行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023年06月03日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:单月销售放缓，累计增速提升——5月百强房企销售点评》 2023-06-02 2 《房地产-行业研究周报:房地产行业短期偿债压力几何？》 2023-05-28 3 《房地产-行业研究周报:湖北首支待上市产业园REIT底层资产如何？——REITs周报》 2023-05-27 行业走势图 扩募对公募REITs有何影响？——REITs周报 (2023.5.28-2023.6.2) REITs首次扩募蓄势待发 首批公募REITs陆续扩募。目前已有4支公募REITs发布扩募公告。这4支均为产权类REITs，所扩资产具有区位优势，资产规模可观，REITs整体规模有望提升。 底层资产上，四支REITs所扩底层资产位于具有区位优势。中金普洛斯RET扩募的资产为3个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园REIT扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应；博时招商蛇口产业园REIT扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港REIT扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。 扩募的底层资产估值规模上，4支扩募REITs的资产规模可观，对于REITs规模扩张有显著的效果。4支REITs扩募资产估值合计达到45.91亿元，4支REITs现有资产规模最新估值为111.85亿元（截至2022年12月31日），此次扩募后，4支REITs资产估值合计达到157.77亿元，资产规模整体提升41.05%。其中，华安张江光大园REIT的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过100%。 收益率上，扩募资产可为REITs贡献现金流，扩募后的4支REITs现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的2023年预期现金分派率均高于4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT的扩募资产2023年预期现金分派率均高于现有资产为基础的REITs年化收益率；红土创新盐田港REIT的扩募资产2023年预期现金分派率为4.05%，仅较现有的年化收益率低0.08pct。 若此次4支REITs的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs整体规模有望增长5.7%。此次4支REITs扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到50.93亿元，这4支REITs规模有望扩张46.83%。从市场整体看，目前共有27支公募REITs上市，整体规模为893.39亿元，这4支REITs的扩募有望使得REITs整体规模增长5.7%。 本周REITs指数跑输上证综指 本周，中证REITs指数（收盘）下跌4.042%，REITs指数下跌4.413%，上证综指上涨0.547%，国债指数上涨0.135%。滚动4周，中证REITs指数（收盘）下跌4.81%，REITs指数下跌5.12%，上证综指下跌3.13%，国债指数上涨0.47%。根据我们的统计测算，截至2023年6月2日，中证REITs指数（收盘）与上证综指呈现微弱的正相关，相关系数为0.08；中证REITs指数（收盘）与中债-10年期国债全价指数呈现微弱的负相关，相关系数为-0.13。将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌4.84%，特许经营权类REITs下跌4.16%。滚动4周，产权类REITs下跌4.85%，特许经营权类REITs下跌5.28%。整体看本周特许经营类REITs指数表现强于产权类REITs指数。 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高。 我们选取中债估值的REITs估值收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2023年6月2日，REITs估值收益率最高的是平安广交投广河高速REIT，达到10.80%；估值收益率最低的是华安张江光大REIT，仅3.19%。分资产类型看，交通基础设施REITs的估值收益率较高，均在6%以上；保障性租赁住房REITs的估值收益率均不高于5.8%。 投资建议：公募REITs首次扩募蓄势待发，所扩资产优质。虽然个别资产近期受到租户退租的影响，但是已有新租户的租赁意向，同时有潜在客户的储备。我们认为REITs整体规模有望持续提升。建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如能源基础设施类REITs、生态环保类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 -17%-13%-9%-5%-1%3%7%2022-062022-102023-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. REITs首批扩募蓄势待发 .............................................................................................................. 3 2. 本周中证REITs指数跑输上证综指 ............................................................................................ 5 2.1. 本周特许经营类REITs表现强于产权类REITs ....................................................................... 5 2.2. 仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 .................................................................................. 6 3. 交通基础设施类REITs的估值收益率普遍较高 ....................................................................... 8 4. 本周REITs审批进度 ..................................................................................................................... 9 5. 本周公募REITs主要公告 ............................................................................................................. 9 6. 风险提示 .......................................................................................................................................... 9 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 1. REITs首批扩募蓄势待发 首批公募REITs陆续扩募。目前已有4支公募REITs发布扩募公告。这4支均为产权类REITs，所扩资产都位于高能级城市，具有区位优势，资产规模可观，REITs整体规模有望提升。 底层资产上，四支REITs所扩底层资产具有区位优势。中金普洛斯RET扩募的资产为3个仓储物流园，分别位于青岛市、江门市、重庆市，均处于区域汇集商贸物流产业集群、新兴产业集群的产业园区、物流园区或保税港区内；华安张江光大园REIT扩募的资产为位于上海的张润大厦，在上海市张江北区集成电路产业园核心区，具有产业集聚效应；博时招商蛇口产业园REIT扩募资产为位于深圳的光明项目，在深圳光明科学城中心区域，是粤港澳大湾区较为中心区域，产业氛围浓厚；红土创新盐田港REIT扩募的资产为位于深圳的世纪物流园，在深圳盐田区盐田港综合保税区北区，临近盐田港码头，周围便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好的基础。 表1：扩募REITs新购入资产与原资产所在城市 代码 基金简称 新购入资产 新购入资产所在城市 原资产 原资产所在从城市 508056.SH 中金普洛斯REIT 3个仓储物流园 青岛、江门、重庆市 7个仓储物流园 北京、广州、佛山、苏州、昆山 508000.SH 华安张江光大园REIT 张润大厦 上海 张江光大园 上海 180101.SZ 博时招商蛇口产业园REIT 光明项目 深圳 万海大厦、万融大厦 深圳 180301.SZ 红土创新盐田港REIT 世纪物流园 深圳 现代物流中心 深圳 资料来源：wind，各基金公告，天风证券研究所 扩募的底层资产估值规模上，4支扩募REITs的资产规模可观，对于REITs规模扩张有显著的效果。4支REITs扩募资产估值合计达到45.91亿元，4支REITs现有资产规模最新估值为111.85亿元（截至2022年12月31日），此次扩募后，4支REITs资产估值合计达到157.77亿元，资产规模整体提升41.05%。其中，华安张江光大园REIT的扩募资产估值规模高于现有资产估值规模，因而资产提升比例超过100%。 图1：4支REITs扩募对资产规模影响 资料来源：wind，各基金公告，天风证券研究所 02040608010012001020304050607080中金普洛斯REIT华安张江光大园REIT博时招商蛇口产业园REIT红土创新盐田港REIT(%)(亿元)原资产最新估值扩募资产估值资产提升比例（%）整体提升41.05 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 收益率上，扩募资产可为REITs贡献现金流，扩募后的4支REITs现金分配率有望获得正面影响。扩募资产自身的2023年预期现金分派率均高于4%。从收益率的提高程度看，中金普洛斯REIT、华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT的扩募资产2023年预期现金分派率均高于现有资产为基础的REITs年化收益率；红土创新盐田港REIT的扩募资产2023年预期现金分派率为4.05%，仅较现有的年化收益率低0.08pct。 图2：4支REITs扩募前后的现金流分派率 资料来源：wind，各基金公告，天风证券研究所 注：近12月派息率为近12个月可供分派现金流之和/市值；2023年预期现金分派率为预期可供分配现金/招募说明书中现金分派率测算部分提到的预计扩募规模 若此次4支REITs的扩募完成，按照招募说明书的募集金额上限测算，REITs整体规模有望增长5.7%。此次4支REITs扩募后，若按照扩募规模的上限计算，合计扩募规模有望达到50.93亿元，这4支REITs规模有望扩张46.83%。从市场整体看，目前共有27支公募REITs上市，整体规