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该研究报告指出，发改委和证监会近期发布了一系列文件，旨在扩大房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）的发行范围，将商业业态作为重点支持对象，并强调推进REITs的常态化发行。目前，REITs已经在多个领域，如园区、物流和保障性住房等领域进行试点。
报告强调，此次扩围意味着几乎涵盖了所有房地产企业能够提供的底层资产领域。考虑到住宅开发销售业务的特殊性质，即其自然不具备REITs化的商业模式，因此，此次扩围实际上几乎覆盖了房企所有领域的业务。对于多数房企而言，非开发业务主要集中在商业地产，而少数房企还包括部分园区业务。
REITs的核心特征在于其股权融资功能，对于房企而言，这有助于降低杠杆水平，但同时也对运营能力提出了更高要求，尤其是在税务优惠方面。相比传统的资产抵押贷款，REITs允许房企通过股权融资大幅降低负债率，特别是通过向REITs出售资产实现收益时。这要求房企具备优秀的资产运营能力，相比高周转的开发业务，这一要求更为严格。
报告指出，REITs化的过程可能带来一些挑战，特别是对于出售后的增值收益难以全额分享的问题，这意味着需要成熟的资产才能进行REITs化。然而，成熟资产面临土增税问题，因此，未来可能需要对税收制度进行优化。
为了促进非住宅业务的融资渠道，报告强调了REITs的常态化发行的重要性。鉴于当前住宅开发融资渠道的丰富性和规模，与之配套的商业、产业园区等标的物的融资渠道相对稀缺且困难。随着房地产行业的高杠杆模式几乎全部集中于住宅开发，REITs的常态化发行显得尤为必要，以支持非住宅业务的发展。
报告特别看好在产业园区领域的公司，预计这类公司在2023年的房地产板块内将有更佳的表现。
最后，报告提醒投资者注意潜在的风险，包括政府可能重新采用土地金融模式以及市场需求加速下滑的可能性。报告呼吁读者关注相关风险，并建议在获取更多信息时联系国泰君安证券的研究服务团队。
