房地产行业2023年度策略报告：政策锚定格局，铅华洗尽见金

房地产行业2023年度策略报告 政策锚定格局，铅华洗尽见金 行业年度策略报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022年12月07日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评*地产*“第三支箭”加速落地，三箭齐发助力地产融资》2022-11-28 《行业点评*地产*预售监管金政策迎优化，房企流动性支持更进一步》2022-11-14 《行业点评*地产*政策暖风频出，看好地产链估值修复》2022-11-13 《行业点评*地产*稳信用再度加码，民企融资持续修复》2022-11-11 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之四十三：从美日楼市危机应对谈未来政策方向》20 21-11-04 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之四十二：供给侧视角下的地产煤炭对比》2021-10-31 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 王懂扬 投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  回顾：基本面低开低走，信用困局未破。2022年1-10月全国房地产投资同比降8.8%、销售金额同比降26.1%、土地出让金同比降25.8%，投资销售疲软、土地财政“冰封”，基本面低开低走，未见明显好转。成交量缩带动一二手房价格下滑，且逐步向一二线蔓延。到位资金匮乏叠加建安、还款等刚性支出导致部分房企深陷流动性困局，市场（地方政府、金融机构、购房者、地产产业链上下游）对房企交付、还款信心进一步减弱，叠加行业个别事件冲击，围绕房企（尤其是民企）的信用链条遭受极大挑战。2022年出险房企数量增长，新增违约债务余额呈倍数级上升，房企资产负债表并未明显改善。  展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续。2022年政策松绑力度持续加大，以时间换空间保交楼及稳信用，年末信贷、债券、股权“三支箭”政策齐发，有望实质缓解房企资金压力、优化企业资产负债表、加速“保交楼”落地。收入、房价下行预期叠加交付担忧冲淡需求端政策效果，房价下行、需求不足或替代信用风险成为2023年主要挑战，从优化房企资产负债表到改善居民资产负债表，需求端政策宽松仍值得期待。预计2023年销售面积同比下降4.5%、销售额同比下降5.6%、投资同比下降7.0%。  房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章。信用冲击之下央国企等强信用企业融资、投资、销售优势持续显现。随着融资收紧周期见底、“保项目”向“保主体”转移，行业洗牌出清或渐近尾声，但阵痛期业绩冲击预计仍将延续。考虑新出让土地潜在盈利提升，短期土储换仓、资产质量率先修复房企有望更好把握复苏机遇；中长期过往高杠杆、高周转模式不可延续，房企ROE驱动将主要回归净利率提升，更加考验房企运营、管控能力，重心转向内功比拼。  投资建议：展望2023年，我们认为短期行业阵痛仍将延续，但政策加速转型背景下，房企信用风险再度暴露风险弱化，需求不足带来的房价下行或成为短期压力。2022年地产板块全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑，2023年行业洗牌将逐步尘埃落定，更加考验各家房企硬实力。短期基本面承压下政策博弈空间仍在，板块持仓低位增强安全边际，中期行业筑底企稳，基本面修复推动行情上行，我们看好2023年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落地，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团等。同时持续关注股权融资主题投资机会。  风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）房企流动性问题发酵风险；3）行业短期波动超出预期风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业年度策略报告 2/ 32 股票名称 股票代码 股票价格 EPS PE 评级 2022-12-05 2021 2022E 2023E 2024E 2021 2022E 2023E 2024E 万科A 000002.SZ 18.92 1.94 2.03 2.15 2.33 9.8 9.3 8.8 8.1 推荐 保利发展 600048.SH 16.30 2.29 2.40 2.48 2.56 7.1 6.8 6.6 6.4 推荐 金地集团 600383.SH 11.40 2.08 2.21 2.32 2.40 5.5 5.2 4.9 4.8 推荐 招商蛇口 001979.SZ 14.62 1.34 1.21 1.35 1.46 10.9 12.1 10.8 10.0 推荐 新城控股 601155.SH 21.37 5.57 3.91 4.22 4.49 3.8 5.5 5.1 4.8 推荐 滨江集团 002244.SZ 9.92 0.97 1.14 1.29 1.42 10.2 8.7 7.7 7.0 推荐 天健集团 000090.SZ 6.27 1.03 1.26 1.45 1.63 6.1 5.0 4.3 3.8 推荐 中国海外发展 0688.HK 18.23 3.67 3.76 3.85 3.92 5.0 4.8 4.7 4.6 推荐 越秀地产 0123.HK 8.51 1.16 1.25 1.41 1.62 7.3 6.8 6.0 5.3 推荐 绿城中国 3900.HK 12.01 1.78 2.00 2.23 2.42 6.7 6.0 5.4 5.0 推荐 碧桂园服务 6098.HK 19.99 1.20 1.44 1.69 1.95 16.7 13.9 11.8 10.3 推荐 保利物业 6049.HK 43.42 1.53 1.90 2.35 2.89 28.4 22.9 18.5 15.0 推荐 招商积余 001914.SZ 17.23 0.48 0.62 0.79 1.00 35.9 27.8 21.8 17.2 推荐 新城悦服务 1755.HK 8.95 0.60 0.79 1.22 1.57 14.9 11.3 7.3 5.7 推荐 星盛商业 6668.HK 1.94 0.18 0.22 0.28 0.37 10.8 8.8 6.9 5.3 推荐 备注：股票价格统一为人民币元/股 资料来源：w ind，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业年度策略报告 3/ 32 正文目录 一、 前言 .................................................................................................................................................. 7 二、 回顾：基本面低开低走，信用困局未破 ............................................................................................. 7 2.1 2022年行业低开低走，基本面加速探底........................................................................................................ 7 2.2房企资产负债表延续恶化，信用风险持续暴露 ............................................................................................. 10 三、 展望：保交付到稳信用，阵痛仍将延续 ........................................................................................... 12 3.1政策松绑力度加大，以时间换空间保交楼稳信用 .......................................................................................... 12 3.2 需求端宽松不断加码，继续改善值得期待 ................................................................................................... 17 3.3 短期阵痛期仍将延续，2023年投资、销售中个位数下滑 ............................................................................. 21 四、 房企：洗牌尘埃落定，内功比拼见真章 ........................................................................................... 22 4.1 行业加速分化，强信用企业更具韧性.......................................................................................................... 22 4.2 房企信用风险渐缓，结算端压力仍存.......................................................................................................... 23 4.3 短期重视资产质量修复，中长期重心在于内功比拼...................................................................................... 25 五、 投资策略 ......................................................................................................................................... 29 5.1 2022行情回顾：全年演绎“格局优化、强信用房企市占率提升”逻辑............................................................... 29 5.2投资建议................................................................................................................................................... 30 六、 风险提示 ......................................................................................................................................... 31 请