形势大好，房地产企业分拆上市还会继续吗–20230305

1.二月份以来房地产市场回暖，济南、海口、南宁、东莞的城市都出现了10%以上的涨幅，其中北京、杭州、武汉、成都的涨幅更是达到 25%以上。政策层面，2023年至今，中央降首付降利率的政策释放了利好的预期，同时地方层面多个城市的政策放松，涉及放松限贷、放松限价、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴。2.虽有政策利好，行业寒冬尚未结束。由于项目结转利润减少，计提资产减值等原因，近 6 成的A股房企实际上是业绩预亏的。截止到 2月14日，房企中已经有 67家发布了2022年的业绩预告和报告。房企中 38家亏损，占比超过了56%，22家连续亏损；盈利 29家，其中20家预计规模净利润同比减少，5家预计规模净利润有所增加。4家企业扭亏为盈，整体来看已披露的房企的业绩预告表现欠佳。具体来看，房企业绩下滑的原因，有82%的房企将原因归为疫情的影响，或者是房地产业务结算结构的变化导致的销售项目结转利润的减少，同时也有56%的房企因为行业的低迷而对其资产计提的减值准备，这两个是多数企业业绩下滑的主要原因。3.2023年1月份Top100房企单月仅实现操盘金额3，574亿元，创下了2021年以来的新低，但是随着30 个地级市陆续发文下调首套房的利率，市场情绪开始逐渐向乐观转变；投资方面，Top100房企2022年12月和2023年1月的新增土储规模，相较2022年大多数月份有大幅度的增加。重点一二线城市的土地市场已经开始有了复苏的迹象。比如杭州的土拍就在仅有5宗精品地盘供应的情况下，全部成交，总价达到了89.6亿元，整体溢价率也达到了10.9%，刷新了杭州2022年以来供地溢价率的新高。4.物业板块是近几年房地产企业除住宅以外的第二大热门的赛道，2月24号深圳控股公告，建议分拆深业物业进行上市，物业分拆上市是过去几年的市场热点，当前类似企业的动作也有积极的信号。此次深业控股发布公告，建议分拆深业物业股份比全球发售新深业物业股份的方式与联交所主板独立上市。这次深物业提交的招股书也是属于2023年首个国资分拆物业上市的公司。这样的分类上市也说明了我们整体的社会的经济大环境趋向好转，那么相关企业的战略动作扩张开始进一步加速，对于行业中其他企业而言也有积极的启发意义。既要牢牢把握目前资本市场宽松的导向，同时主动和资本市场接轨，进而获得更好的发展机会。随着市场的好转，我们相信更多的房企推进旗下业务的发展，特别是一些优质企业的物业板块分拆的上市，这不仅对当事房企是一件好事，其实更重要的是像行地行业传递恢复的信心，毕竟当下这样的环境信心比黄金更重要。