1目錄公司報告|首次覆蓋連絡人：余石麟joe.yu@valuable.com.hk請務必閱讀最後特別聲明與免責條款基本資料公司名稱華發物業服務所屬行業物業及管理註冊資本3000000註冊地址百慕大員工人數8512主席李光寧投資評級推荐（首次覆盖）主要股東股東名稱持股比例鏵金投資36.88%IDGLight6.66%GuangJieInvestment1.9%交易資料收盤價(港元)0.135日漲跌幅(%)14.0410日漲跌幅(%)8.335日移動平均(元)0.1210日移動平均(元)0.1210日日均成交量(千股)656.7报告日期：2022-10-06華發物業服務(0982.HK)公司優勢凸顯，彎道超車正當時核心觀點得益於大股東集團體系的支援及公司深化多業態管理能力，2022年上半年止約有收費建築面積2260萬方，同比+34.9%，合約建築面積4310萬方，同比+27.9%，合約在管比達到1.9倍，為未來在管面積的增長提供了支援。全國化佈局持續推進，由2021年中期提升到2022年中期的42個城市，同比+7.7%，項目數量達279個，同比+28.6%。華發物業服務在內生增長及外部拓展都具有優勢，特別是來自於政府、事業單位和政企合資公司的項目獲取，在公建領域的優勢開始顯現。過去兩年新增外拓青茂口岸、珠海博物館、珠海規劃展覽館、林芝火車站站前廣場、前海人壽廣州總醫院等一系列非住宅項目相繼進入公司的管理項目。成長邏輯新增管理面積來源：1）華發集團體系內項目的穩定增長為公司管理規模穩健擴張提供保障，銷售額全國排行第17名，較21年末繼續提升15名，土儲計容建面達2098萬方，目前待開發土地計容建築面積434萬平方米，在建面積1595萬平方米，主要位於核心城市，華發物業受惠可期。2）外部拓展，2022年上半年公司來自由獨立物業開發商開發的物業為303萬平方米，占總收費建築面積的13.4%，較上年同期的10.3%有所提升。港股物業管理板塊梳理及市場機遇，2021年下半年以來，房地產行業流動性危機和企業信用危機爆發，2022年以來央企物管迎來戰略發展機遇，市場資源或資金加速向更為穩健的國資背景企業傾斜。目前民企物管公司處於劣勢，國有資本物管公司，彎道超車正當時。投資建議華發物業服務上半年實現了業績的快速成長，且在集團互補優勢及公建領域的拓展優勢開始顯現，我們相信國企的相對優勢將長期存在，我們預期公司2022/2023/2024年的營業收入為19.66/24.58/29.5億港元，對應歸母淨利潤2.5/2.88/3.45億港元，國資背景物管公司2023年預測市盈率均值為10.89，對應2023年業績預測給予8倍PE，目標價0.23。風險提示：公司項目拓展不及預期，地產行業銷售不振 2[Table_Page]華盛證券研究部2022年10月06日星期四1厚積薄發，優勢聯動......................................................................41.1公司簡介................................................................................................................................................................41.2股權結構：華發集團持股38.78%......................................................................................................................42中期業績回顧............................................................................53公司業務................................................................................63.1基礎物業管理大有可為.......................................................................................................................................63.2業主增值服務及其他增值服務...........................................................................................................................73.3業態分佈及新增面積來源...................................................................................................................................73.4新增管理面積主要來源於三個方面...................................................................................................................84港股物業管理板塊梳理及市場機遇..........................................................94.1港股物業板塊複盤梳理.......................................................................................................................................94.11初試啼聲，其道大光（2014.7-2017.12）.....................................................................................................94.12物管板塊初長成（2017.12-2019.1）............................................................................................................94.13乳虎嘯谷，市場焦點。（2019.1-2020.4）................................................................................................104.14後疫情增長，韜光養晦（2020.4-2020.8）................................................................................................114.2民營物管公司的困局及國有物管公司的機遇.................................................................................................135投資建議...............................................................................145.1大股東優勢及公司增長.....................................................................................................................................145.2行業及競爭優勢.................................................................................................................................................145.3估值......................................................................................................................................................................14 3[Table_Page]華盛證券研究部2022年10月06日星期四圖表目錄图表1：華發物業服務里程碑事件.........................................................................................................................4图表2：股權結構示意圖.........................................................................................................................................5图表3：公司歷年收入及增速.................................................................................................................................6图表4：公司歷年歸母淨利及增速.........................................................................................................................6图表5：收費建築面積占比區域分佈.....................................................................................................................6图表6：2017-2020年港股物管板塊營業總收入及歸母淨利潤.......................................................................11图表7：銷售毛利率(%).........................................................................................................................................11图表8：2020年6至7月配股銷售情況.......................................................................................................12图表9：2020年新上市物管公司.........................................................................................................................