FRASERS CENTREPOINT TRUST（FCT.SP）：持有：业绩稳定

Flashnote图房地产星狮中心信托举行：一致的表演者 2015财年业绩符合我们的预期（FCT SP）^索引海峡时报指数RIC公约彭博FCT SP市值（美元）1,299市值（SGDm）1,824自由流通量（％）592015年10月22日Pratik Burman Ray *，CFA高级物业分析师香港上海汇丰银行新加坡分行+65 6658 0611克里斯蒂·李*物业分析师香港上海汇丰银行新加坡分行+65 6658 0616乌特卡什·拉斯托吉*班加罗尔协会在以下网址查看汇丰银行全球研究部：http：//www.research.hsbc.com*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA规定进行注册/认证报告的发布者：香港和上海银行股份有限公司新加坡分行云母（ P） 073/06/2015云母（ P） 136/02/2015云母（P）041/01/2015免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读 关键资产业绩强劲；运行环境稳定的迹象；有关Northpoint AEI的详细信息 目标价维持在2.25新元;重申持有评级结果符合：FCT报告2015财年每单位派息为11.6新币，符合我们预期的11.5新币。自2006年上市以来，管理层一直保持DPU的增长，DPU的复合年增长率为7.5％。收入也达到1.89亿新加坡元（汇丰FY15e：1.9亿新加坡元；市场共识FY15e达1.87亿新加坡元）和NPI为1.31亿新加坡元（汇丰FY15e：1.33亿新加坡元）。业绩公布后，我们的估计大致维持不变。关键资产业绩强劲；零售运营环境稳定的迹象：铜锣湾，北角和樟宜城角（按NPI计累计约占85％）继续表现良好，第四季度收入保持健康增长（分别同比增长6.4％，2.8％和2.2％），推动了投资组合收入增长（同比增长1.7％）。规模较小的资产面临逆风-紫杉点和锚点的季节性表现是，第四季度收入同比增长下降，而第四季度同比增长，但勿洛角的结构更具结构性。总体而言，这种弱点似乎更多是由职位空缺驱动的，管理层指出，2015财年第四季和2017财年的租金调升分别为7.1％和6.3％。第四季度购物者流量同比增长强劲，达到8.2％，部分原因是由于本季度的具体情况（SG50，阴霾情况，新加坡大选），但这种上升趋势在过去几个季度中一直很普遍。第四季度的租户销售量同比也增长了2.1％，这一趋势在过去几个季度中非常普遍，这表明零售运营环境出现了企稳的迹象。尽管管理层通常不会透露入住费用，但他们认为过去一年该费用有所下降，现在不到16％。有关Northpoint AEI的有限详细信息：Northpoint AEI将于2016年3月开始，预计将在18个月内分阶段完成，但预计该购物中心的大部分设施将保持运营。 AEI将帮助赞助商开发的现有Northpoint与Northpoint City更好地整合。除此以外，没有其他有关AEI的详细信息–例如ROI，DPU或任何其他性能指标。目标价维持在2.25新元;重申保留：我们的目标价维持在2.25新加坡元不变，意味着有13.1％的上涨空间。以当前价格计算，该股票的交易价格比RNAV溢价2％（接近其长期平均溢价4％），2015财年股息收益率为5.8％，两年（FY15-17e）DPU增长1.0％ PA借贷成本和固定利率债务比例基本保持不变，负债比率仍保持在28％的较低水平。重申保留。股票–新加坡保持目标价（新元）2.25股价（新元）1.99上升/下降（％）+13.1%性能1M3M1200万绝对值（％）4.5-2.05.6相对^（％）0.67.213.5 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2015年10月22日2财务与估值：Frasers Centrepoint信托持有财务报表年到九月2014 2015 2016e 2017e 损益摘要（SGDm） RNAV计算（SGDm） 资产总值净投资收益（分配）95106107109现金流量摘要（SGDm）产生的现金运作100120151127现金及现金等价物结束42164445资产负债表摘要（SGDm）RNA干扰1,784台数（米）917 RNAV /单位（SGD）1.95非流动资产投资属性2,4002,4642,4642,464完全稀释的EPU -45％-3％-39％2％完全稀释的DPU 2％4％0％1％比率息税前利润率61%61%62%62%净债务/资产28%28%27%27%息税前利润/净利息支出5.66.06.25.9净债务/ EBIT6.76.15.65.52010年1月12年10月11日12月11日FCTFSSTI13年11月14年10月FSTREI15年10月资料来源：彭博社，汇丰银行每单位数据（美分）201420152016年2017年EPU19.318.711.411.5稀释的EPU19.318.711.411.5DPU11.211.611.711.8稀释后的DPU11.211.611.711.8股息收益率（％）5.65.85.95.9总收入169189194199物业费用(51)(58)(59)(60)财产净收入118131135138资产管理和信托费用(15)(16)(15)(16)息税前利润104115120123净利息费用(18)(19)(19)(21)投资收益/其他收益807544税前收入165171104106所得税费用0000税后收入165171104106铜锣点1,058北角640樟宜市角369红豆点175锚点112勿洛角131其他资产123投资活动产生的现金流量(296)(1)44总资产净值2,608筹资活动产生的现金流量197(145)(127)(130)债务(718)现金及现金等价物的净变动2(26)281其他负债(106)期初现金和现金等价物40421644总负债(824)其他非流动资产75636465FCT：历史PBV图表总非流动资产2,4752,5272,5282,529当前资产1.5贸易及其他应收款5578现金及现金等价物流动资产总额42471622445145531.3+1标清：1.21总资产2,5222,5492,5792,582平均值：1.11流动负债贸易及其他应付款项403262631.1-1标清：1.01短期借款95278180180其他流动负债181818180.9总电流负债153328259261非流动负债2010年1月12月10日12月11日11月12日11月13日10月14日10月15日FCTPBV平均值+1标准差-1标准差计息贷款和借款644440539539其他非流动负债26272727资料来源：彭博社，汇丰银行非流动负债合计670467565565负债总额823794824826FCT：相对于FSSTI和FSTREI的性能净资产1,6991,7551,7551,756180比率增长和单位分析年到2014年12月2015 2016e2017年同比变化％160140120收入7%12%3%2%财产净收入6%11%3%2%100税后收入-43%4%-39%2%净投资收益（用于分配）6%11%1%2%80 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2015年10月22日30%-1sd：-3％-10%11月11日2013年7月12日至3月13日13年10月15年6月14日至2月15日15年10月FCT平均+1标准差-1标准差资料来源：彭博社，汇丰银行估计+1标准偏差：10％平均值：4％10%20%FCT：我们的RNAV的历史溢价/（折扣）30%估值与风险目标价维持在2.25新元;重申持有我们的估值方法基于RNAV和DDM的50:50权重。我们将其与我们的框架相结合，以应用保费/折扣来达到我们的目标价格。我们用于FCT的RNAV为1.95新元，而我们的两阶段DDM估值为2.80新元-两者均未发生变化，因此我们的DDM估值和RNAV的平均值为2.37新元。对于DDM估值，我们使用4％的无风险利率，4％的股权风险溢价，6.8％的股权成本以及0.70的贝塔系数。我们的保费/折扣框架将这个平均估值折价5％（不变）（由于其相对较低的交易流动性），因此，我们将目标价定为2.25新元（不变）。下行/上行风险尽管郊区购物中心历来在下行周期中比其他资产类别更具韧性，但疲软的经济增长环境或经济衰退可能会对零售销售产生负面影响并影响零售资产的表现。收购交易的超额支付带来了另一个下行风险–特别是，并非所有投资者都看好海外收购交易，还可能导致投资者给予额外的折扣。上行风险包括Northpoint资产提升带来的提振以及潜在收购带来的DPU增值。资料来源：彭博社，汇丰银行估计15年10月-1标准差+1个标准差FCT14年3月15年1月12月9日13年6月平均-40%11月11日-1标清：-30％-30%平均克：-26％+1标清：-22％-20%FCT：DDM估值的历史溢价/（折价）-10%FCT：远期股息收益率8%7%+1标准偏差：6.5％平均克：6.1％6%-1标准偏差：5.6％5%4%1月11日11月11日5月12日1月13日9月13日6月14日2月15日15年15月FCT平均+1 stdev -1 stdev资料来源：彭博社，汇丰银行估计FCT：股息收益率分布在10年期政府债券上6%5%平均克：4.0％4%3%2%1月11日-11月11日5月12日1月13日9月13日6月14日2月15日15年15月FCT股息收益率跨10年期政府债券资料来源：彭博社，汇丰银行估计 abcFrasers Centrepoint Trust（FCT SP）房地产2015年10月22日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Pratik Ray和Kristy Lee重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配了评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格的变化或估计）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的权益成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现