社会服务行业：珠免估值90亿，珠海横琴大有可为

投资建议：本次重组落实国企改革，释放免税活力，将推动珠海免税上市，增厚格力地产利润，既是对上市公司经营动力和发展潜力的双重释放与激励，也是深化国企改革的重要举措。本次重组有利于加强口岸经济业务与免税业务的联动，加快珠免集团业务扩张。维持行业增持评级。 事件：格力地产拟向珠海市国资委及城建集团发行股份及支付现金购买其合计持有的免税集团100%的股权，并拟向不超过35名特定投资者发行股份募集配套资金，免税集团100%股权的交易作价897,800万元，其中现金对价134,670万元，股份对价763,130万。发行价格5.38元/股。募集配套资金不超过700,000万元，主要用于存量涉房项目、珠免门店升级和信息化、三亚合联中央商务区商业中心项目、补充流动资金及偿还债务等。 珠海免税坐拥拱北口岸，国内优质免税运营商。珠海免税集团旗下经营免税店包括珠海市的拱北口岸进境及出境免税店、九洲港口岸进境及出境免税店、港珠澳大桥珠港口岸进境及出境免税店和南宁市的南宁吴圩国际机场口岸出境免税店等，销售商品涵盖烟类、酒类、香水化妆品等多个品类。此外，公司已中标珠海市港珠澳大桥珠澳口岸进境免税店、横琴口岸出境免税店及湾仔口岸出境免税店、中山市中山港口岸出境免税店及鄂尔多斯市鄂尔多斯伊金霍洛国际机场口岸出境免税店，正在进行开业筹备工作。珠海免税集团2019年/2020年/2021年/2022年1-11月收入分别为26.60/11.55/17.76/15.13亿元，归母净利润分别为6.8/2.8/5.0/1.7亿元。 格力地产综合发展多元业务，从房地产建筑商转型为城市综合运营商。格力地产以房地产业务为主，致力于完善以房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业的全新布局。其中大消费产业方面，格力地产充分利用海南自贸港和粤港澳大湾区的区位联动优势，重点布局海南三亚及横琴。2020年9月，格力地产下属全资公司珠海合联房产经公开竞买获得位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元两大地块的国有建设用地使用权，用于建设滨海高端旅游零售商业项目。 公司正稳步推进三亚合联中央商务区项目和横琴创新方项目建设。格力地产2019/2020/2021年营业收入分别为41.93/63.89/71.33亿元，归母净利润分别为5.3/5.6/4.6亿元。 风险提示：交易审批风险，消费需求疲软，政策不及预期。