2022年年报点评：多因素致利润率承压，核心业务稳健增长

证券研究报告·公司点评报告·地产(HS) 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 绿城服务（02869.HK） 2022年年报点评：多因素致利润率承压，核心业务稳健增长 2023年03月27日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 研究助理 白学松 执业证书：S0600121050013 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(港元) 4.70 一年最低/最高价 3.22/9.20 市净率(倍) 2.13 港股流通市值(百万港元) 15,192.18 基础数据 每股净资产(元) 2.20 资产负债率(%) 53.27 总股本(百万股) 3,232.38 流通股本(百万股) 3,232.38 相关研究 《绿城服务(02869.HK:)：增值服务空间广阔，后续业绩增长可期》 2020-04-01 《绿城服务(02869.HK:)：规模制胜，品质为王，打造行业标杆》 2019-10-27 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 14,856 17,968 21,272 25,035 同比 18% 21% 18% 18% 归属母公司净利润（百万元） 548 687 830 963 同比 -35% 25% 21% 16% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 0.17 0.21 0.26 0.30 P/E（现价&最新股本摊薄） 25.95 20.69 17.11 14.75 [Table_Tag] 关键词：#业绩不及预期 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收148.6亿元，同比增长18.2%；归母净利润5.48亿元，同比下降35.3%，业绩不及我们预期。 ◼ 内外因素导致业绩承压，高派息率回报股东。2022年公司营收同比增长18.2%而归母净利润同比下降35.3%的主要原因：（1）公司基于审慎考虑，2022年应收账款及其他应收账款减值准备达1.42亿元，同比增加0.52亿元；（2）金融资产减值增加导致2022年其他经营开支同比增长226.7%至1.2亿元；（3）受房地产行业环境下行和新冠疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。2022年公司实现归母净利润5.5亿元，归母净利率3.7%同比下降3.0pct。2022年派息0.1港元/股，派息率高达52%。 ◼ 规模稳健增长，品质口碑领跑行业。公司秉持“立足长三角、深耕京津冀、大力拓展大湾区”的发展战略，积极拓展管理规模。2022年新拓面积1.2亿方，年度饱和营收0.46亿元。截至2022年末，公司在管面积达3.8亿方，同比增长26.3%，其中住宅面积占比提升至80.9%；储备面积达3.8亿方，同比增长9.0%；储备在管比由2021年的1.14降至2022年的0.99。公司品质口碑行业领跑，连续13年获得中国物业服务百强满意度领先企业第一、中国城市物业服务满意度研究10城第一。 ◼ 核心业务经营稳中有进，预计未来毛利率触底回升。按细分业务看：2022年物业服务收入同比增长21.6%，毛利率12.1%同比下降0.4pct；园区服务收入同比增长9.1%，毛利率20.8%同比下降4.9pct；咨询服务收入同比增长5.4%，毛利率22.7%同比下降7.3pct；科技服务收入增长121.6%，毛利率40.9%同比下降1.9pct。我们预计随着国内疫情结束经济恢复增长以及公司提升经营效益降低成本，未来公司毛利率有望触底回升。 ◼ 盈利预测与投资评级：绿城服务作为龙头物业公司，规模增长稳健，品质口碑多年领跑行业，外拓优势显著。受内外因素影响2022年业绩承压，我们认为随着疫情结束叠加内部降本增效，公司有望在未来轻装上阵迎来利润率触底回升。基于公司年报最新业绩情况，我们下调其2023/2024年归母净利润至6.87/8.30亿元（前值为9.60/11.23亿元），预测2025年利润为9.63亿元，对应的EPS为0.21元/0.26元/0.30元，对应PE分别为20.7X/17.1X/14.8X，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；疫情反复影响超预期。 -55%-47%-39%-31%-23%-15%-7%1%9%17%25%2022/3/282022/7/272022/11/252023/3/26绿城服务恒生指数 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司点评报告 2 / 3 绿城服务三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 10,841 11,988 13,090 14,195 营业总收入 14,856 17,968 21,272 25,035 现金及现金等价物 4,183 4,569 5,116 5,481 营业成本 12,454 14,658 17,396 20,529 应收账款及票据 3,482 3,705 3,892 4,184 销售费用 266 359 425 501 存货 570 602 770 869 管理费用 1,155 1,617 1,893 2,228 其他流动资产 2,605 3,112 3,312 3,661 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 6,013 6,106 6,260 6,464 其他费用 0 0 0 0 固定资产 917 921 923 926 经营利润 981 1,334 1,557 1,777 商誉及无形资产 2,124 2,007 1,901 1,806 利息收入 48 42 46 51 长期投资 688 695 702 698 利息支出 86 90 96 101 其他长期投资 1,646 1,846 2,096 2,396 其他收益 175 136 136 136 其他非流动资产 638 638 638 638 利润总额 864 1,154 1,376 1,595 资产总计 16,854 18,094 19,350 20,659 所得税 233 346 399 463 流动负债 7,387 8,098 8,698 9,244 净利润 631 808 977 1,133 短期借款 147 147 147 147 少数股东损益 84 121 146 170 应付账款及票据 2,146 2,103 2,246 2,419 归属母公司净利润 548 687 830 963 其他流动负债 5,095 5,848 6,304 6,677 非流动负债 1,590 1,600 1,610 1,620 EBIT 993 1,334 1,557 1,777 长期借款 187 197 207 217 EBITDA 1,314 1,648 1,860 2,069 其他非流动负债 1,403 1,403 1,403 1,403 负债合计 8,978 9,698 10,308 10,864 毛利率(%) 16.17 18.42 18.22 18.00 股本及储备 7,121 7,520 8,020 8,602 归母净利率(%) 3.69 3.82 3.90 3.85 少数股东权益 755 876 1,023 1,193 其他 0 0 0 0 收入增长率(%) 18.23 20.84 18.39 17.69 负债和股东权益 16,854 18,094 19,350 20,659 归母净利润增长率(%) -35.30 25.39 20.92 15.97 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 重要财务与估值指标 2022A 2023E 2024E 2025E 经营活动现金流 695 1,278 1,292 1,199 每股净资产(元) 2.20 2.33 2.48 2.66 投资活动现金流 -141 -524 -328 -363 最新发行在外股份（百万股） 3,232.38 3,232.38 3,232.38 3,232.38 筹资活动现金流 -720 -368 -416 -471 ROIC(%) 9.21 11.02 12.19 12.90 现金净增加额 -123 385 548 365 ROE-摊薄(%) 7.69 9.13 10.35 11.19 折旧和摊销 321 314 303 292 资产负债率(%) 53.27 53.60 53.27 52.59 资本开支 -454 -200 -200 -200 P/E（现价&最新股本摊薄） 25.95 20.69 17.11 14.75 营运资本变动 -321 201 52 -192 P/B（现价） 1.99 1.89 1.77 1.65 数据来源:Wind,东吴证券研究所，全文如无特殊注明，相关数据的货币单位均为人民币，2023/3/27港币人民币汇率为0.88，预测均为东吴证券研究所预测。 备注：现金流量表中“折旧和摊销”、“营运资本变动”为预测值 免责及评级说明部分 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司不对任何人因使用本报告中的内容所导致的损失负任何责任。在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、转载，需征得东吴证券研究所同意，并注明出处为东吴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 东吴证券投资评级标准： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘在15%以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对大盘介于5%与15%之间； 中性：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘介于-5%与5%之间； 减持：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6个月个股涨跌幅相对大盘在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来6个月内，行业指数相对强于大盘5%以上； 中性： 预期未来6个月内，行业指数相对大盘-5%与5%； 减持： 预期未来6个月内，行业指数相对弱于大盘5%以上。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码