深耕公建物业领域，全国化布局打开成长空间

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年1月15日 公司研究 深耕公建物业领域，全国化布局打开成长空间 ——新大正（002968.SZ）首次覆盖报告 买入（首次） 深耕重庆，多元业态共同发展 新大正物业集团股份有限公司（002968.SZ）成立于1998年12月10日，作为专注公建领域的第三方物业企业，长期为党政军机关、企业总部、产业园区、高等院校、医养机构、公共场馆以及机场、地铁、高速公路等提供后勤服务一体化解决方案。公司在对重庆区域持续深耕的同时，将经营范围扩大至成渝、京津冀、长三角、大湾区等国家战略区域，基本实现全国重点城市经营布局。 办公物业占据主导，航空学校战略引领，专业化服务构筑壁垒 公司2021年末在管面积突破1亿平方米，截至2022年中期，公司在管项目数量470个（重庆外的项目272个）。办公物业在管项目由2019年的92个上升至2021年的199个，2022年上半年办公物业收入占物业管理收入的38%，为主要收入来源。航空业态及学校业态作为战略引领，公司正加大对两大业态的拓展力度，巩固非住业态竞争优势，夯实发展根基。 业绩快速增长，管理效率有所提升；收并购切入细分赛道，规模扩张加速 2016-2021年，公司营业收入复合增速为27%，归母净利润由0.27亿元增长至1.66亿元；2022年前三季度实现营业收入19亿元，同比增长32.6%，归母净利润1.48亿元，同比增长26.15%。2020-2021年，公司管理费用率从9.09%降至7.81%，销售费用率由1.75%降至1.68%。公司积极参与市场竞争，通过公开招投标获得业务增长，扩大经营规模；同时善于把握收并购机会，切入专业细分赛道。2023年1月3日公司拟收购沧恒投资80%股权，交易完成后，新大正将增加电厂电站服务业态，提升资产质量和盈利能力、增强持续经营能力。 盈利预测、估值与评级：目标价33.0元，首次覆盖给予“买入”评级 新大正作为第三方公建物管龙头，聚焦非住宅业态，专业化水平高，在物管行业有较强的壁垒，我们预测公司2022-2024年营业收入为27亿元、40亿元、54亿元， EPS分别为0.94元、1.43元、1.92元，我们认为新大正的品牌力、成长性和较强的拓展能力可以给公司带来一定估值溢价；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为36.1元/股。根据相对估值法，我们认为公司合理价格为33.0元/股，综合绝对估值和相对估值，我们给予公司目标价33.0元/股，对应2023年预测EPS的PE估值为23倍。我们认为新大正品牌力强，拓展能力优秀，看好新大正完成全国化布局后进一步打开成长空间，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：成本控制风险，新冠疫情反复，外拓不及预期，应收账款相关风险，收并购进展与整合或不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,318 2,088 2,738 4,020 5,362 营业收入增长率 25.01% 58.40% 31.09% 46.84% 33.38% 净利润（百万元） 131 166 216 328 439 净利润增长率 25.61% 26.57% 30.00% 52.11% 33.70% EPS（元） 0.57 0.72 0.94 1.43 1.92 ROE（归属母公司)（摊薄） 15.43% 17.05% 19.47% 24.51% 27.00% P/E 42 33 26 17 13 P/B 6.5 5.7 5.0 4.1 3.4 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2023-1-13 当前价/目标价：24.11/33.0元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 2.29 总市值(亿元)： 55.23 一年最低/最高(元)： 19.53/27.30 近3月换手率： 32.20% 股价相对走势 -29%-19%-9%0%10%12/2104/2207/2209/22新大正沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 9.68 6.20 -16.24 绝对 11.27 10.77 -2.26 资料来源：Wind 相关研报 风险因子缓释，发展路径渐明——房地产行业（物业服务）2023年度投资策略（2022-11-28） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 新大正（002968.SZ） 目 录 1、 扎根重庆，深耕非住宅物管 .................................................................................................. 3 1.1、 公司 20 余年发展历程（1998-2022 年） ............................................................................................ 3 1.2、 股权结构稳定，业务发展均衡 ................................................................................................................ 4 2、 营收加速增长，管理效率提升 .............................................................................................. 7 3、 办公物业占据主导，市场拓展竞争力强 ................................................................................ 8 4、 内生+外拓，规模扩张加快 ................................................................................................. 10 5、 盈利预测 ............................................................................................................................ 11 6、 估值水平与投资评级 ........................................................................................................... 14 6.1、 相对估值 .............................................................................................................................................. 14 6.2、 绝对估值 .............................................................................................................................................. 14 6.3、 估值结论与投资评级 ............................................................................................................................ 15 7、 风险分析 ............................................................................................................................ 16 图目录 图1：新大正发展历程 ........................................................................................................................................ 3 图2：新大正股权架构 ........................................................................................................................................ 4 图3：新大正业务版图 ........................................................................................................................................ 5 图4：新大正在全国重点城市经营布局 .............................................................................................................. 5 图5：新大正合约面积（万平方米）与在管项目个数 ......................................................................................... 6 图6：新大正在管项目个数拆分 ......................................................................................................................... 6 图7：新大正营收及同比增速 ............................................................................................................................. 7 图8：新大正归母净利润及同比增速 .................................................................................................................. 7 图9：新大正毛利率、营业利润率及归母净利润率 ............................................................................................ 7 图10：新大正销售、管理费用率 ........................................................................................