品牌拓展成效显著，多元业务同步拓展

投资要点 事件：2022年公司实现收入] 413.66亿元，同比增43.4%，归属股东净利润19.4 亿元，同比减少51.8%，归属股东核心净利润50.2亿元，同比增长9%。 管理规模持续提升，品牌拓展成效显著。2022年物业管理服务收入228.6亿元，同比增长65.7%，占总收入比提升7.5pp至55.3%。期末三供一业外的合同管理面积为16.0亿平方米，收费管理面积约为8.7亿平方米。另有三供一业收费管理面积0.88亿平方米，合同管理面积0.93亿平方米。公司重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝等五大经济发达城市群，一二线城市在管面积占比约为43%。年内新增外拓项目1626个，新增年化饱和收入49.0亿元，品牌拓展能力优异。公司积极拓展非住宅业态，落地重庆市政府、中国国际展览中心等多个重点项目。 社区增值服务六大业务同步拓展，扩大建设一刻钟便民生活圈。公司社区增值服务实习收入40.2亿元，同比增长20.7%。公司扩大建设一刻钟便民生活圈，聚焦22个重点城市铺开衣物洗护业务，与41家优质洗衣工厂开展合作，开设收衣门店超300个，全年清洗衣物超200万件。年内房地产经纪服务、到家服务、本地生活服务、家装服务、社区传媒服分别同比增长54.0%、32.6%、28.7%、5.6%、-0.9%。 城市服务模式突破，商管运营版图扩大。城市服务收入48.4亿元，覆盖超过150个城市。服务模式有所突破，成功中标签约江苏常州、广东佛山、广西南宁、安徽蚌埠等多个城市一体化服务项目，有效提升了城市治理水平。公司聚焦市政公共服务、产业园区经营、城市空间运营、高校服务、医疗后勤等核心赛道，成功拓展175个项目，包括重庆西永微电子产业园、TCL产业园、郑州东站、深圳机场、中国石油大学等重点项目。公司商业运营实现收入12.9亿元，同比增长96.5%。公司已形成满足不同层级城市的多种产品线，布局超过60个城市，运营商业项目超130个，合作品牌商家超2000个。2022年成功签约35个优质轻资产项目，存量项目新开业8个，管理规模持续增长。 盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润复合增速为19.6%，考虑到公司管理规模快速增长，增值服务拓展性强，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、多元拓展不及预期等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：未来合约面积会持续转化为在管面积，带动公司物业管理收入的提升，预计2023-2025年公司物业管理服务收入规模增速为20%/18%/15%； 假设2：由于房地产行业销售下滑，非业主增值服务增速也将随之放缓，预计2023-2025年公司非业主增值服务收费规模增速为5%/5%/5%； 假设3：随着公司社区增值服务发展的不断成熟 ，服务渗透率将持续提升 ，预计2023-2025年公司社区增值服务收入增速分别为20%/18%/16%； 假设4：城市服务市场空间广阔，公司获取多个城市一体化服务项目模式升级，预计2023-2025年公司城市服务收入增速分别为12%/10%/8%； 假设5：商业运营服务依托碧桂园集团的支持以及对外轻资产拓展，且目前收入基数较低，预计2023-2025年公司商业运营服务收入增速为40%/30%/20%； 假设6：随着项目的稳步拓展， 预计2023-2025年公司供热服务收入增速分别为10%/10%/8%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率