行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年10月02日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:公募REITs受热捧，配售比例创新低——REITs周报》 2022-09-18 2 《房地产-行业研究周报:涉房贷款集中度持续压降》 2022-09-18 3 《房地产-行业点评:底部蓄势，静待复苏——统计局8月数据点评》 2022-09-17 行业走势图 公募REITs扩募呼之欲出——REITs周报 (2022.09.25-2022.09.30) 公募REITs或迎来首次扩募 9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。 从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过35名。根据沪深交易所公募REITs规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%，其中定价基准日为基金发售期首日。 从拟购入项目看，红土创新盐田港REIT拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园REIT拟购入光明项目；普洛斯仓储REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；华安张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与REITs基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。 公告发布后，9月28日当日五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的REITs当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他REITs日涨幅均低于1%，体现了市场对于REITs扩募的信心。扩募是REITs产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自2022年5月31日上交所和深交所发布公募REITs扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募REITs，今年已有6支公募REITs基金上市，其中下半年共有5支基金上市，公募REITs扩容明显加速。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs下跌1.02%，上证综指下跌2.07%，国债指数下跌0.028%。滚动4周，REITs指数下跌0.96%，上证综指下跌5.09%，国债指数上涨0.15%。根据我们的统计测算，截至2022年9月30日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌0.55%，特许经营权类REITs下跌1.38%。滚动4周，产权类REITs上涨0.60%，特许经营权类REITs下跌2.11%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月30日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.26倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.12倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，6.85%）区间内；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.9%以上。 投资建议：自2021年6月首批公募REITs以来，公募REITs迎来首次扩募，下半年已有5支REITs基金上市，叠加此次5支REITs发布拟扩募公告，我们认为REITs扩容的速度显著提升，REITs整体发展空间有望进一步扩大。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -23%-18%-13%-8%-3%2%7%12%2021-102022-022022-06房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 公募REITs或迎来首次扩募 ........................................................................................................ 3 2. 本周REITs跑赢上证综指 ............................................................................................................ 5 2.1. 本周产权类REITs表现优于特许经营类REITs ...................................................................... 5 2.2. 仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 ................................................................................. 6 3. 产权类REITs的ABS估值收益率普遍低于特许经营权类REITs ......................................... 7 4. 本周REITs审批进度 .................................................................................................................... 8 5. 本周公募REITs主要公告 ............................................................................................................ 8 6. 风险提示 ......................................................................................................................................... 9 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. 公募REITs或迎来首次扩募 9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。 从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过35名。根据沪深交易所公募REITs规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%，其中定价基准日为基金发售期首日。 从拟购入项目看，红土创新盐田港REIT拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园REIT拟购入光明项目；普洛斯仓储REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；华安张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与REITs基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。 表1：首批扩募基金拟购入项目基本情况 基金代码 基金简称 扩募拟购入项目 扩募方式 名称 原始权益人 实控人（相关关联方） 是否与REITs基金已持有项目原始权益人实控人（或关联方）相同 180301.SZ 红土创新盐田港REIT 世纪物流园项目 深圳市盐田港物流有限公司 深圳市国资委 相同 定向扩募 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 光明项目 招商光明科技园有限公司 招商蛇口 相同 508056.SH 普洛斯仓储REIT 三个仓储物流园项目 （分别位于山东省青岛市、广东省江门市、重庆市） 普洛斯中国 普洛斯集团 相同 508006.SH 富国首创水务封闭式REIT 长治市污水处理特许经营PPP项目 首创环保集团 首创集团 相同 508000.SH 华安张江光大园REIT 张润大厦项目 张江集团、张江集电 上海浦东新区国资委 相同 资料来源：红土创新盐田港REIT基金产品变更草案，博时招商蛇口产业园REIT产品变更草案，中金普洛斯REIT拟扩募及新购入项目公告，富国首创水务REIT拟新购入基础设施项目公告，华安张江光大园REIT拟新购入基础设施项目公告，各基金招募说明书，天风证券研究所 公告发布后，9月28日当日五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的REITs当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他REITs日涨幅均低于1%，体现了市场对于REITs扩募的信心。扩募是REITs产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自2022年5月31日上交所和深交所发布公募REITs扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募REITs，今年已有6支公募REITs基金上市，其中下半年共有5支基金上市，公募REITs扩容明显加速。 图1：各支REITs基金在拟扩募公告发出后9月28日首日二级市场表现 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 资料来源：wind，天风证券研究所 基金代码基金简称基金涨幅（%）508000.SH华安张江光大园REIT2.62180301.SZ红土创新盐田港REIT2.33508056.SH普洛斯仓储REIT2.01508006.SH富国首创水务封闭式REIT1.95180101.SZ博时招商蛇口产业园REIT1.57180401.SZ鹏华深圳能源REIT0.70508099.SH建信中关村产业园REIT0.62508001.SH沪杭甬杭徽REIT0.55180501.SZ红土深圳安居REIT0.35508008.SH国金中国铁建高速REIT0.31508058.SH中金厦门安居REIT0.20508027.SH东吴苏园产业REIT0.18180801.SZ中航首钢绿能REIT0.15180201.SZ平安广交投广河高速REIT0.06180202.SZ华夏越秀高速公路REIT0.06508068.SH华夏北京保障房REIT0.03508018.SH华夏中国交建高速REIT-0.03 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 2. 本周REITs跑赢上证综指 2.1. 本周产权类REITs表现优于特许经营类REITs 本周，REITs下跌1.02%，上证综指下跌2.07%，国债指数下跌0.028%。滚动4周，REITs指数下跌0.96%，上证综指下跌5.09%，国债指数上涨0.15%。根据我们的统计测算，截至2022年9月30日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强