房地产开发：1-11月统计局数据点评：销售维持低迷，土拍市场进一步降温

1-11月统计局数据点评: 投资：1-11月投资同比降至-9.8%，11月单月降至-19.9%。1-11月份，全国房地产开发投资额为123863亿元，同比减少9.8%，较前值降低1.0pct； 11月单月投资额为9918亿元，环比减少4.5%，同比减少19.9%。11月新房销售持续低迷，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标表现较弱。考虑到年末拿地及新开工并不会在当年形成销售，预计12月这两个指标将维持低迷。预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。 拿地：土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-50.8%；受城市结构因素影响，土地价格有所上行。1-11月累计土地成交价款为7591亿元，同比减少47.7%，较前值降低0.8pct；11月当月值为1530亿元，环比增长47.5%，同比减少50.8%，较前值降低1.0pct。销售的持续疲弱导致房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，11月累计土地单价达8978元/平，同比增长13.1%。 新开工：累计新开工面积降幅扩大至38.9%，连续16个月为负。1-11月份，全国累计新开工面积为111632万方，同比减少38.9%，较前值降低1.1pct；11月单月新开工面积为7910万方，环比减少11.7%，同比减少50.8%，较前值降低15.7pct。销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，虽然近期融资端政策频出但见效需要时间，年末新开工很难在当年形成销售，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 竣工：单月竣工面积同比-20%，累计竣工面积同比-19%。1-11月份，全国累计竣工面积为55709万方，同比减少19.0%，较前值降低0.3pct；11月单月竣工面积为9144万方，环比增长60.8%，同比减少20.2%，较前值降低10.8pct。我们认为随着保交楼的逐步落地以及明年有望进一步加码，2023年竣工有希望正增长。 销售：11月销售同比跌幅扩大至32.2%，市场信心依然不足。1-11月份，全国商品房销售金额为118648亿元，同比减少26.6%，较前值降低0.6pct； 11月单月商品房销售金额为9816亿元，环比增长3.8%，同比减少32.2%。 年末为房企供销的传统旺季，但今年11月销售表现依然萎靡，购房信心依然不足。主要由于居民对未来收入预期及房价预期依然低迷，下半年以来房企融资端持续放松但缺乏需求端自上而下的放松政策，一线城市“四限”迟迟未有松动，购房者观望情绪浓厚。我们预计2022年全年销售将维持低迷，继续看好需求侧政策的进一步加码，包括一线城市四限的选择性打开、首付比例降低、房贷利率降低等。 资金：1-11月房企到位资金同比跌幅扩大1.0pct至25.7%。1-11月份，房企到位资金累计值为136313亿元，同比减少25.7%，较前值降低1.0pct； 11月单月到位资金为10833亿元，环比减少3.1%，同比减少35.4%，较前值降低9.4pct。房企各项资金来源同比均为负。融资端政策见效需要时间，导致国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，在明年Q1-Q2有望见到第三波大政策的加持，地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股主要逻辑将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、新开工及拿地维持低迷，预计四季度投资额跌幅扩大 1-11月投资同比降至-9.8%，11月单月降至-19.9%。1-11月份，全国房地产开发投资额为123863亿元，同比减少9.8%，较前值降低1.0pct；11月单月投资额为9918亿元，环比减少4.5%，同比减少19.9%。 11月新房销售持续低迷，在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标表现较弱。考虑到年末拿地及新开工并不会在当年形成销售，预计12月这两个指标将维持低迷。预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%，具体测算过程详见我们2022年7月24日发布的报告《十字路口的房地产-2022中期策略》。 图表1：房地产开发投资额累计值及同比 图表2：房地产开发投资额单月值及同比 图表3：住宅开发投资额累计值及同比 图表4：住宅开发投资额单月值及同比 住宅累计投资同比降至-9.2%，三大业态单月降幅均有所扩大。分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为94016、4826和9845亿元，同比分别为-9.2%、-11.2%和-14.5%，较前值变动-1.0pct、-1.0pct和-1.1pct。11月单月住宅、办公楼和商业营业用房开发投资额分别为7496、423和766亿元，同比分别为-19.1%、-20.2%和-25.5%，较前值变动-3.6pct、-6.3pct和-0.5pct。 图表5：累计开发投资额同比增速分业态（%） 图表6：单月开发投资额同比增速分业态（%） 所有地区累计投资同比保持负值，西部和东北地区表现较差，东北地区单月投资同比降幅有所收窄。1-11月份东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为67485、26866、25655和3858亿元，同比分别为-6.9%、-6.3%、-17.1%和-25.8%，较前值变动-0.6pct、-1.2pct、-1.9pct和-0.4pct。11月单月东部、中部、西部和东北地区开发投资额分别为5737、2016、1946和220亿元，同比分别为-12.8%、-18.7%、-35.1%和-32.2%，较前值变动-2.2pct、-3.9pct、-8.6pct和3.0pct。 图表7：累计投资同比增速分区域（%） 图表8：单月投资同比增速分区域（%） 土拍市场延续低迷状态，单月土地成交价款同比-50.8%；受城市结构因素影响，土地价格有所上行。1-11月累计土地购置面积为8455万方，同比减少53.8%，较前值降低0.7pct；11月当月值为1023万方，环比增长4.0%，同比减少58.5%，较前值降低5.4pct。 1-11月累计土地成交价款为7591亿元，同比减少47.7%，较前值降低0.8pct；11月当月值为1530亿元，环比增长47.5%，同比减少50.8%，较前值降低1.0pct。 销售的持续疲弱导致“以销定产”策略下的房企拿地积极性不高，今年集中供地主要由国央企和地方城投主导，民企近乎停止拿地，土拍市场降温明显。城市能级结构上，由于房企拿地向一二线核心城市集中，三四线低能级城市土拍数据降幅更为显著，结构化因素导致拿地单价持续上升，11月累计土地单价达8978元/平，同比增长13.1%。 图表9：累计土地购置面积及同比 图表10：单月土地购置面积及增速 图表11：累计土地成交价款及同比 图表12：单月土地成交价款及同比 图表13：累计土地价格及同比 图表14：单月土地价格及同比 累计新开工面积降幅扩大至38.9%，连续16个月为负。1-11月份，全国累计新开工面积为111632万方，同比减少38.9%，较前值降低1.1pct；11月单月新开工面积为7910万方，环比减少11.7%，同比减少50.8%，较前值降低15.7pct。分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计新开工面积分别为81734、2870和7608万方，同比分别为-39.5%、-39.1%和-41.2%，较前值变动-1.0pct、-3.8pct和-0.7pct。 销售的持续低迷叠加去年下半年以来的拿地锐减，虽然近期融资端政策频出但见效需要时间，年末新开工很难在当年形成销售，导致房企的新开工意愿不断减弱，累计新开工面积同比降幅不断扩大。 图表15：累计新开工面积及同比 图表16：单月新开工面积及同比 单月竣工面积同比-20%，累计竣工面积同比-19%。1-11月份，全国累计竣工面积为55709万方，同比减少19.0%，较前值降低0.3pct；11月单月竣工面积为9144万方，环比增长60.8%，同比减少20.2%，较前值降低10.8pct。分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计竣工面积分别为40442、1711和4544万方，同比分别为-18.4%、-22.8%和-24.9%，较前值变动0.0pct、0.5pct和1.1pct。 我们认为随着保交楼的逐步落地以及明年有望进一步加码，2023年竣工有希望正增长。 图表17：累计竣工面积及同比 图表18：单月竣工面积及同比 图表19：各类房屋累计新开工面积同比（%） 图表20：各类房屋累计竣工面积同比（%） 累计施工面积同比降幅持续扩大至6.5%。1-11月份，全国累计施工面积为896857万方，同比减少6.5%，较前值降低0.8pct；11月单月新开工面积为7963万方，环比减少20.2%，同比减少52.6%，较前值降低20.0pct。分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为633916、34638和79571万方，同比分别为-6.7%、-6.7%和-11.2%，较前值变动-0.8pct、-1.3pct和-0.5pct。 图表21：累计施工面积及同比 图表22：各类房屋累计施工面积同比（%） 二、11月单月销售金额同比跌幅扩大至32.2%，预计全年销售将维持低迷 11月销售同比跌幅扩大至32.2%，市场信心依然不足。1-11月份，全国商品房销售金额为118648亿元，同比减少26.6%，较前值降低0.6pct；11月单月商品房销售金额为9816亿元，环比增长3.8%，同比减少32.2%。1-11月份，全国商品房销售面积为121250万方，同比减少23.3%，较前值降低1.0pct；11月单月商品房销售面积为10071万方，环比增长3.2%，同比减少33.3%。 年末为房企供销的传统旺季，但今年11月销售表现依然萎靡，购房信心依然不足。主要由于居民对未来收入预期及房价预期依然低迷，下半年以来房企融资端持续放松但缺乏需求端自上而下的放松政策，一线城市“四限”迟迟未有松动，购房者观望情绪浓厚。 我们预计2022年全年销售将维持低迷，继续看好需求侧政策的进一步加码，包括一线城市四限的选择性打开、首付比例降低、房贷利率降低等。 图表23：商品房销售金额累计值及同比 图表24：商品房销售金额单月值及同比 图表25：商品房销售面积累计值及同比 图表26：商品房销售面积单月值及同比 住宅销售金额及面积累计同比降幅维持高位，办公楼和商业同比降幅小幅扩大。分业态看，1-11月份住宅、办公楼和商业营业用房累计销售金额同比分别为-28.4%、-2.7%和-10.1%，较前值变动-0.3pct、-4.8pct和-3.4pct。住宅、办公楼和商业营业用房累计销售面积同比分别为-26.2%、-0.2%和-3.9%，较前值变动-0.6pct、-4.3pct和-3.5pct。 图表27：累计销售金额同比分业态 图表28：累计销售面积同比分业态 11月各地区销售金额同比降幅均有所扩大，东部地区降幅最小。1-11月份东部、中部、西部和东北地区累计销售金额分别为68722、25230、21875和2820亿元