房地产行业重大事项点评：供需共振，推动高能级城市复苏

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表1北京、上海商品房销售金额韧性较强，而二线城市存在明显超跌 房价分化有多大？以70大中城市新建商品住房价格看，11月一二三线城市同比增长分别为2.5%、-1.2%、-3.9%，分化较为明显。而从单城市房价涨幅看，成都、杭州、北京等城市房价同比涨幅仍超过5%，而政策应出尽出的低能级城市房价跌幅较大，如北海、湛江、岳阳跌幅分别为11%、9%、8%。 图表2一线城市房价上涨2.5%，三线城市下跌3.9% 图表3核心一二线城市房价仍较为坚挺 2023年，20个左右的高能级城市将有望迎来供需向上的共振。1）当前行业已经从缩表转向结构性扩表，老玩家需要用新土储的利润去冲淡旧土储的问题，新玩家则需要在核心城市建立起规模优势，预计本轮结构性扩表将有效带动高能级城市土地市场复苏，再进一步推动需求端的复苏。2）核心一线城市需求端放松政策预计较为有限，但跌幅较大二线城市需求端政策的放松，将进一步推动这些城市从房企结构性扩表到销售复苏的实现。预计2023年以16个城市为代表的核心城市将在房企重新拿回土地市场边际定价权、需求端政策空间打开、超跌反弹的带动下，实现较为明显的复苏。但这些城市占全国销售面积比例仅约20%，销售金额比例约为1/3。（参见年度策略报告《结构性扩表再现，聚焦高能级城市》）。 低能级城市将以量价齐跌的方式达到新均衡。对于多数低能级城市，地产的核心问题并非缩表带来的负反馈，而是过去超前拿地模式，在产业和人口兑现力度较差情况下，逐步失效。即使本轮核心城市出现较为明显的复苏，我们预计对低能级城市带动仍然较弱，多数低能级城市将以量价齐跌的方式回归到合理房价收入比水平。 2023年看点在于高能级城市的复苏，推荐“两个中心、一个基本点”。1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。