敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年1月2日 行业研究 年末销售小幅翘尾，头部国央企表现突出 ——房地产行业百强销售月报（2022年12月） 房地产（地产开发） 年末销售冲刺，12月TOP10/20/50/100房企销售额环比皆涨20%+，累计同比降幅小幅收窄，头部房企同环比表现更优，百强房企销售额同比修复仍显疲弱。 12月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,300亿元、5,010亿元、6,394亿元、7,542亿元；2,008万平、2,715万平、3,878万平、4,645万平；当月同比分别为-3.9%、-5.8%、-27.9%、-31.5%；-13.3%、-26.4%、-34.8%、-34.9%；环比分别为+36.2%、+31.1%、+27.8%、+23.2%；+30.4%、+20.6%、+30.4%、+31.2%。 1-12月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为30,395亿元、43,726亿元、60,579亿元、72,942亿元；19,830万平、27,680万平、38,220万平、45,077万平；累计同比分别为-33.2%、-36.0%、-42.0%、-42.3%；-44.8%、-44.6%、-46.6%、-46.7%。 12月房企销售分化，TOP50房企销售额单月同比的均值和中位数较11月下滑明显；各层级房企销售集中度和权益比例小幅下滑，头部房企操盘比例保持高位。 12月，TOP50房企全口径销售额同比平均值为-36.6%，中位数为-34.2%（11月分别为-28.8%、-26.2%），2022年1-12月，TOP50房企全口径销售额累计同比平均值为-35.4%，中位数-34.0%（1-11月分别为-35.2%、-34.2%）。 2022年1-12月，TOP10/20/50/100房企累计权益销售额占全国商品房累计销售额比重分别为15.8%、22.7%、31.7%、38.6%，同比-3.3pct、-5.1pct、-10.1pct、-11.6pct；累计销售额权益比例分别为69.7%、69.6%、69.7%、70.1%，同比-3.8pct、-1.8pct、-1.2pct、-0.2pct；累计销售额操盘比例分别为97.1%、95.0%、90.4%、88.8%，同比+0.3pct、+0.8pct、+0.5pct、+1.2pct。 12月头部国央企表现更优，2022年优质龙头及区域深耕国央企销售表现突出。 2022年12月，20家主流重点房企中有5家企业销售额同比为正，其中保利发展、华润置地等头部国央企单月同比实现正增长或个位数负增长，销售冲刺表现更优。2022年1-12月，20家主流重点房企除越秀地产（全口径销售金额累计同比+6.6%，权益口径销售金额累计同比+8.4%）外，全口径销售金额同比均为负，其中华润置地、建发房产等4家公司销售额同比降幅收窄至10%以内。 投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）持续看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）持续看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，推荐万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，推荐华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20221225 多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022年11月） 20221216销售弱势修复，年末竣工发力，基本面仍承压——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年11月） 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年11月） 20221208 REITs试点范围进一步扩大，打开商业不动产公募REITs空间——对公募REITs政策的点评 20221208全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 20221203疫情反复销售磨底，暖风频吹静候花开——房地产行业百强销售月报（2022年11月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 年末销售小幅翘尾，头部国企表现更优 2022年，从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施：2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求；3月5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的信贷（“第一支箭”）支持力度进一步增强；9月30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠。 11月房地产利好政策频出，多箭齐发支持房地产市场平稳健康发展。11月8日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月23日，央行及银保监会官方发布“金融十六条”。11月28日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施（“第三支箭”）；此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。 当前政策利好频发，年末房企借政策利好进行销售冲刺，受12月疫情传播等因素影响，百强房企整体销售同/环比未出现大幅反弹，但部分头部国央企销售表现亮眼，我们认为前期保持核心一二线城市拿地的房企当下具备较多优质土储，能保持较高的推盘和去化水平，未来市场回暖后有机会优先承接市场需求。1月份是传统销售淡季，同时居民消费信心仍在修复过程中，叠加疫情对经济活动的影响，预期短期内国内销售市场恢复力度仍较弱势。静待疫情影响减弱，以及促需求政策进一步落地，2023年市场需求有望逐步春暖花开。 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1.1、 TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 根据克而瑞数据中心发布的数据统计： 2022年12月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为3,300亿元、2,446亿元、2,008万平，同比分别下降3.9%、2.1%、13.3%（较2022年11月同比变动+12.2pct、+7.6pct、+16.5pct），环比+36.2%、+39.0%、+30.4%； 2022年1-12月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为30,395亿元、21,180亿元、19,830万平，同比下降33.2%、36.7%、44.8%，较2022年1-11月累计同比变动+2.4pct、+2.8pct、+2.2pct。 图1：TOP10房企累计销售规模 图2：TOP10房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图3：TOP10房企累计销售同比 图4：TOP10房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 2022年12月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为5,010亿元、3,513亿元、2,715万平，同比分别下降5.8%、7.9%、26.4%（较2022年11月同比变动+9.5pct、+3.4pct、+2.6pct），环比+31.1%、+31.4%、+20.6%； 2022年1-12月，TOP20房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为43,726亿元、30,417亿元、27,680万平，同比分别下降36.0%、37.6%、44.6%，较2022年1-11月累计同比变动+2.5pct、+2.5pct、+1.4pct。 图5：TOP20房企累计销售规模 图6：TOP20房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图7：TOP20房企累计销售同比 图8：TOP20房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年12月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为6,394亿元、4,550亿元、3,878万平，同比分别下降27.9%、27.2%、34.8%（较2022年11月同比变动+1.4pct、+0.2pct、+1.7pct），环比+27.8%、+29.5%、+30.4%； 2022年1-12月，TOP50房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为60,579亿元、42,196亿元、38,220万平，同比分别下降42.0%、42.9%、46.6%，较2022年1-11月累计同比变动+1.3pct、+1.5pct、+1.1pct。 敬请参阅最后一页特别声明 -5- 证券研究报告 房地产 图9：TOP50房企累计销售规模 图10：TOP50房企单月销售规模 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理；单位：亿元，万平方米 图11：TOP50房企累计销售同比 图12：TOP50房企单月销售同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理 2022年12月，TOP100房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积