2022年年报点评：营业规模持续稳定，市场份额逐步提升

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 保利发展（600048.SH）2022年年报点评： 营业规模持续稳定，市场份额逐步提升 2023年04月01日 ➢ 营收规模稳定，归母净利受结转土地成本影响。2022年公司实现营业收入2810.17亿元，同比下降1.37%；2022年营业成本2192.28亿元，同比上升5.08%亿元，主要系结转项目的结构性变化导致的单方土地成本增加，相应结转成本增加；2022年公司归母净利183.47亿元，同比下降33.01%，主要受房地产市场景气度下行影响，合联营项目投资收益仅为42.01亿元，同比下降32.26%，毛利率水平同比下降4.79个百分点。 ➢ 销售排名升至第二，市占率水平持续提升。2022年公司实现销售面积2747.95万㎡，同比下降17.55%，销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售金额优于百强房企的同比降幅27.79%；2022年公司市场排名由2021年的第四升至第二，市占率3.4%，已经连续7年有所提升。2022年公司重点布局38城销售贡献率86%，同比提升8个百分点，且在26个城市销售排名第一，51个城市销售排名前三。 ➢ 保持投资定力，持续深耕一二线核心城市。2022年保利发展权益拿地金额为734亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536万㎡，同比下降65.7%。2023年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023年加大一二线核心城市的土地获取的力度。 ➢ 央企龙头资产负载结构稳健，融资成本优势明显。公司截至2022年末，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准；公司截至2022年末，有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54个百分点，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%。 ➢ 投资建议：公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025年营收分别达2934.18亿元/3125.65亿元/3383.43亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025年PE倍数为8/8/6。维持“推荐”评级。 ➢ 风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期 [Table_Forcast] 盈利预测与财务指标 项目/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 281,108 293,418 312,565 338,343 增长率（%） -1.4 4.4 6.5 8.2 归属母公司股东净利润（百万元） 18,347 21,867 22,303 26,580 增长率（%） -33.0 19.2 2.0 19.2 每股收益（元） 1.53 1.83 1.86 2.22 PE 9 8 8 6 PB 0.9 0.8 0.7 0.7 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为2023年3月31日收盘价） 推荐 维持评级 当前价格： 14.13元 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 相关研究 1.保利发展（600048.SH）公司点评：优化资本结构，蓄力23年土地拓展-2023/01/02 2.保利发展（600048.SH）深度报告：行业整合推动内部增长，信心修复助力销售回春-2022/10/27 保利发展(600048)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 [TABLE_FINANCE] 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 281,108 293,418 312,565 338,343 成长能力（%） 营业成本 219,228 228,927 243,675 259,823 营业收入增长率 -1.37 4.38 6.53 8.25 营业税金及附加 13,121 13,700 14,594 15,798 EBIT增长率 -26.01 6.03 7.04 18.34 销售费用 7,530 7,862 8,375 9,066 净利润增长率 -33.01 19.19 1.99 19.18 管理费用 4,744 4,954 5,277 5,712 盈利能力（%） 研发费用 1,238 1,293 1,378 1,491 毛利率 21.99 21.98 22.04 23.21 EBIT 34,477 36,556 39,130 46,306 净利润率 6.53 7.45 7.14 7.86 财务费用 3,686 3,268 4,857 4,380 总资产收益率ROA 1.25 1.51 1.46 1.65 资产减值损失 -1,156 0 0 0 净资产收益率ROE 9.35 10.24 9.69 10.58 投资收益 4,201 6,162 5,939 6,090 偿债能力 营业利润 34,693 39,449 40,212 48,017 流动比率 1.54 1.60 1.59 1.58 营业外收支 607 641 677 714 速动比率 0.40 0.34 0.36 0.39 利润总额 35,301 40,090 40,889 48,731 现金比率 0.21 0.12 0.15 0.17 所得税 8,290 9,414 9,602 11,443 资产负债率（%） 78.09 75.97 75.45 74.78 净利润 27,011 30,676 31,287 37,288 经营效率 归属于母公司净利润 18,347 21,867 22,303 26,580 应收账款周转天数 5.25 5.25 5.25 5.25 EBITDA 36,775 39,081 42,078 49,389 存货周转天数 1,461.63 1,462.00 1,420.00 1,370.00 总资产周转率 0.20 0.20 0.21 0.22 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 每股指标（元） 货币资金 176,537 98,580 122,228 155,911 每股收益 1.53 1.83 1.86 2.22 应收账款及票据 4,054 4,095 4,362 4,722 每股净资产 16.40 17.83 19.23 20.98 预付款项 22,556 23,554 25,072 26,733 每股经营现金流 0.62 1.37 3.30 4.19 存货 877,893 916,960 947,996 975,227 每股股利 0.00 0.46 0.47 0.56 其他流动资产 219,360 226,319 237,064 251,530 估值分析 流动资产合计 1,300,401 1,269,508 1,336,722 1,414,122 PE 9 8 8 6 长期股权投资 106,250 112,604 119,019 125,801 PB 0.9 0.8 0.7 0.7 固定资产 10,147 11,387 12,533 13,397 EV/EBITDA 10.31 9.70 8.44 6.51 无形资产 371 366 361 355 股息收益率（%） 0.00 3.28 3.34 3.98 非流动资产合计 170,064 179,441 186,434 194,082 资产合计 1,470,464 1,448,949 1,523,156 1,608,204 短期借款 1,197 1,197 1,197 1,197 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 应付账款及票据 162,704 168,188 179,024 190,887 净利润 27,011 30,676 31,287 37,288 其他流动负债 678,379 623,222 661,028 702,659 折旧和摊销 2,298 2,525 2,947 3,082 流动负债合计 842,280 792,607 841,249 894,744 营运资金变动 -21,751 -16,918 4,941 9,631 长期借款 242,482 242,482 242,482 242,482 经营活动现金流 7,422 16,406 39,524 50,168 其他长期负债 63,510 65,643 65,464 65,383 资本开支 -106 -4,907 -2,848 -3,233 非流动负债合计 305,992 308,125 307,946 307,865 投资 -4,475 0 0 0 负债合计 1,148,273 1,100,733 1,149,195 1,202,609 投资活动现金流 637 -5,099 -3,325 -3,925 股本 11,970 11,970 11,970 11,970 股权募资 2,674 0 0 0 少数股东权益 125,927 134,736 143,720 154,428 债务募资 37,197 -77,814 -179 -81 股东权益合计 322,192 348,217 373,961 405,595 筹资活动现金流 -3,015 -89,264 -12,551 -12,560 负债和股东权益合计 1,470,464 1,448,949 1,523,156 1,608,204 现金净流量 5,182 -77,957 23,648 33,683 资料来源：公司公告、民生证券研究院预测 保利发展(600048)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准 评级 说明 以报告发布日后的