任何疑问，请直接发送至foreignstock@phillip.com.hk。投资涉及风险。有关产品风险的详细信息，请访问http://www.phiIlip.com.hk上的“风险披露声明”。 PhillipCapital的全球业务新加坡菲利普证券私人有限公司香港辉立证券（香港）有限公司印度尼西亚印尼菲利普证券泰国辉立证券（泰国）公众有限公司英国金沙克森资本有限公司澳大利亚菲利普资本澳大利亚马来西亚辉立资本管理有限公司日本PhillipCapital Japan K.K.中国辉立金融咨询（上海）有限公司法国金沙克森资本有限公司美国菲利普期货公司