港股公司信息更新报告：合约项目总建面破亿，代建行业龙头地位稳固

房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 7 绿城管理控股（09979.HK） 2023年03月21日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/3/20 当前股价(港元) 7.250 一年最高最低(港元) 7.670/4.190 总市值(亿港元) 145.73 流通市值(亿港元) 145.73 总股本(亿股) 20.10 流通港股(亿股) 20.10 近3个月换手率(%) 8.0 股价走势图 数据来源：聚源 《空间广阔，模式优秀，引领代建行业发展—港股公司首次覆盖报告》-2022.8.8 合约项目总建面破亿，代建行业龙头地位稳固 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  代建行业龙头地位稳固，维持“买入”评级 绿城管理控股作为代建行业引领者，保持20%以上代建市场份额，我们认为公司依托规范化的代建体系、不断增长的签约规模和良好的品牌溢价能力，将在代建红海竞争中稳步发展。我们上调公司2023-2024年并新增2025年盈利预测，预计2023-2025年绿城管理控股归母净利润分别为9.29、11.36、13.25亿元（2023-2024年原值为7.75、9.56亿元），对应EPS分别为0.53、0.65、0.75港元，当前股价对应P/E估值分别为13.7、11.2、9.6倍，维持“买入”评级。  营收业绩实现增长，政府代建稳步扩张 2022年公司实现持续经营收入26.56亿元，同比增长18.4%。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务收入分别为16.7、7.8和2.1亿元，分别同比增长13.0%、36.6%和6.0%。2022年公司实现归母净利润7.4亿元，同比增长31.7%，毛利率和净利率分别提升5.9和2.3个百分点至52.3%和27.7%，主要源于公司成本管控能力增强。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务毛利率分别为53.8%、40.8%和84.0%，商业代建毛利率提升明显，政府业务毛利率保持相对稳定。  新拓面积稳步提升，代建均价保持稳定 截至2022年底公司合约项目总建面101.4百万方，同比增长19.8%，其中商业代建面积占比67.5%；在建面积47.2百万方，同比增长7.1%。2022年公司新拓合约面积28.2百万方，同比增长23.9%，其中政府类业务、国企委托方及金融机构业务占比达76.5%；新拓项目代建费预估86.1亿元，对应代建均价为305元/平米，基本与2020-2021年持平。全国化布局下，公司在主要经济区（环渤海、京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群）合约项目可售货值达4821亿元，占整体可售货值的74.1%，在销售区域分化的背景下去化相对有保障。  风险提示：房地产行业发展不及预期，行业竞争加剧，项目拓展不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 2,243 2,656 3,381 4,209 5,093 YOY(%) 23.7 18.4 27.3 24.5 21.0 净利润(百万元) 565 745 929 1,136 1,325 YOY(%) 31.9 31.7 24.8 22.2 16.7 毛利率(%) 46.4 52.3 53.2 52.7 52.0 净利率(%) 25.4 27.7 27.5 27.0 26.0 ROE(%) 16.9 19.9 22.6 25.1 26.6 EPS(摊薄/港元) 0.32 0.42 0.53 0.65 0.75 P/E(倍) 22.6 17.1 13.7 11.2 9.6 P/B(倍) 3.8 3.4 3.1 2.8 2.6 数据来源：聚源、开源证券研究所（截至 2023 年3月20日，汇率1 港币=0.88人民币） -40%-20%0%20%40%2022-032022-072022-11绿城管理控股恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 7 目 录 1、 营收业绩实现增长，政府代建稳步扩张................................................................................................................................. 3 2、 新拓面积稳步提升，代建均价保持稳定................................................................................................................................. 4 3、 盈利预测与投资建议 ................................................................................................................................................................ 5 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 公司2022年营收同比增长18.4% ...................................................................................................................................... 3 图2： 公司政府代建业务收入增长较快 ....................................................................................................................................... 3 图3： 公司2022年归母净利润同比增长31.7% .......................................................................................................................... 3 图4： 公司2022年毛利率和净利率均有提升.............................................................................................................................. 3 图5： 公司2022年商业代建业务毛利率提升明显 ...................................................................................................................... 4 图6： 公司截至2022年底总合约面积同比增长19.8% .............................................................................................................. 4 图7： 公司总合约面积中商业代建占比67.5% ............................................................................................................................ 4 图8： 2022年公司在建面积同比增长7.1% ................................................................................................................................. 5 图9： 2022年公司代建均价保持相对稳定................................................................................................................................... 5 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 7 1、 营收业绩实现增长，政府代建稳步扩张 绿城管理控股是中国代建第一股，也是代建行业引领者，连续七年蝉联中国代建行业第一，保持20%以上代建市场份额。截至2022年底，公司业务布局全国28各省市及自治区的120城，保持了稳定且良好的发展态势。 2022年公司实现持续经营收入26.56亿元，同比增长18.4%。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务收入分别为16.7、7.8和2.1亿元，分别同比增长13.0%，36.6%和6.0%，得益于行业下行期国企和城投拿地增长，公司收入仍以商业代建为主。在保障房建设需求的释放过程中，公司政府代建业务增长较快。 图1：公司2022年营收同比增长18.4% 图2：公司政府代建业务收入增长较快 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 2022年公司实现归母净利润7.4亿元，同比增长31.7%，毛利率和净利率分别提升5.9和2.3个百分点至52.3%和27.7%，主要源于公司成本管控能力增强。分业务板块来看，商业代建、政府代建和其他业务毛利率分别为53.8%、40.8%和84.0%，商业代建毛利率提升明显，政府业务毛利率保持相对稳定。 图3：公司2022年归母净利润同比增长31.7% 图4：公司2022年毛利率和净利率均有提升 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 -20%-10%0%10%20%30%40%50%0.05.010.015.020.025.030.0201720182019202020212022营业总收入（亿元）yoy0%20%40%60%80%100%201720182019202020212022商业代建（亿元）政府代建（亿元）其他业务（亿元）-10%0%10%20%30%40%0.01.02.03.04.05.06.07.08.0201720182019202020212022归母净利润（亿元）yoy0%10%20%30%40%50%60%201720182019202020212022销售毛利率销售净利率 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 7 图5：公司2022年商业代建业务毛利率提升明显 数据来源：公司公告、开源证券研究所 2、 新拓面积稳步提升，代建均价保持稳定 公司不断拓展主要经济区域的项目，截至2022年底合约项目总建面101.4百万方，同比增长19.8%，其中商业代建面积68.4百万方，占比67.5%；在建面积47.2百万方，同比增长7.1%。2022年公司新拓合约面积28.2百万方，同比增长23.9%，其中政府类业务、国企委托方及