业绩逆市实现高速增长，业务结构留有成长空间

2023年3月23日，中海物业发布2022年全年业绩公告；公司2022年全年实现营收1 26.89亿港元，同比+34.4%，归母净利润12.73亿港元，同比+29.4%。 营收业绩高增长、结构优良。1）收入快速提升：2022年公司收入增加的原因主要是在管面积的提升、香港抗疫管理方舱带来额外收益及非住户、住户增值服务部分的增长；2）基础物管业务占比提高：公司物业管理服务收入占比70%提升至74.5%，同时非住户与住户增值服务收入占比分别由2021年的18.9%、8.6%下降至16.6%、6.9%，停车位买卖业务由2021年的2.5%下降至2.0%，我们认为增值服务和车位业务收入占比的下降是受2022年疫情及地产环境扰动带来的负面影响所致，在高毛利率业务受不可控因素干扰下公司依然实现稳健的业绩增长，体现了公司在核心业务方面扎实的韧性；3）行政费用率下行：期内公司持续降本增效，管理费用率从2021年的4.54%降至3.67%；4）毛利率下滑主要因项目结构变化及抗疫成本增加：公司毛利率由2021年1 7.4%下滑至2022年15.9%，主要由毛利较低的包干制项目占比继续提升、隔离管理成本增加及疫情防控成本增加所致。 市场化程度提升，非住宅项目占比扩大。1）第三方在管占比提高：截至期末，公司管理面积由去年年底2.6亿方增加至3.2亿方；从项目来源看，来自独立第三方的项目占比由去年同期的27.6%提升至32.8%；2）非住业态占比增加：公司3.2亿方在管项目中，非住宅业态占比由去年同期的22.8%提升至24.5%。整体而言，公司项目来源更多来自于第三方，同时业态更加丰富，我们认为这有助于公司市场化能力的检验与抗风险能力的提升。 增值服务收入逆市实现增长。1）非住户增值服务收入占比下降，内部业务结构优化：公司非住户增值服务收入占比由2021年末的18.9%降至16.6%；从内结构看，受房地产行业下行影响，顾问咨询服务收入下滑较多，但市场化程度更高的工程服务收入增速大幅提升，业务模式更加市场化；2）住户增值服务维持增长，盈利能力提升：202 2年的疫情及房地产行业下行对公司住户增值服务中如社区资产运营、居家生活服务、商业服务运营等业务开展带来一定的负面影响，但依靠管理面积的上升及业务的积极拓展，公司不仅实现了板块收入的增长，板块毛利率2021年末33.3%提升至38.1%。 投资建议：公司2022年面对逆境交出一份优秀的业绩单，不仅完成目标，核心物业管理业务实现高速增长，体现了公司在执行力、项目管控和拓展方面的优秀能力。随着疫情影响消退及地产的回暖，我们认为公司有望继续完成既定目标，上调公司2023-2 024年EPS分别为0.51、0.66港元/股（原值为0.50、0.64港元/股），引入2025年E PS预测0.85港元/股，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业下行超预期、物业费市场化进度低于预期、行业竞争加剧影响公司扩张速度、引用数据滞后或不及时。 图表：盈利预测表