华润万象生活是一家受母公司风险拖累较小、商管物管并行的稀缺标的，在外拓并购方面乘风发力，规模增速高于行业均值，未来前景可期。公司在购物中心商业运营及物业管理业务方面表现出色，盈利能力保持。写字楼物业管理由包干制换签为酬金制，收入确认减少，毛利率净利率双升，综合对毛利润及净利润影响较小，但仍有利于减轻行政负担及提高盈利能力。住宅业务聚焦一二线城市及核心城市群，管理面积同比翻倍。公司预计2025年物业管理行业管理面积规模将达416亿平方米，市场广阔，外拓并购加码。我们预测公司2022-2024年实现营业收入127.2/172.3/219亿元，同比增长43.1%/35.5%/27.1%；实现归母净利润22/28.5/35.6亿元，同比增长27.6%/29.6%/24.7%；预期EPS分别为0.96元/1.25元/1.56元，对应PE为23.1/17.8/14.3倍，维持“买入”评级。
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