请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业点评 2022年11月10日 房地产开发 交易商协会“第二支箭”扩容，民企债券融资支持力度再加大 事件：2022年11月8日，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 民企再获交易商协会支持，债券融资支持范围和规模扩大。2022年监管层多次支持民企融资，5月监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，并且为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，民企债券融资突破。8月监管部门对房地产企业发债增信力度加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。民企融资规模得到一定恢复，8月以来中债增共推进十余单房企增信项目，支持多家民营房企发债融资83.7亿元。虽然中债增担保发债额度有限且门槛较高，难以真正扭转房企流动性困境，但是政策信号意义强劲。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召开融资座谈会，中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。11月8日交易商协会提到继续推进并扩大“第二支箭”，其中涉及三种支持方式，较之前的“担保增信”和“创设信用风险缓释凭证”增加了“直接购买债券”，我们认为这三种方式未来都值得期待。此外本次提到“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”，支持规模有望增加。 房企融资难问题突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。当前民企融资难的问题依然突出，根据中指数据库统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。同时当前房企面临着较大的偿债压力，根据中指统计，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计26765亿元，年内到期的债务1079亿元，其中信用债余额714亿元，海外债余额365亿元。压力之下民企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。我们认为若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。 投资建议：我们认为当前地产基本面困境需要更多组合型政策推动才能帮助化解，包括供给端、融资端、需求端和竣工端等各个方面。整体策略上，我们认为地产股“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W44：新房销售面积同比-17.9%，环比-6.0%，中债增扩大民企支持范围》2022-11-06 2、《房地产开发：百强房企月度销售报告：10月权益销售金额同比-31.4%，环比+0.7%，市场信心仍不足》2022-11-01 3、《房地产开发：2022W43：新房销售同比-14%，环比+6.2%，新房房价指数维持低迷》2022-10-30 2022年11月10日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 事件：2022年11月8日，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 民企再获交易商协会支持，债券融资支持范围和规模扩大。2022年监管层多次支持民企融资，5月监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，并且为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，民企债券融资突破。8月监管部门对房地产企业发债增信力度加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。民企融资规模得到一定恢复，8月以来中债增共推进十余单房企增信项目，支持多家民营房企发债融资83.7亿元。虽然中债增担保发债额度有限且门槛较高，难以真正扭转房企流动性困境，但是政策信号意义强劲。11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召开融资座谈会，中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。11月8日交易商协会提到继续推进并扩大“第二支箭”，其中涉及三种支持方式，较之前的“担保增信”和“创设信用风险缓释凭证”增加了“直接购买债券”，我们认为这三种方式未来都值得期待。此外本次提到“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”，支持规模有望增加。 图表1：2022年监管层多次支持民企融资 时间 相关内容 2022/5 监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，碧桂园、龙湖集团、新城控股和旭辉控股均在其中。彼时为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具。自5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债。 2022/8 监管部门对房地产企业发债增信力度进一步加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股、美的臵业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。 2022/11/1 中国房地产业协会、中国银行间市场交易商协会联合中债信用增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒臵业、雅居乐等21家民营房地产企业召开座谈会，介绍中债信用增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。 2022/11/8 交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 资料来源：中房网，中国银行间市场交易商协会，证券时报网，国盛证券研究所 房企融资难问题突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。当前民企融资难的问题依然突出，根据中指统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。同时当前房企面临着较大的偿债压力，根据中指统计，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计26765亿元，年内到期的债务1079亿元，其中信用债余额714亿元，海外债余额365亿元。压力之下民企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。我们认为若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。 2022年11月10日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 图表2：房地产行业每月融资总额及同比环比 图表3：不同性质房企每月信用债发行总额（单位：亿元） 资料来源：中指，国盛证券研究所 资料来源：中指，国盛证券研究所 图表4：房企到期债券余额统计（单位：亿元） 图表5：2021年至今累计出险房企数量统计 资料来源：中指，国盛证券研究所 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 投资建议：我们认为当前地产基本面困境需要更多组合型政策推动才能帮助化解，包括供给端、融资端、需求端和竣工端等各个方面。整体策略上，我们认为地产股“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润臵地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 -100%-50%0%50%100%150%05001000150020002500300021M1 21M3 21M5 21M7 21M9 21M11 22M1 22M3 22M5 22M7 22M9 融资总额（亿元，左轴） 环比（%，右轴） 同比（%，右轴） 010020030040050060070080090021M1 21M2 21M3 21M4 21M5 21M6 21M7 21M8 21M9 21M10 21M11 21M12 22M1 22M2 22M3 22M4 22M5 22M6 22M7 22M8 22M9 22M10 央国企 混合所有制 民企 020040060080010001200140022M11 22M12 23M1 23M2 23M3 23M4 23M5 23M6 23M7 23M8 23M9 23M10 23M11 23M12 24M1 24M2 24M3 24M4 24M5 24M6 24M7 24M8 24M9 24M10 海外债 信用债 0510152025303540455021M1 21M2 21M3 21M4 21M5 21M6 21M7 21M8 21M9 21M10 21M11 21M12 22M1 22M2 22M3 22M4 22M5 22M6 22M7 22M8 22M9 22M10 22M11 2022年11月10日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信