固定收益主题报告：深圳土拍零距离（5／23）：首拍热度回升，民企参与意愿提升

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2023年04月01日 深圳土拍零距离（5/23）：首拍热度回升，民企参与意愿提升 固定收益主题报告 3月31日，深圳完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 深圳2023年首轮土拍规则基本不变，仍较严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为50%，未设置同一企业最多可竞得3宗地要求。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍2宗地采用“三限双竞+摇号”规则，即:限地价、限房价、限企业自持的保障性租赁住房建面，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，均达到上限后通过摇号确定竞得人；其余3宗采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较严，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；1宗地需配建15.9%保障性租赁住房。此外，之前流拍龙岗区龙岗地块、光明区马田地块重新挂牌出让，其中龙岗地块块起拍金额下调3.7%；2宗地均取消竞自持。 深圳本轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升，土拍热度进一步回升。深圳2023年首轮土拍合计推地5宗，供地数量延续较低水平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第四轮的14.3%明显改善；成交5宗，成交金额72.0亿，平均溢价率9.2%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.0%、7.6%进一步提升，土拍热度进一步回升。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳已完成首轮土拍，深圳广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。从区位来看，本轮土拍都市核心区未供地；光明区供地2宗、宝安区（沙井街道）、龙岗区（龙岗街道）、坪山区各供地1宗，本轮土拍体现出“西热东冷”特征。共3宗地地价触顶，均位于深圳西部，其中宝安区沙井地块竞地价、竞自持环节先后触顶，触发摇号环节，考虑竞自持后的配建比例达27.2%；光明区马田地块地价触顶后直接进入摇号环节；光明区新湖地块地价触顶，进入竞自持环节，考虑竞自持后的配建比例达14.6%。但位于深圳东部的龙岗区龙岗地块（与光明区马田地块均为重新挂牌出让地块）以0.8%的低溢价率成交，坪山区碧岭地块底价成交。 国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升。国企全口径拿地金额48.0亿，拿地金额占比66.6%，较去年第四轮的51.6%进一步提升。主流国企招商蛇口22.2亿拍得1宗地；深投控&天健集团&坪山城投联合体、深振业分别拿地15.5亿、10.3亿。此外，本轮土拍主流民企龙湖集团也积极参与拿地，以24.0亿拍得2宗地。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 经济回归正常恢复节奏——3月PMI点评 2023-03-31 六问银行二级资本债 2023-03-30 如何看待2023年基建投资的空间？ 2023-03-29 AI应用篇：“AI+”转债标的图谱 2023-03-29 结构性货币政策工具全梳理 2023-03-25 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563392 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 深圳本轮土拍规则基本不变................................................... 3 2. 土拍热度进一步回升，板块分化延续........................................... 3 3. 国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升......................................... 5 图表目录 图1. 深圳2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图2. 流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升（%） ............................... 4 图3. 深圳广义流拍率为5城最低水平（%） ....................................... 4 图4. 深圳平均溢价率为5城最高水平（%） ....................................... 4 图5. 国企仍是拿地主力、主流民企参与拿地（%） ................................. 5 表1： 深圳本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 深圳2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 4 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 3月31日，深圳完成2023年首轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.深圳本轮土拍规则基本不变 深圳2023年首轮土拍规则基本不变，仍较严格。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍为50%，未设置同一企业最多可竞得3宗地要求。拿地中，地块溢价率限制仍为15%，本轮土拍2宗地采用“三限双竞+摇号”规则，即:限地价、限房价、限企业自持的保障性租赁住房建面，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，均达到上限后通过摇号确定竞得人；其余3宗采用“双限单竞”规则，即限地价、限房价，地价触顶后通过摇号确定竞得人。拿地后，土地金支付要求仍较严，所有地块均需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求仍较严，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房；1宗地需配建15.9%保障性租赁住房。 此外，之前流拍龙岗区龙岗地块、光明区马田地块重新挂牌出让，其中龙岗地块块起拍金额下调3.7%；2宗地均取消竞自持。 表1：深圳本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲、严控购地资金来源、同一企业最多可竞得3宗地 50% 15% 竞自持+摇号；摇号 销售指导价 土地金5日内结清 22年二轮 竞自持+摇号 22年三轮 22年四轮 竞安居房建面+摇号；摇号 23年首轮 限马甲、严控购地资金来源 竞自持+摇号；摇号 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度进一步回升，板块分化延续 深圳本轮土拍广义流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升，土拍热度进一步回升。深圳2023年首轮土拍合计推地5宗，供地数量延续较低水平；无地块流拍或撤销，广义流拍率较去年第四轮的14.3%明显改善；成交5宗，成交金额72.0亿，平均溢价率9.2%，平均溢价率较去年第三、四轮的5.0%、7.6%进一步提升，土拍热度进一步回升。横向对比来看，目前郑州、杭州、苏州、南京、深圳已完成首轮土拍，深圳广义流拍率为5城最低水平，平均溢价率为5城最高水平。 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.深圳2023年首轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.流拍率明显改善，平均溢价率进一步提升（%） 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 图3.深圳广义流拍率为5城最低水平（%） 图4.深圳平均溢价率为5城最高水平（%） 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，深圳本轮土拍都市核心区1未供地；光明区供地2宗、宝安区（沙井街道）、龙岗区（龙岗街道）、坪山区各供地1宗，本轮土拍体现出“西热东冷”特征。共3宗地地价触顶，均位于深圳西部，其中宝安区沙井地块竞地价、竞自持环节先后触顶，触发摇号环节，考虑竞自持后的配建比例达27.2%；光明区马田地块地价触顶后直接进入摇号环节；光明区新湖地块地价触顶，进入竞自持环节，考虑竞自持后的配建比例达14.6%。但位于深圳东部的龙岗区龙岗地块（与光明区马田地块均为重新挂牌出让地块）以0.8%的低溢价率成交、坪山区碧岭地块底价成交。 表2：深圳2023年首轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 宝安区 A301-0602 竞自持+摇号 17240.1 19823.0 15.0% 221800 招商蛇口 光明区 A629-1340 摇号 14184.0 16308.9 15.0% 179600 龙湖集团 光明区 A650-0385 竞自持 16272.1 18708.4 15.0% 102900 深振业 龙岗区 G01117-0080 溢价成交 12334.3 12436.6 0.8% 60800 龙湖集团 坪山区 G11330-8045 底价成交 10404.2 10404.2 0.0% 154900 深投控&天健集团&坪山城投 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 1 根据深圳十四五规划，都市核心区包括：福田、罗湖、盐田、南山、宝安区新安&西乡街道，龙华区民治&龙华街道、龙岗坂田&布吉&吉化&南湾街道。 05010015020025030035040045050005101520252021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%5%10%15%20%25%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮2023年首轮0%2%4%6%8%10%5城平均郑州南京杭州苏州深圳广义流拍率0%2%4%6%8%10%5城平均深圳杭州南京苏州郑州平均溢价率本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 3.国企仍是拿地主力，民企参与意愿提升 深圳本轮土拍国企仍是拿地主力，国企全口径拿地金额48.0亿，拿地金额占比66.6%，较去年第四轮的51.6%进一步提升。主流国企招商蛇口22.2亿拍得1宗地；深投控&天健集团&坪山城投联合体、深振业分别拿地15.5亿、10.3亿。此外，本轮土拍主流民企龙湖集团也积极参与拿地，以24.0亿拍得2宗地。 图5.国企仍是拿地主力、主流民企参与拿地（%） 资料来源：深圳政府官网，安信证券研究中心 0%20%40%60%80%100%120%城投拿地金额民企拿地金额国企