总结：2022年以来，房地产行业面临多方债权人的信用收缩，高杠杆房企持续暴露违约风险，引发的逾期交付事件进一步削弱居民购房信心，压制销售复苏进程。政府纾困资金和强力政策举措的支持下，保交楼能够得到妥善解决，购房信心有望随着保交楼进程的显性化而逐步修复，但需意识到保交楼并不会脱离市场化、法治化的原则，本质上是提高购房者债权的优先级，而非对困难房企“送钱”，保交楼或加速企业债务重组。下半年以来逆周期政策放松再度加码，政策工具箱进一步打开，可以看到需求端有效政策扩大至更多高能级城市，但相比2014-2015年而言政策托底力度仍相对克制，从实际情况来看销售尚无明显改善。从近期市场表现来看，此前韧性较强的高能级城市和优势区域也开始面临去化压力，新房和二手房价下行的压力不减，刚需客群购买力和信心走弱，改善型需求阶段性提供支撑，但未来持续释放的空间仍需观察。结合2023年一季度房企到期偿付压力依然不小，短期内行业基本面仍然严峻。在市场惯性下滑的压力下，我们认为2023年仍有可能出台新的宽松政策，但供需两端平均发力的思路仍将延续。本轮周期中，具备融资优势、拿地优势和交付信用优势的头部央企和大型国企率先复苏，并在土拍中阶段性占优，未来有望获得盈利空间和市占率提升，此外本地国企和城投平台在土拍成交上承接了此前激进民企的份额，拿地成本具备一定优势，未来有机会获得市场份额的提升。我们预判2023全年各项指标仍小幅回落，预计新开工面积同比-6.9%，投资完成额同比-8.4%，销售面积同比-7.3%，销售金额同比-8.1%。
