房地产市场回顾及20182019展望Chongqing两江穿城、倚山而筑，重庆这一独特的城市风貌使房地产市场发展机遇与挑战并重。2018年，写字楼市场供应回落，需求稳中有升且呈先扬后抑的趋势，第三方办公服务运营商加速布局；零售物业市场供应继续下沉，调整贯穿全年，“翻新改造”备受关注；仓储物流市场净吸纳量创新高，第三方物流企业主导去化，各园区表现分化明显；投资市场大宗交易数量同比增加，全国性资产包受关注，保险、基金及房企构筑买方主力。2018年重庆优质写字楼市场仅录得约19.3万平方米的新增供应，创近八年新低。市场需求稳中有升，全年净吸纳量实现39.2万平方米，同比增长13.9%，推动市场整体空置率同比下跌6.3个百分点，报34.2%。租金跌幅继续收窄。受宏观经济影响，年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势，上半年联合办公和TMT企业在渝积极扩张，净吸纳量创历史同期新高录得28.3万平方米；但受下半年经济增长减速和以非传统金融、TMT为代表的新经济行业调整的影响，市场需求显著放缓，净吸纳量缩减至11.1万平方米。行业方面，金融业、房地产与第三方办公服务运营分列前三大需求来源。此外，需求差异化表现也折射出市场内外部竞争。区域市场方面，企业对产业集聚的依赖性增强和不同职能部门办公需求的分化令跨区域流动性加速。2019年新增供应回升至67万平方米，整体市场供过于求矛盾仍存，租金回调面临挑战。2018年重庆零售物业市场迎来9个项目开业，其中95.3%的新增供应落于非核心商圈。持续下沉的新增供应令市场多核竞争格局加深。其中，爱融荟城、新光里等四个项目的开业使渝北域内竞争愈发激烈；而万象汇及长嘉汇购物中心二期的开业既提升弹子石区域商业氛围，也让项目间形成竞争关系。此外，高低起伏的地理特征给项目的物业形态提供更多的可能性，如沙坪坝万达广场的全首层入户设计；但也给部分项目的昭示性及通达性带来挑战。对既有项目而言，调整变革贯穿全年，其中“翻新再造”备受关注。年初翻新再造的国泰优活城市广场全新亮相；年末，历时超一年的闭店改造，万象城南区携全新的定位、动线及空间重新开业。需求端方面，零售、餐饮两大业态仍是主力。同期，网红经济继续影响市场。2019年重庆零售物业市场新增供应将攀升至86万平方米，高企的供应量势必将令市场承压，既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。2018年，重庆高标准仓储市场供应仍维持高位，录得约51万平方米的新增仓储面积，同比基本持平，推动全市高标准仓储总存量破200万平方米。需求保持活跃，全年净吸纳量录得43.6万平方米，创历史新高。因此，全市整体空置率在有大面积新增供应的情况下仍同比下跌3.0个百分点，至年末报24.5%。需求端方面，第三方物流及批发零售业为主要的需求来源。鉴于地理位置、运输方式、周边竞品项目等诸多因素的差异性，重庆仓储物流市场各园区表现分化明显。截至年末，核心园区空置率仅为16.4%，非核心园区空置率则高达36.3%；租金方面，核心园区租金同比上涨1.3%，报27.6元每月每平方米，非核心园区租金持续下探2.8%，报20.6元每月每平方米。因此，受非核心园区租金下探影响，全市高标准仓储市场平均租金同比下跌0.1%，至年末报24.8元每月每平方米。2019年重庆高标准仓储市场供应继续攀升，全年预计将录得破100万平方米新增供应。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力。然而，随着高标准仓储版图的扩张及更多优质项目落成，市场也将加速成熟。2018年，重庆商业地产大宗交易数量同比增加，全年市场共录得7个大宗交易成交案例。其中近三成的交易为全国性资产包，标的物涵盖商业、写字楼、酒店等多种物业类型。着眼投资者构成，除险资持续活跃外，大型地产企业及境内外投资基金均对重庆房地产市场释放出投资意愿。在重庆写字楼市场北拓的背景之下，三北区域表现突出的优质写字楼物业备受投资者关注。年内共录得三宗写字楼成交案例，标的物均位于三北区域。其中，中国再保险以约10亿购买位于江北嘴商务区的国金中心T6备受关注。展望未来，鉴于重庆商业地产市场供过于求局面犹存，投资者持续关注的同时亦持谨慎态度，核心区位、运营成熟的商办物业仍是投资者关注的重点。同时，在房地产开发进入白银时代已成共识的大背景下，国内开发商针对存量时代进行的战略布局有望加速投资需求释放。优质写字楼市场优质零售物业市场月19.380.134.239.2全年市场新增需求品牌亮点全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）专业服务金融业房地产第三方办公服务运营14%17%18%15%第三方物流批发与零售业制造业23%69%8%CBRE华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“2018年重庆写字楼市场进入供应空窗期，然随着来福士广场等甲级写字楼的交付，2019年市场将迎新一轮供应。着眼需求端，金融业、房地产将继续主导市场，但前期需求强劲的第三方办公运营商在2019年或将放缓布局。整体而言，2019年经济的持续放缓将给市场带来更多挑战。”月仓储物流市场51.024.824.543.6全年仓储物流设施新增供应与净吸纳量表现全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）CBRE华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“未来两年重庆仓储物流市场将迎历史供应高峰，预计有超100万平方米的新增供应入市，并主要集中在非核心园区。市场逐步进入调整期，核心园区项目面临新建项目的价格冲击。然对租户而言，2019年是布局重庆和硬件设施升级的良好时机。”平均租金月69.8387.210.361.6CBRE华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“2019年调整仍是市场的主调，然鉴于重庆独特地势给零售项目辐射范围带来的影响，运营商调整策略不再仅参考市场整体消费需求的升级变化，需根据自身辐射范围内的特定消费客群作具象化的调改。与此同时，重庆千禧一代消费者对外来品牌的接受度逐渐提高，加之更多优质零售项目的落成，预计未来重庆将吸引更多外来品牌进驻。”投资市场7CBRE华西区投资及资本市场部主管金灵表示：“受全国性资产包交易的拉动，2018年重庆大宗交易的数量和总额实现增长。2019年重庆仍是投资者布局华西区的重要关注城市之一，且将有更多未进重庆的投资者开始聚焦。然而，鉴于渝商业地产市场供过于求矛盾未根本性逆转，投资者仍持谨慎态度。与此同时，买卖双方在长期谈判局面下，不断压缩的博弈空间将是未来交易达成的驱动力。”全年交易宗数全年写字楼新增供应与净吸纳量表现万平方米新增供应净吸纳量68GIADAFurlaJo MaloneSpace NKDiptyqueCHANEL Beaute奈雪の茶奈雪の茶GIADACURIELMajeMajeMarniBreguetMax MaraAir JordanChampionVictoria's SecretArmani ExchangeBobbi BrownSulwhasoo02040608010020142015201620172018全年市场租赁需求强度分析美妆简餐美容保健茶饮服饰0 10 20 30 40 50 60 2014201520162017201829%13%29%29%全年大宗物业投资交易数（按物业类型）