2021保利地产-土地获取动能渐强，财务稳健优势明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年2月19日 公司研究 土地获取动能渐强，财务稳健优势明显 ——保利地产（600048.SH）跟踪报告 买入（维持） 2020全年销售金额超5000亿，2021年开年销售实现开门红 2020年1-12月，公司累计实现销售面积约3409.2万平方米，同比增加9.2%；累计实现销售额5028.5亿元，同比增长8.9%；全年销售均价约14750元/平方米，同比基本持平。2021年1月，公司实现销售面积约210.5万平方米，低基数下（2020年初新冠疫情影响）同比增长约33.6%；实现销售金额约430.7亿元，低基数下同比增长约82.6%；销售均价约20467元/平方米，同比增长36.7%。 拿地策略逐渐积极，拿地均价提升明显，持续聚焦高能级城市 2020年1-12月，公司新增土地储备容积率建筑面积约为3185.7万平方米，同比增长约19.1%；拿地面积/销售面积比值约为93%（对比2019年约为86%），其中下半年拿地面积/销售面积比值约为115%，拿地策略逐渐积极；总地价为2353.5亿元，同比增长约51.4%；平均楼面地价约为7388元/平方米，同比增长约27.1%，主要原因系公司拿地结构持续向高能级城市聚焦。 财务稳健优势明显，三项红线指标均处于健康区间 截止2020Q3，公司总有息负债规模较年初增长12%，净负债率约71%（计入永续债后约86%），现金短债比约1.9，剔除预收账款后的资产负债率67%。公司三项指标均符合融资新政要求，长期稳健的财务表现不仅提供了低成本融资优势，也使得公司在土地市场的拿地表现可以更加积极和灵活，利于在土地市场较为低迷的时期获取性价比较高的地块。 合同负债稳步增长，业绩平稳增长具备基础 截止2020Q3，公司合同负债（含预收账款）约3797亿元，较年初增长约16%，相对于2020年营收预测（约2453亿元）约1.6倍；2020年公司计划竣工面积同比增长14%至3400万方，1-9月竣工面积同比增长约28%，其中Q3单季度同比增长约78%，为公司业绩后续平稳增长奠定良好基础。 盈利预测、估值与评级：鉴于2020年新冠疫情反复，影响竣工结算节奏，我们下调公司2020-2022年盈利预测为2.42元、2.78元、3.11元（原为2.64元、3.05元、3.43元），当前股价对应 2020-2022 年预测PE估值分别为5.9、5.2、4.6倍；公司财务指标稳健，信用优势明显，土地获取逐步积极，销售情况稳健向好，当前估值具备较强吸引力。综合考虑维持“买入”评级。 风险提示：存在疫情反复导致竣工交付进度不及预期的可能性；存在主要核心城市房地产销售受限于银行信贷而不及预期的可能性。 公司盈利预测与估值简表 指标 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 194,514 235,934 245,280 280,922 316,623 营业收入增长率 32.95% 21.29% 3.96% 14.53% 12.71% 净利润（百万元） 18,904 27,959 28,908 33,254 37,281 净利润增长率 20.98% 47.90% 3.39% 15.03% 12.11% EPS（元） 1.58 2.34 2.42 2.78 3.11 ROE（归属母公司)（摊薄） 15.50% 17.92% 16.09% 16.40% 16.33% P/E 9.1 6.1 5.9 5.2 4.6 P/B 1.4 1.1 1.0 0.8 0.8 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2021-02-18 当前价：14.36 元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 119.69 总市值(亿元)： 1718.82 一年最低/最高(元)： 12.69/18.70 近3月换手率： 41.73% 股价相对走势 -10%6%21%37%53%02-2003-2005-2006-2008-2009-2011-2012-20保利地产沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 -14.50 -32.38 -45.44 绝对 -8.42 -15.33 -3.05 资料来源：Wind 相关研报 销售增长靓眼，三项指标健康——保利地产（600048.SH）跟踪报告（2020-11-08） 信用优势明显，销售恢复加速——保利地产（600048.SH）2020年中报点评（2020-08-25） 地产主业储备丰富，两翼共振潜力提升——保利地产（600048.SH）跟踪简报（2020-04-22） 要点 行业研究报告，服务于财经领域，整合发布高质量的财经相关领域精品资讯，提供各行业研究报告和干货。我们以微信公众号为基础，覆盖第三方平台为财经相关领域从业群体提供高质量的免费资讯信息服务。 我们的优势： 高质量的内容生产模式、多平台覆盖的整合营销服务、超百余万的高净值人群粉丝、专业、稳定的管理与团队。 旗下的矩阵号： 行业研究资本、行研资本、行研君、IPO智囊团、IPO最前沿、并购大讲堂、科创板的韭菜花、海外投资政策、海外置业政策、海外留学政策、海外留学、全球海外移民政策、番国志。 扫码关注公众号： 行研君 IPO最前沿 全球海外移民政策 报告索取请加：report08 商务合作请加：report998 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 保利地产（600048.SH） 利润表（百万元） 2018 2019 2020E 2021E 2022E 营业收入 194,514 235,934 245,280 280,922 316,623 营业成本 131,339 153,450 164,046 189,437 215,276 折旧和摊销 924 1,163 1,252 1,399 1,545 税金及附加 16,122 21,841 20,113 22,474 25,013 销售费用 5,912 6,681 6,823 7,674 8,491 管理费用 3,495 4,233 4,327 4,872 5,396 研发费用 41 56 58 67 75 财务费用 2,585 2,582 2,659 3,018 3,370 投资收益 2,690 3,702 5,182 6,737 8,421 营业利润 35,593 50,402 52,435 60,318 67,624 利润总额 35,780 50,531 52,435 60,318 67,624 所得税 9,631 12,977 13,371 15,381 17,244 净利润 26,149 37,554 39,064 44,937 50,380 少数股东损益 7,245 9,595 10,157 11,684 13,099 归属母公司净利润 18,904 27,959 28,908 33,254 37,281 EPS(按最新股本计) 1.58 2.34 2.42 2.78 3.11 现金流量表（百万元） 2018 2019 2020E 2021E 2022E 经营活动现金流 11,893 39,155 53,726 27,177 33,012 净利润 18,904 27,959 28,908 33,254 37,281 折旧摊销 924 1,163 1,252 1,399 1,545 净营运资金增加 35,818 28,138 -12,326 32,361 30,812 其他 -43,753 -18,104 35,892 -39,836 -36,626 投资活动产生现金流 -13,459 -10,498 -12,483 -12,095 -11,168 净资本支出 -595 -267 -1,800 -1,800 -1,800 长期投资变化 -25,039 -10,557 -13,866 -15,032 -15,789 其他资产变化 12,175 326 3,182 4,737 6,421 融资活动现金流 46,498 -2,835 9,912 22,834 23,957 股本变化 37 38 0 0 0 债务净变化 59,056 6,392 17,867 36,000 39,000 无息负债变化 62,732 137,295 44,578 108,667 112,064 净现金流 45,093 25,899 51,154 37,917 45,800 资产负债表（百万元） 2018 2019 2020E 2021E 2022E 总资产 846,494 1,033,209 1,129,423 1,308,879 1,498,650 货币资金 113,431 139,419 190,574 228,490 274,291 交易性金融资产 0 73 73 273 473 应收帐款 2,006 1,845 1,821 2,100 2,379 应收票据 38 0 0 0 0 其他应收款（合计） 119,510 133,452 138,738 158,862 179,020 存货 474,505 584,001 603,266 697,214 792,818 其他流动资产 30,559 35,104 35,571 37,353 39,139 流动资产合计 766,481 936,922 1,016,022 1,177,346 1,348,372 其他权益工具 0 330 330 330 330 长期股权投资 48,489 59,046 72,912 87,943 103,733 固定资产 4,594 7,472 8,096 8,558 8,862 在建工程 878 495 439 397 365 无形资产 119 389 370 351 334 商誉 48 49 49 49 49 其他非流动资产 320 522 522 522 522 非流动资产合计 80,012 96,287 113,400 131,533 150,278 总负债 660,000 803,687 866,131 1,010,799 1,161,863 短期借款 3,011 3,133 0 0 0 应付账款 46,049 105,325 123,034 147,761 174,374 应付票据 4,637 7,828 8,202 9,472 10,764 预收账款 299,795 327,813 348,297 415,765 484,434 其他流动负债 0 0 0 0 0 流动负债合计 444,897 599,700 647,512 767,179 891,244 长期借款 181,874 172,072 182,072 192,072 204,072 应付债券 33,065 31,518 36,518 51,518 66,518 其他非流动负债 0 27 27 27 27 非流动负债合计 215,103 203,986 218,619 243,619 270,619 股东权益 186,494 229,522 263,292 298,081 336,787 股本 11,895 11,933 11,933 11,933 11,933 公积金 18,807 22,121 24,290 24,290 24,290 未分配利润 84,559 106,308 123,233 146,338 171,945 归属母公司权益 121,923 156,022