- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn 会议释放积极信号，支持力度或将加大 事件  2022年12月16日，中央经济工作会议在北京召开，会议指出：“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。”“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。” 评论  支持住房改善位于扩大内需之首，房地产支柱产业定位未变。①本次会议在明年经济工作重点方面将“扩大国内需求”放在第一要点，而在扩大内需方面，将“支持住房改善”放在了首位。我们认为这印证了房地产是国民经济的支柱产业这一地位仍未改变，明年经济的复苏离不开地产销售的改善。②当前地产销售仍处于加速下滑阶段，仍需更多宽松政策助力复苏。国家统计局数据显示，2022年1-11月全国商品房销售额同比下滑26.6%；2022年11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月（同比-14.2%）和10月（同比-23.7%）的下滑幅度又进一步加大。我们认为当前地产销售额加速下滑反映出当前地产行业基本面情况仍然十分严峻，近期供给端的诸多重磅政策为房企融资的边际改善提供了有效帮助，但行业真正回归良性循环仍需销售复苏，我们认为后续仍需更多需求侧宽松政策助力销售复苏。  未来需求侧宽松政策预计范围广、速度快、力度大。供给侧在房企融资“三箭齐发”（信贷、债券、股权）、保交楼专项借款、预售资金监管优化等措施落地后，预计能够给予房企“时间换空间”的支持，初步化解了部分房企风险。后续关键是销售需企稳复苏，购房者信心和预期需修复。我们预计未来需求端政策将围绕维持量价稳定、恢复居民对房地产保值增值的预期展开，包括但不限于四限政策的放松（对标2014-15年调控周期，高能级城市限制政策仍有宽松空间）、政府购房、贷款利率和额度支持、购房补贴契税减免等。  保交楼是首要任务，政策落地速度和效果皆可期。7月断贷潮事件爆发后，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行已推出“保交楼”专项借款，多个地方政府也成立了纾困基金助力保交楼，11月在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上也提出，央行拟在2023年3月前向商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于支持保交楼。今年首次在中央经济工作会议中提出“保交楼”，我们认为这反映了监管部门对此的高度重视，持续出台的保交楼政策的落地速度和效果皆可期。  因城施策、房住不炒仍是中长期指引，推动产业向新发展模式过渡。“保交楼、防风险”是行业面临的短期亟需解决的问题，而从中长期来看，“因城施策、房住不炒”仍是调控主旋律，将伴随着我国房地产业向新发展模式转型：①各城市经济、人口、地域、文化等方面有差异，导致各自面临的问题有所不同，如人口持续流入的高能级城市问题是有效供应不足，而低能级城市则在于供给过剩，自上而下“一刀切”的政策难以解决根本性矛盾，须坚持“因城施策”。②旧发展模式的核心在于解决住房短缺问题，管理制度以增量为主；而新模式发展背景与旧模式不同，要从“有没有”向“好不好”过渡，增存并重、租售并举或是其核心。 投资建议  我们认为本次中央经济工作会议定调了后续地产政策持续宽松的风向，预计具备优质土地资源和良好产品服务力的房企更能享受宽松政策共振带来的利好。我们推荐改善型产品为主的房企，比如建发国际、绿城中国、滨江集团等；同时也看好在一二线城市布局较多的头部央国企，比如中国海外发展、招商蛇口。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022年12月17日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................5 图表目录 图表1：近五年中央经济工作会议房地产相关表述 ..........................................3 图表2：A股地产公司PE走势 .......................................................................3 图表3：港股地产公司PE走势.......................................................................4 图表4：港股物业公司PE走势.......................................................................4 图表5：覆盖公司估值情况 .............................................................................4 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表1：近五年中央经济工作会议房地产相关表述 时间 近五年中央经济工作会议房地产相关表述 2018年 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2019年 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 2021年 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2022年 支持住房改善需求。 要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 来源：新华社，国金证券研究所 图表2：A股地产公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 05101520252016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业点评 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表3：港股地产公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表4：港股物业公司PE走势 来源：Wind，国金证券研究所 图表5：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 （亿元） 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 000002.SZ 万科A 增持 2,171 9.6 9.2 8.4 225.2 235.5 257.1 -46% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,918 7.0 6.4 5.6 273.9 301.8 345.3 -5% 10% 14% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,131 10.9 12.2 9.3 103.7 93.0 121.4 -15% -10% 31% 600153.SH 建发股份 买入 441 7.2 6.8 5.7 61.0 65.1 76.9 35% 7% 18% 002244.SZ 滨江集团 买入 297 9.8 7.4 5.6 30.3 40.1 52.9 30% 32% 32% 0688.HK 中国海外发展 买入 2,077 5.2 5.1 4.7 401.6 409.1 440.0 -9% 2% 8% 3900.HK 绿城中国 买入 309 6.9 5.5 3.5 44.7 56.0 88.2 18% 25% 58% 1908.HK 建发国际集团 买入 314 9.9 6.5 4.4 31.7 48.5 72.1 42% 53% 49% 2423.HK 贝壳* 买入 1,271 55.4 82.8 24.8 22.9 15.4 51.2 -60% -33% 233% 9666.HK 金科服务 买入 88 8.3 10.8 8.9 10.6 8.2 9.9 71% -23% 21% 9983.HK 建业新生活 买入 45 7.2 6.5 5.7 6.2 6.9 7.8 45% 11% 14% 6098.HK 碧桂园服务 买入 604 15.0 11.7 9.3 40.3 51.8 65.2 50% 28% 26% 024681012141618202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/1 2017/1/1 2017/7/1 2018/1/1 2018/7/1 2019/1/1 2019/7/1 2020/1/1 2020/7/1 2021/1/1 2021/7/1 2022/1/1 2022/7/1 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV 行业点评 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明 1209.HK 华润万象生活 买入 789 45.7 35.1 27.8 17.2 22.5 28.4 111% 30% 26% 1995.HK 旭辉永升服务 买入 82 13.2 9.9 7.9 6.2