合肥土拍零距离（14／22）：四拍热度一般，当地民企积极参与

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 1 2022年12月31日 合肥土拍零距离（14/22）：四拍热度一般，当地民企积极参与 固定收益主题报告 12月23日，合肥完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 合肥本轮土拍规则基本不变，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例仍维持在20%-25%之间，允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后规则不变，除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外，其余地块仍均采取“投报高品质住宅建设方案+摇号”确定竞得人。拿地后，除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）小幅上调，由今年三轮的2.6倍进一步上升至2.8倍。 合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。合肥2022年四轮土拍合计推地18宗，供地数量较今年第二、三轮的43宗、28宗有所减少；无地块流拍，4宗地块延期出让，广义流拍率为22.2%，较今年第三轮的25.0%小幅改善；成交14宗，成交金额74.5亿，平均溢价率2.8%，较上轮的5.2%有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的14城中，合肥广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率高于14城平均水平2.2%。从区位来看，主城四区合计推地12宗，占比66.7%，新站区供地3宗，经开区、滨湖新区、高新区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地地价触顶，触发报高标环节，分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块，地块地理位置较优、周边配套成熟、交通便捷；2宗地块溢价成交，均位于主城包河区；共有10宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地，其余3宗地块中，包河区28号、30号地块为卫岗王卫片区城市更新项目，与包河区29号安置房地块整体出让，统一规划。此外，共4宗地块延期出让。 国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升。国企全口径拿地金额19.1亿，拿地金额占比25.6%，较今年第三轮的41.7%有所下降。主流国企招商蛇口5.9亿拍得1宗地；滨湖投资、包河建发、复兴置业分别拿地9.7亿、2.3亿、1.0亿。本地民企积极参与下，合肥本轮土拍民企拿地占比提升，全口径拿地金额40.6亿，拿地金额占比54.5%，较今年第三轮的40.4%有所上升。主要为本地民营房企参与，伟星置业35.3亿拍得2宗地，红达商务投资5.3亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。城投拿地金额占比与今年第三轮基本持平，全口径拿地金额14.9亿，拿地金额占比20.0%，与今年第三轮的17.9%基本持平。合肥鑫城、东部新中心建投分别拿地12.8亿、2.0亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 2022年度转债记忆——图说转债系列一 2022-12-30 2023年产业债到期压力知多少？ 2022-12-29 金融资源盘点与省内城投支持（14）：陕西篇 2022-12-28 2023年利率债供给怎么看？ 2022-12-26 天津土拍零距离（12/22）：四拍热度略升，当地民企参与度提升 2022-12-24 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。999563351 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 2 内容目录 1. 土拍规则基本不变 ........................................................... 3 2. 土拍热度一般，底价成交为主 ................................................. 3 3. 国企拿地占比有所下降，当地民企参与度提升 ................................... 5 图表目录 图1. 合肥2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） ................................... 4 图2. 广义流拍率小幅改善，平均溢价率有所下降（%） ............................. 4 图3. 合肥广义流拍率为14城最高水平（%） ...................................... 4 图4. 合肥平均溢价率高于14城平均水平（%） .................................... 4 图5. 国企拿地占比有所降低，当地民企参与度提升（%） ........................... 6 表1： 合肥本轮土拍规则基本不变 ............................................... 3 表2： 合肥2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） ......................... 5 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 3 12月23日，合肥完成2022年四轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.土拍规则基本不变 合肥本轮土拍规则基本不变，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例仍维持在20%-25%之间，允许使用银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式。拿地中，地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后规则不变，除包河区27号地块直接通过摇号确定竞得人外，其余地块仍均采取“投报高品质住宅建设方案+摇号”确定竞得人。拿地后，除蜀山区15号地块和包河区25号地块按现房销售外，其余地块的商品住房均须实行毛坯交付，且不再享受有关装配式建筑奖励政策；本轮土拍起拍房地比（毛坯限价/起拍楼面价）小幅上调，由今年三轮的2.6倍进一步上升至2.8倍。 此外，此前中止出让或流拍地块通过调整地块属性、拆分地块、取消配建要求、调整起拍楼面价等方式重新出让。如经开区16号地块剥离商住混合用地，起拍楼面价下调11%；蜀山区15号地块将商住混合用地调整为纯宅地，起拍楼面价上调10.4%；蜀山区16号地块取消配建10%的保障性租赁住房的要求，起拍楼面价上调8.7%；包河区26号地块进一步拆分，仅出让部分住宅用地，起拍金额下调60.6%。 表1：合肥本轮土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲；部分地块限注资、开发资质；严控购地资金来源 20%-30% 10%-15% 投报高品质住宅建设方案+摇号；摇号 部分地块限售价 30日内、3个月内分两期支付50% 22年二轮 8%-15% 22年三轮 20%-25%，增加银行保函作为参加土地竞买的履约保证方式 9%-15% 蜀山区SS202210号地块实行精装交付；毛坯交付地块采用装配式建筑技术，不享受有关装配式建筑奖励政策 22年四轮 10%-15% 蜀山区SS202215号地块和包河区BH202225号地块为现房销售试点地块；毛坯交付地块采用装配式建筑技术，不享受有关装配式建筑奖励政策 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度一般，底价成交为主 合肥本轮土拍广义流拍率虽小幅改善，但平均溢价率有所下降，超七成地块底价成交，土拍热度一般。合肥2022年四轮土拍合计推地18宗，供地数量较今年第二、三轮的43宗、28宗有所减少；无地块流拍，4宗地块延期出让，广义流拍率为22.2%，较今年第三轮的25.0%小幅改善；成交14宗，成交金额74.5亿，平均溢价率2.8%，较上轮的5.2%有所下降，超七成地块底价成交，底价成交率较今年前三轮的8.7%、34.3%、38.1%明显上升，土拍热度一般。横向对比，在已完成四轮土拍的14城中，合肥广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率高于14城平均水平2.2%。 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 4 图1.合肥2022年四轮土拍基本情况（宗，亿） 图2.广义流拍率小幅改善，平均溢价率有所下降（%） 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 图3.合肥广义流拍率为14城最高水平（%） 图4.合肥平均溢价率高于14城平均水平（%） 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区1合计推地12宗，占比66.7%，新站区供地3宗，经开区、滨湖新区、高新区各供地1宗。热门地块竞争激烈，共2宗地地价触顶，触发报高标环节，分别位于滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块，地块地理位置较优、周边配套成熟、交通便捷；2宗地块溢价成交，均位于主城包河区；共有10宗地块底价成交，其中5宗为安置房用地，2宗为租赁住房用地，其余3宗地块中，包河区28号、30号地块为卫岗王卫片区城市更新项目，与包河区29号安置房地块整体出让，统一规划。此外，共4宗地块延期出让。 1 主城区：蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区 050100150200250300010203040502021年首轮2021年三轮2022年二轮2022年四轮成交数流拍数终止/延期成交金额（右）0%10%20%30%40%50%60%流拍率广义流拍率平均溢价率2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮2022年三轮2022年四轮0%5%10%15%20%25%14城平均合肥广州深圳武汉苏州福州成都无锡天津上海南京杭州北京青岛广义流拍率0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%14城平均北京深圳杭州上海合肥天津成都青岛广州武汉无锡苏州南京福州平均溢价率 本报告仅供 Choice 东方财富 使用，请勿传阅。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。 5 表2：合肥2022年四轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 备注 滨湖新区 滨科城BK202208号 竞品质 12423.4 14254.8 14.7% 193469 伟星置业 蜀山区 蜀山区SS202215号 竞品质 13295.4 15265.8 14.8% 159887 伟星置业 现房销售 包河区 包河区BH202226号 溢价成交 9843.7 9900.0 0.6% 59389 招商蛇口 包河区 包河区BH202225号 溢价成交 10919.9 11951