2023年2月大中华区研究部读 懂 元 宇 宙读 懂 元 宇 宙元宇宙——对中国房地产意味着什么 摘要介绍对房地产意味着什么：• 写字楼• 零售物业• 工业• 数据中心• 酒店• 住宅要点总结附录研究部联系人P4P6P12P13P15P17P20P22P24P26P28P30CONTENTS目录2 大中华区研究部 我们人类正处在一个不断变革的生活数字化的时代之中，这是一个重要的时间点。仅在几十年前，人们曾认为这是不可能的。但如今，它可能包含了我们从未设想过的机会。在这个时间点上，元宇宙就是其中的一个机会。它是一个数字平台，提供了一个整合虚拟现 实（VR）、增强现实（AR）和混合现实（MR）的虚拟环境，可以使用户感受到宛如身处现实环境的参与感和真实感。其增长速度也很快。根据全球市场估计，全球元宇宙市场预计将在2022年至2027年间以45.5%的复合年增长率增长。不断扩展的元宇宙允许用户参与到虚拟、增强和虚拟的现实中。元宇宙可以让用户身临其境地工作、休闲等。在进一步探讨元宇宙将如何具体影响中国房地产这一主题时，我们从行业的角度考虑这一话题，在本报告中，我们聚焦六种房地产物业类型。摘要在写字楼部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 让企业在虚拟世界中建立办公空间。员工和客户可以在这里会面、协同工作、交流想法以及开展业务；• 提供一种身临其境、鼓舞人心、有效、全面且富有吸引力的工作方式；• 进一步拓宽企业在客户参与和业务发展方面的维度。在零售物业部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 有助于购物中心业主、运营商，以及零售商设计和建造虚拟零售空间，增强消费者购物体验；• 为消费者提供身临其境、激动人心、高效便捷、包罗万象，以及引人入胜的购物方式，便于他们购买数字藏品或实体商品；• 进一步增强购物中心或零售商的形象、品牌和市场公关。例如，通过虚拟商品投放、虚拟沉浸式营销、虚拟商品演示和数字藏品计划，增强顾客品牌忠诚度。4 大中华区研究部 在工业部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 创建有效的数字孪生工业空间，无论是工厂空间还是物流仓库空间；• 允许居住在其他地区和远离受影响的工业空间但有资质且经验丰富的工程师远程进行工业设备维修；• 赋予供应链系统权力，以推进流程进度、计划和库存管理。在数据中心部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 增加投入运营的数据中心的数量；• 提供解决方案，促进更优化的数据中心设计；• 成为加强数据中心基础设施、资源和能源消耗管理的重要手段。在酒店部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 为潜在顾客在预订阶段提供了解酒店设施的虚拟现实体验；• 允许酒店及活动组织者制定和执行网络、研讨会、会议及论坛等相应活动，无需世界各地的与会者和发言者到达便可进行；• 扩大酒店品牌体验，通过提供虚拟服务和设施来补充现实世界中的服务。最后，在住宅部分，有三个方面可以阐释元宇宙如何产生影响，包括：• 允许建筑师、设计师以及房主在虚拟世界中设计房屋，虚拟世界可以精确模拟阳光、天气、季节以及周围环境等方面，以便提高房屋美感，减少能源及资源消耗的同时提高房屋的健康安全，增强居住时的幸福体验；• 可以让潜在的买家在购买房屋前利用元宇宙空间参观目标房屋及周围环境；• 使业主和物业经理（在公寓/共管/封闭式社区）能够更好地识别和检测虚拟世界中发生的房屋维修问题或潜在的房屋维修问题，以便在物理世界中有效和及时地解决这些问题。读懂元宇宙 5 介绍今天，在中国有很多关于元宇宙的讨论，但它究竟是什么？简单地说，它是一个提供虚拟环境的数字平台，整合了虚拟现实（VR）、增强现实（AR）和混合现实（MR），可以使用户感受到宛如身处现实环境的参与感和真实感。鉴于该平台仍处于起步阶段，许多人都想知道它在进一步发展后会产生什么影响。房地产从业者也不例外，他们对元宇宙可能对中国的房地产行业产生的影响提出了许多问题。考虑到这一点，并且知道元宇宙的发展仍处于初始阶段，我们就元宇宙及其对中国房地产行业的影响提出了一些初步想法。在中国，元宇宙有许多潜在的被用于房地产的方式，包括：在实体建筑建造之前，能够对实体建筑或空间进行建模，并在测试和微调阶段提供一个虚拟的沉浸式体验。要产生一个可行的模型，必须考虑许多因素，包括在办公空间的情况下，办公室内的员工在工作周的任何特定时间所进行的不同工作场所活动（图1）。设计和建造：图1：办公室内员工的四种活动资料来源：戴德梁行研究部小组合作与他人合作开展工作项目独立工作在一个工作项目上独立工作提升技能获得与工作有关的知识社交互动与同事的非正式互动，加强了职业联系和团体认同感6 大中华区研究部 能够提供虚拟物业参观，以协助与实体物业相关的销售和租赁活动（图2）。项目营销：租赁和销售节约时间降低成本一个近乎真实的体验距离便捷为潜在客户和经纪人节省时间，因为潜在客户可以通过在线参观房产，然后决定他们是否要查看实体房产。因此，经纪人可以专注于认真的潜在买家，而潜在客户可以看到他们真正感兴趣的房产。参观一些实体房产会增加成本，变得很昂贵。网上看房不产生任何旅行费用。虚拟物业导览可以为潜在客户在观看他们感兴趣的物业时提供接近真实的在线体验。 对于那些居住在较远地区并希望查看房产的潜在客户来说，旅行距离不再是一个问题。他们可以简单地进行虚拟参观。潜在客户可以在白天或晚上的任何时间虚拟看房。同一房产可以方便客户同时进行多次虚拟参观。图2：虚拟物业参观的五个优势资料来源：戴德梁行研究部读懂元宇宙 7 通过将相关的建筑信息模型（BIM）平台整合到实体建筑的虚拟模型中，能够更好地维护和运营物理建筑。掌握了这些信息以及数字孪生产生的数据，相关的建筑管理团队将能够更快速、有效和正确地处理任何实体建筑的维护和运营问题（图3）。运营：图3: 建筑信息模型（BIM）整合平台的优势 更高的数据质量没有工程变更协同设计无数据损失统筹协调线上模拟预制构件虚拟模型全生命周期的建筑管理预算可靠性高更完善的建筑功能从规划到竣工全过程透明更快的项目交付更高的建筑质量更少的工作现场事故能更早地检测到冲突和错误资料来源：西门子，戴德梁行研究部8 大中华区研究部 购买和出售虚拟元宇宙的土地和建筑。我们可以投资、建设和运营一栋虚拟建筑，标的可以是写字楼、购物中心、物流仓库、数据中心、酒店或是住宅项目（图4）。投资：图4：元宇宙投资统计资料来源：Centre for Finance, Technology and Entrepreneurship (CFTE)，Statista，戴德梁行研究部2021年，元宇宙中的Sandbox土地交易量飙升15,000%。 2021年，虚拟土地销售额达5亿美元。预计到2030年，全球元宇宙市场的规模将从2021年的388.5亿美元增长到6,788亿美元。2021年11月至2022年1月期间，平均每个月以 3.5 个以太坊（ETH）的交易价格售出8,000块土地，约为13,000美元。2022年1月，元宇宙土地日均交易价格超过5ETH，逾18,000美元。元宇宙房地产的投资仅来源于约2.5万个加密钱包。读懂元宇宙 9 如今，按市值计算最受欢迎的四大元宇宙平台是The Sandbox、Decentraland、Voxels和Somnium Space。用户可以使用NFT在元宇宙平台上交易虚拟房产和土地。一旦用户购买了一块虚拟土地，就可以选择将其持有、开发、租赁或出售。同时，用户可以选择自行开发、运营虚拟财产，或是聘请一组房产顾问来协助。许多投资者和开发商已经加入到投资虚拟房地产的行列。例如，著名律师事务所、银行和零售品牌现在都拥有虚拟办公室、运营虚拟旗舰店，以此提高员工、客户和消费者的体验，并刺激生产力、提高服务和商品的销量。图5：区块链交易过程资料来源：戴德梁行研究部请求交易发出交易完成交易被传播至一个由电脑端组成的被称作节点的P2P网络随后，新的区块被永久并不可改变地增加到已有的区块链一旦被验证，该交易会被和其他交易结合在总账上产生一个新区块数据节点网络使用已知算法验证交易和用户状态如何在元宇宙中购买房产呢？这就到了非同质化通证（NFTs）发挥作用的时候。NFT作为连接虚拟土地的桥梁，实质上是具有唯一性特点的可信数字权益凭证，不能被复制、替换或细分，是一种可在储存在区块链上的数据对象。此外，NFT还可以作为真实性证书，进行买卖（图5）。10 大中华区研究部 此外，近日Metaverse Group发布了Metaverse REIT（元宇宙REIT）。元宇宙REIT的标的楼宇由位于各主要元宇宙的优质物业组成，均位于供应有限/需求强劲的热门区位，且邻近环境优越。未来，在元宇宙上展示并推广实体项目很可能成为常态，以此吸引全球买家。沉浸式体验以及影响因素将改变当下我们认知中的房地产行业。中国乃至全球范围内，业界人士需要积极探索潜在的变化，以便在未来取得最佳的商业竞争优势。读懂元宇宙 11 这对房地产意味着什么我们需要进一步从不同物业的角度来具体探讨元宇宙将如何更影响中国房地产行业。在本篇报告中，我们将探讨以下六种房地产物业类型：• 写字楼；• 零售物业；• 工业；• 数据中心；• 酒店；• 住宅。12 大中华区研究部 对写字楼意味着什么让企业在虚拟世界中建立办公空间。员工和客户可以在这里会面、协同工作、交流想法以及开展业务。到目前为止，一些律师事务所和一些重要银行，如汇丰银行和摩根大通，已经入驻元宇宙；提供一种身临其境、鼓舞人心、有效、全面且富有吸引力的工作方式，特别是对于远程工作的员工，无论是全职还是兼职。智联招聘在全国进行的一项调查中发现，80.8%的员工表示愿意从事元宇宙行业，其中95后和00后员工的比例更高，分别为89.8%和81.0%（ 图6）；元宇宙具有以下潜力：不太确定，看情况不愿意，当前工作更适合我不愿意，感觉有点虚无缥缈愿意，但比较迷茫，不知道怎么转行愿意，正在寻找感兴趣的岗位95后00后总体图 6：是否愿意从事元宇宙行业相关职位（2022 年）资料来源：智联招聘,戴德梁行研究部36.0%44.9%12.3%4.5%2.4%38.1%42.9%15.5%1.2%2.4%37.5%52.3%5.7%4.6%0.0%0%10%20%30%40%50%60%WillingWilling，but still unsure what the Metaverse isUncertainUnwilling，but open to further understandingUnwillingMillennialsGen ZOverall36.0%44.9%12.3%4.5%2.4%38.1%42.9%15.5%1.2%2.4%37.5%52.3%5.7%4.6%0.0%0%10%20%30%40%50%60%WillingWilling，but still unsure what the Metaverse isUncertainUnwilling，but open to further understandingUnwillingMillennialsGen ZOverall读懂元宇宙 13 通过允许以VR/AR/MR形式在办公室举行客户会议和客户活动的方法进一步拓宽企业在客户参与和业务发展方面的维度；更好地推广企业的服务或产品，并进一步提升公司的形象和品牌。随着许多企业已经入驻元宇宙，一些企业正在探索在各自的虚拟办公平台上提供一站式服务的可能性；协助促进员工入职和培训；代入式体验“偶遇”员工和随后的互动。这些互动一直是与工作相关的想法对话、交流的重要媒介；成为员工社交活动的平台，如办公室聚会和体育活动；通过减少出行来减少企业的碳排放。例如，公司董事会会议可以在元宇宙召开，而并非一定要线下召开。成为员工工作和互动的第四个场所。第一个是家，第二个是办公室，第三个是“