2021年三季报点评：销售业绩稳增，财务优势明显

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 保利发展(600048) 买入 2021年三季报点评 （维持评级） 房地产开发II 2021年10月29日 10 一年该股与上证综指走势比较 股票数据 总股本/流通(百万股) 11,970/11,970 总市值/流通(百万元) 154,773/154,773 上证综指/深圳成指 3,518/14,245 12个月最高/最低(元) 18.01/9.76 相关研究报告： 《保利地产-600048-2021年中报点评：稳健发展，降本增效》 ——2021-08-24 《保利地产-600048-重大事件快评：低位增持，传递信心》 ——2021-08-05 《保利地产-600048-2020年报点评：经营稳健，优势凸显》 ——2021-04-21 《保利地产-600048-重大事件快评：步入5000亿阵营，拿地积极稳固龙头地位》 ——2021-01-14 《保利地产-600048-2020年三季报点评：销售表现强势，投资力度加强》 ——2020-11-03 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 财报点评 销售业绩稳增，财务优势明显  业绩表现平稳 2021前三季度公司实现营业收入1383.9亿元，同比增长17.9%；实现归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%。其中，第三季度公司实现营业收入484.7亿元，同比增长10.9%；实现归母净利润32.9亿元，同比增长6.7%。  销售稳增，投拓审慎 2021年前三季度，公司实现累计销售金额4102.3亿元，同比增长11.7%；实现累计销售面积2543.7万平方米，同比增长4.1%。2021年前三季度，公司新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，拿地销售比0.86，投资保持审慎，总拓展成本1434亿元，其中38个核心城市拓展金额占比75%。前三季度，公司新开工面积3659万平方米，同比减少4.7%；竣工面积2437万平方米，同比增长10.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。  毛利率承压，财务稳健 2021年前三季度，公司毛利率为29.82%，较去年同期下降4.20个百分点；实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。截至2021年三季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.0%，净负债率（含永续债）72.3%，资产负债结构稳健合理，公司货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.3倍，短期偿债能力强。  销售业绩稳增，财务优势明显，维持“买入”评级 公司作为央企龙头，销售业绩稳健增长，公司财务状况稳健，融资优势明显。我们预计公司2021至2023年公司EPS分别为2.53、2.69、3.08元，对应PE分别为5.1、4.8、4.2X，维持“买入”评级。  风险 公司销售、结算不达预期，或因市场再度升温引发房地产调控预期。 盈利预测和财务指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 2022E 营业收入(百万元) 235,981 243208 280905 321636 366665 394,232 (+/-%) 21.3% 3.1% 15.5% 14.5% 14.0% 16.5% 净利润(百万元) 27959 28948 30253 32155 36856 40835 (+/-%) 47.9% 3.5% 4.5% 6.3% 14.6% 11.6% 摊薄每股收益(元) 2.34 2.42 2.53 2.69 3.08 3.42 EBIT Margin 21.1% 20.4% 20.2% 18.9% 18.9% 18.9% 净资产收益率(ROE) 17.9% 16.1% 15.0% 14.4% 14.8% 23.7% 市盈率(PE) 6.6 5.3 5.1 4.8 4.2 4.5 EV/EBITDA 19.8 23.0 21.2 22.4 21.8 19.5 市净率(PB) 1.17 0.86 0.77 0.69 0.62 1.06 资料来源：Wind，国信证券经济研究所预测 注：摊薄每股收益按最新总股本计算 0.00.51.01.5O/20D/20F/21A/21J/21A/21上证指数保利发展 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 业绩表现平稳 2021前三季度公司实现营业收入1383.9亿元，同比增长17.9%；实现归母净利润135.8亿元，同比增长2.9%。其中，第三季度公司实现营业收入484.7亿元，同比增长10.9%；实现归母净利润32.9亿元，同比增长6.7%。 图1：公司营业收入及同比 图2：公司归母净利润及同比 资料来源: 公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司公告，国信证券经济研究所整理 销售稳增，投拓审慎 2021年前三季度，公司实现累计销售金额4102.3亿元，同比增长11.7%；实现累计销售面积2543.7万平方米，同比增长4.1%。2021年前三季度，公司新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，拿地销售比0.86，投资保持审慎，总拓展成本1434亿元，其中38个核心城市拓展金额占比75%。前三季度，公司新开工面积3659万平方米，同比减少4.7%；竣工面积2437万平方米，同比增长10.6%。截至三季度末，公司共有在建拟建项目773个，在建面积14875万平方米，待开发面积7153万平方米。 图3：公司销售金额及同比 图4：公司销售面积及同比 资料来源: 公司公告，国信证券经济研究所整理 资料来源: 公司公告，国信证券经济研究所整理 毛利率承压，财务稳健 -100102030405005001000150020002500营业总收入（亿元）同比(%)-1001020304050600100200300归母净利润（亿元）同比(%)0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0500100015002000250030003500400045005000销售金额(亿元)销售额同比-10%0%10%20%30%40%50%0500100015002000250030003500400045005000销售面积(万平方米)销售面积同比 rQrMpRuMqPuMoMpQqPmOnRbR9RbRtRoOpNpOfQmNqRiNqQrQ9PnNzQwMrMrRxNnNvN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 2021年前三季度，公司毛利率为29.82%，较去年同期下降4.20个百分点；实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%。截至2021年三季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率67.0%，净负债率（含永续债）72.3%，资产负债结构稳健合理，公司货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为2.3倍，短期偿债能力强。 销售业绩稳增，财务优势明显，维持“买入”评级 公司作为央企龙头，销售业绩稳健增长，公司财务状况稳健，融资优势明显。我们预计公司2021至2023年公司EPS分别为2.53、2.69、3.08元，对应PE分别为5.1、4.8、4.2X，维持“买入”评级。 风险 公司销售、结算不达预期，或因市场再度升温引发房地产调控预期。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 利润表（百万元） 2020 2021E 2022E 2023E 现金及现金等价物 146008 152000 158000 162000 营业收入 243208 280905 321636 366665 应收款项 155420 179317 202675 231049 营业成本 163951 188768 220321 251166 存货净额 741475 807506 940840 1072834 营业税金及附加 18495 22472 25731 29333 其他流动资产 92815 101126 115789 132000 销售费用 6877 7865 9006 10267 流动资产合计 1136226 1239949 1417304 1597883 管理费用 4315 4933 5646 6434 固定资产 8205 8022 7731 7399 财务费用 3160 2870 3406 3213 无形资产及其他 430 413 395 378 投资收益 6141 2000 2000 2000 投资性房地产 33964 33964 33964 33964 资产减值及公允价值变动 (796) 0 0 0 长期股权投资 72550 82550 92550 102550 其他收入 509 0 0 0 资产总计 1251375 1364897 1551945 1742175 营业利润 52265 55996 59527 68253 短期借款及交易性金融负债 64576 133327 207292 328226 营业外净收支 273 160 160 160 应付款项 151483 144197 134406 76631 利润总额 52538 56156 59687 68413 其他流动负债 535699 558274 649812 740966 所得税费用 12490 14039 14922 17103 流动负债合计 751758 835798 991510 1145823 少数股东损益 11100 11864 12610 14454 长期借款及应付债券 232227 232227 232227 232227 归属于母公司净利润 28948 30253 32155 36856 其他长期负债 752 752 752 752 长期负债合计 232979 232979 232979 232979 现金流量表（百万元） 2020 2021E 202