请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价： 11.50 港元 现价：9.70港元 预期升幅： 18.6% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2022.12.09 收盘价（港元） 9.70 总股本（亿股） 30.96 总市值（亿港元） 300 净资产（亿元） 466.88 总资产（亿元） 3209.50 每股净资产（元） 15.08 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《10月销售持续增长，Q3获基金最多增持》20221105 《9月销售表现强势，融资成本再创新低》20221012 《销售完成度过半，多元增储优势强》20220902 《合约销售逆势增长，经营业绩稳中有增》20220819 《销售延续增长趋势，深化“1+4”战略布局》20220804 《积极补充优质土储，销售率先同比转正》20220710 《销售韧性强，连续两月同比正增长》20220609 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 00123 .HK ＃dyCompany＃ 越秀地产 港股通（沪、深） ＃title＃ 销售稳健增长，土储优质成本低 ＃createTime1＃ 2022年12月10日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 69,026 74,352 78,370 同比增长(%) 24.1 20.3 7.7 5.4 核心净利润(百万元) 4,150 4,348 4,775 5,352 同比增长(%) 3.2 4.8 9.8 12.1 毛利率(%) 21.8 21.6 21.4 22.2 核心净利润率(%) 7.2 6.3 6.4 6.8 净资产收益率(%) 7.8 8.9 9.2 9.7 每股收益(分) 134 140 154 173 每股股息(港仙) 65.4 62.0 68.1 76.4 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍，截至12月9日收盘价对应近12个月股息收益率约6.7%。 ⚫ 1-11月累计合约销售金额同比增长约8%：2022年11月公司实现单月合约销售金额118亿元，同比下降约11%。2022年1-11月公司累计合约销售金额为1029亿元，同比增长约8%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为83.4%；合约销售均价为29427元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 ⚫ 聚焦一二线城市，持续补充优质土储：1~11月，公司新增土储GFA共634万平方米，对应权益土地款402亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比43%和54%，土储结构进一步优化。 ⚫ 11月在杭州和合肥新增三幅地块：11月，公司以合作方式分别取得合肥肥西板块两幅地块32.88%的权益和杭州钱江世纪城板块一幅地块46.55%的权益，共新增土储GFA 45万平方米，对应权益土地款共16亿元。至此，公司“1+4”战略布局进一步巩固，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比38%、38%、15%和9%。 ⚫ 非公开市场拿地占比63%，有效控制拿地成本：截至2022年11月，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比37%和63%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 1-11月累计合约销售金额同比增长约8%：2022年11月公司实现单月合约销售金额118亿元，同比下降约11%。2022年1-11月公司累计合约销售金额为1029亿元，同比增长约8%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为83.4%；合约销售均价为29427元/平方米，得益于聚焦于一二线城市的项目布局，公司销售均价保持高于行业平均的水平。 图1、公司累计合约销售金额 图2、2022年1~11月单月及累计销售额同比增速 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 图3、公司合约销售均价 图4、公司合约销售目标完成度 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 聚焦一二线城市，持续补充优质土储：1~11月，公司新增土储GFA共634万平方米，对应权益土地款402亿元，拿地强度行业领先；其中位于一线和二线城市的土储GFA分别占比43%和54%，土储结构进一步优化。 11月在杭州和合肥新增三幅地块：11月，公司以合作方式分别取得合肥肥西板块两幅地块32.88%的权益和杭州钱江世纪城板块一幅地块46.55%的权益，共新增土储GFA 45万平方米，对应权益土地款共16亿元。至此，公司“1+4”战略布局进一步巩固，大湾区、长三角、华中和西部区域新增土储GFA分别占比38%、38%、15%和9%。 非公开市场拿地占比63%，有效控制拿地成本：截至2022年11月，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比37%和63%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外公司跟踪报告(评级) 表1、1-11月公司新增土储概况 拿地方式 权益 GFA % 权益GFA % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价 获取项目数量 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （元/平米） （幅） 招拍挂 76% 233 37% 178 50% 211 28% 184 46% 9049 14 TOD 49% 80 13% 39 11% 140 19% 67 17% 17566 2 合作 36% 254 40% 91 26% 359 48% 119 30% 14165 14 配建 89% 34 5% 30 9% 26 3% 24 6% 7664 2 收购 49% 33 5% 16 5% 16 2% 8 2% 4887 1 区域 权益 GFA % 权益GFA % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价 获取项目数量 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （元/平米） （幅） 大湾区 69% 239 38% 165 47% 317 42% 199 50% 13267 12 长三角 46% 240 38% 111 31% 336 45% 148 37% 14003 14 华中 39% 95 15% 37 10% 59 8% 24 6% 6179 4 西部 69% 59 9% 41 12% 41 5% 31 8% 6854 3 城市 权益 GFA % 权益GFA % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价 获取项目数量 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （元/平米） （幅） 一线城市 68% 271 43% 185 52% 461 61% 274 68% 16987 14 二线城市 48% 345 54% 167 47% 280 37% 127 32% 8104 18 强三线城市 10% 18 3% 2 0% 13 2% 1 0% 7280 1 时间 权益 GFA % 权益GFA % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价 （元/平米） 获取项目数量 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （幅） 2月 49% 33 5% 16 5% 15 2% 3 1% 4491 2 3月 100% 19 3% 19 5% 11 1% 11 3% 5726 1 4月 50% 29 5% 15 4% 5 1% 3 1% 1782 3 5月 68% 138 22% 95 27% 170 23% 95 24% 12269 4 6月 45% 126 20% 57 16% 109 15% 44 11% 8701 6 7月 71% 152 24% 107 30% 263 35% 198 49% 17339 9 8月 35% 51 8% 18 5% 57 8% 12 3% 11191 3 10月 27% 40 6% 11 3% 80 11% 21 5% 19951 2 11月 35% 45 7% 16 5% 42 6% 16 4% 9324 3 总计 634 354 753 402 11879 33 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 维持“买入”评级，目标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3%/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8%/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7.4/6.8倍，截至12月9日收盘价对应近12个月股息收益率约6.7%。 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外公司跟踪报告(评级) 附表 资产负债表 单位:百万元人民币 利润表 单位:百万元人民币 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 262,804 286,030 304,354 327,442 营业收入 57,379 69,026 74,352 78,370 货币资金 40,499 49,676 50,485 47,588 营业成本 44,896 54,104 58,406 60,978 存货 190,742 204,792 222,307 248,292 销售费用 1