请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 行业点评 房地产 2022年11月15日 房地产 优于大市（首次） 证券分析师 金文曦 资格编号：S0120522100001 邮箱：jinwx＠tebon.com.cn 研究助理 市场表现 相关研究 “第二支箭”加速落地，增信工具助力民营地产融资 ——交易商协会推进并扩大民企债券融资点评 [Table_Summary] 投资要点：  事件：交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。  “第二支箭”加速落地，缓解优质民营房企融资困境。信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具并称支持民企融资的“三支箭”。2018年央行等监管机构通过信贷、债券、股权三个融资渠道支持民营企业融资，债券融资作为政策组合中的“第二支箭”，可帮助改善民企融资环境，缓解民企信用收缩问题。此次“第二支箭”加速落地，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。  房地产行业信用收缩，“第二支箭”协同“第一支箭”，促进民营房企融资修复。回顾自21年房地产行业深度调整以来的政策，各地持续从调整首付比例、提升公积金贷款额度、地产纾困基金、AMC收并购等方式支持房地产风险化解。同时22年内5年期以上LPR多次下调，降低购房成本，多部门推进政策性银行提供专项借款提供融资渠道。5月，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被选为示范房企发行人民币信用债，并由创设机构同步发行信用风险缓释工具，给予三家房企发行信用债差额增信；8月，龙湖、旭辉、新城控股、美的置业等8家示范房企通过中债信用增进的全额担保进行中票融资；8月底，专项用于保交楼2000亿元纾困基金启动；9月底，六大国有行将加大对房地产融资支持，每家银行在年内至少提供1000亿元融资支持，涉及个人住房按揭、开发贷、信用债等途径；11月初，交易商协会等机构召集金辉、新希望地产等21家民营房企召开座谈会，支持民营房企发债融资；近期“第二支箭”加速落地，龙湖、新城、美的分别向交易商协会申请200亿、150亿、50亿的储架式融资配额。  以信贷、债券融资、股权融资的“三支箭”或将进一步释放。信贷端有望强化因城施策，合理确定首套房首付比例和贷款利率，同时商业银行等金融机构可“一楼一策”配套政策性银行实施“保交楼”；债券融资端或可优化抵押和担保标准，通过信用增信工具等方式为优质民企注入增信；股权融资端，或可合理探索引入房企混改等方式帮助民企纾困。  投资建议：商品房销售降幅逐步收窄，政策出台到市场销售修复仍需时日，主流房企的估值已处低位。同时“第二支箭”加速落地，龙湖、新城控股等民营房企有望获得再融资额度，将缓解房企融资压力，为市场注入信心。受益标的：深耕一二线城市，具备持续融资拿地优势的开发商，如万科A（000002.SZ）、绿城中国（3900.HK）、保利发展（600048.SH）、龙湖集团（0960.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）。  风险提示：房地产政策调控不及预期，商品房销售不及预期，房地产竣工项目不及预期风险。 -31%-24%-18%-12%-6%0%6%2021-112022-032022-07沪深300 行业点评 房地产 2 / 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 信息披露 分析师与研究助理简介 金文曦 德邦证券地产&新材料首席分析师，先后任职于西部证券、东亚前海证券、上海证券，2022年中指房地产十大金牌分析师，第一财经日报特约专家作者，第一财经、证券日报、证券之星、国际金融报、乐居财经等主流财经媒体特约评论员。 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信 息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观 点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资评级说明 [Table_RatingDescription] 1. 投资评级的比较和评级标准： 以报告发布后的6个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后6个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期市场基准指数的涨跌幅； 2. 市场基准指数的比较标准： A股市场以上证综指或深证成指为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。 类 别 评 级 说 明 股票投资评级 买入 相对强于市场表现20%以上； 增持 相对强于市场表现5%~20%； 中性 相对市场表现在-5%~+5%之间波动； 减持 相对弱于市场表现5%以下。 行业投资评级 优于大市 预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上； 中性 预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间； 弱于大市 预期行业整体回报低于基准指数整体水平10%以下。 法律声明 本报告仅供德邦证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况 下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容 所引致的任何损失负任何责任。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可 能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特殊 的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，德邦证券及其 所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经德邦证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件 或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为 本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络德邦证券研究所并获得许可，并需注明出处为德邦证券研究 所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。 根据中国证监会核发的经营证券业务许可，德邦证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。