摘要 随着房地产投资的持续下行，调控政策越来越明显地转向积极。我们可以从大政方针、施政举措和现实情况三个角度去看待房地产的变化。这次调控政策转向是黑色市场中强预期弱现实情况的根源，也是节后牛市延续的基础。1 大政方针：更加强调稳增长政府对房地产的调控方向有两条主线：防风险和稳增长。这两条主线本质上是辩证关系，互为前提也互相制约。在房地产运行的不同阶段，调控方向会相应地有所倾斜。过去一年，调控方向的侧重点发生了明显的转变，更加强调稳增长的必要性。近期最明显的变化是住建部倪虹部长在接受央视专访中的表态。根据中央经济工作会议的精神，2023年住建部的工作有三个关键词：增信心、防风险、促转型。相比之下，两年之前的全国住建工作会议上，关键词之一还是“稳地价、稳房价、稳预期”。发生转向的原因是现实环境的变化，国际方面流动性从宽松快速切换到收紧，国内方面也因而对内需的依赖增强。2 施政举措：从金融到监管房地产的相关主体从功能上可以划分为金融部门、监管部门和实体部门。这三个部门协同运转解决人们的安居需求。这一轮调控政策的转向是从金融部门开始，监管部门接力，最终还要落到实体部门。 从金融部门来看，主要举措是从能力上解决供需两端的困境。一是房地产开发企业的资金问题被重点解决，二是提高刚性和改善性需求的信贷能力，刺激其购房需求。能力的改善并不意味着实体部门的快速好转，还需要信心的积聚。从监管部门来看，主要举措之一就是从解决2022年“断贷”后遗症，为市场信心的恢复加速。目前住建工作的最大变化就是从“三稳”转向了“三保”。扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，着力化解房企风险，才能给房地产市场创造回暖的心理环境。3 现实情况：实质的恢复仍需时日房地产企业资产负债表实质修复要等到居民真正开始购房，核心指标是房地产销售情况。从当前的情况来看，实质性的转变还需要等待时日。从数据来看，30城的房屋成交保持在同期偏低水平，且平均成交面积偏大，由此推断改善性需求占比提升。三年疫情的影响下，推测刚性需求的购房群体收入预期受到的影响更大。2023年疫情的影响预计会减弱，收入预期的恢复还需要有一定时间的积累。从预期到销售，再到房地产投资，这个复苏过程至少需要半年时间。2023年上半年的房地产投资预计难有实质好转。图：30城房屋成交(套)数据来源：Wind、钢联数据、中粮期货研究院图：30城房屋成交平均面积(平方米) 数据来源：Wind、钢联数据、中粮期货研究院以房地产为核心因素外推的话，2023年预计仍难以跳出“上半年炒预期，后半年谈压力”的循环怪圈。不过，在外部流动性预期改观和内部更专注稳增长的转变下，上半年的预期可能要比过去两年走得更顺畅。作者简介刘佳良中粮期货研究院 黑色资深研究员投资咨询资格证号：Z0013540风险揭示1. 中粮期货有限公司拥有本报告的版权和其他相关的知识产权。未经中粮期货限公司许可，任何单位或个人都不得以任何方式修改本报告的部分或者全部内容。如引用、转载、刊发需要注明出处为中粮期货有限公司。违反前述要求的，本公司将保留追究其相关法律责任的权力。2. 本策略观点系研究员依据掌握的资料做出，因条件所限实际结果可能有很大不同。请投资者务必独立进行交易决策。公司不对交易结果做任何保证。3. 市场具有不确定性，过往策略观点的吻合并不保证当前策略观点的正确。公司及其他研究员可能发表与本策略观点不同的意见。4. 在法律范围内，公司或关联机构可能会就涉及的品种进行交易，或可能为其他公司交易提供服务。