房地产开发行业周报2022W39：政策加码自上而下，新房成交同环比继续改善

本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本30城新房成交面积同比+34.5%，环比+54.0%，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于今年6月末的最高点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”出台房地产宽松政策；8月以来地方政策放松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）临近月末，房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起；叠加季度末集中备案、去年7月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进一步改善。 本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部对换购住房给予个税优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力度”。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望进一步提振与复苏，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比或将维持改善趋势。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘1.09个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共12支，较上周减少26支，下跌股数为125支。 新房成交情况：本周30个城市新房成交面积为557.1万平方米，环比提升54.0%，同比提升34.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为114.1万方，环比16.3%，同比16.4%；样本二线城市为308.4万方，环比66.2%，同比39.7%；样本三线城市为134.7万方，环比72.1%，同比40.8%。从今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计11721.5万方，同比下降-32.6%；一线城市为2486.1万方，同比-24.3%；二线城市为6666.3万方，同比-31.3%；三线城市为2569.1万方，同比-41.5%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计139.0万方，环比增长8.0%，同比增长62.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.2万方，环比21.7%；样本二线城市为76.4万方，环比4.5%；样本三线城市为18.4万方，环比-4.3%。 重点公司境内信用债情况：偿还量增加，发债利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（9.26-10.2）共发行房企信用债10只，环比减少6只；发行规模共计111.51亿元，环比减少56.49亿元，总偿还量151.12亿元，环比增加29.88亿元，净融资额为-39.61亿元，环比减少86.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.8%）为主要构成。 债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.7%）、证监会ABS（26.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为主。 投资建议：政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.新房销售面积同环比继续改善，单周销售量能仅次于6月末 本周样本城市新房、二手房成交面积同环比大幅改善，样本30城新房成交面积同比+34.5%，环比+54.0%，销售继上周进一步回暖，单周量能仅次于今年6月末的最高点，得益于（1）近期中央地方政策暖风频吹，包括本周周四周五中央密集“自上而下”出台房地产宽松政策；8月以来地方政策放松频次及力度亦有所提升，政策端多重利好提振市场信心；（2）临近月末，房企加大了推盘促销力度，供销两端“银十”热度渐起； 叠加季度末集中备案、去年7月以来单月销售基数显著下行，本周同比主动、被动均进一步改善。 本周中央较为罕见地“自上而下”出台了一系列宽松政策，在需求侧，央行取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率，财政部对换购住房给予个税优惠；在供给侧，央行首提保交楼“视需要适当加大力度”。我们认为这进一步强化了未来自上而下政策放松的预期，国庆及节后销售有望进一步提振与复苏，叠加10-12月受基数、供销旺季等因素影响，同比或将维持改善趋势。 以下是本周中央政策摘要： 央行下调个人住房公积金贷款利率：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 财政部减免换购住房个人所得税：1、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。 央行首提保交楼“视需要适当加大力度”：因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度；引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 央行阶段性放宽首套住房商贷利率下限：1、对于2022年6~8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2、按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-2.4%，落后大盘1.09个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共12支，较上周减少26支，下跌股数为125支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股、ST新梅、金地集团、荣丰控股、招商蛇口，涨幅分别为15.3%、10.3%、4.1%、4.1%、3.5%。跌幅前五为广汇物流、深圳华强、大千生态、大港股份、中天金融，跌幅分别为-17.6%、-15.4%、-14.4%、-13.6%、-13.5%。 本周48家重点房企中共计上涨5支，较上周增长2支，涨幅位居前五的为金地集团、招商蛇口、保利地产、万科A、建发国际集团，涨幅分别为4.1%、3.5%、2.6%、1.8%、0.5%。跌幅前五为旭辉控股集团、龙光地产、碧桂园、雅居乐集团、融信中国，跌幅分别为-38.0%、-17.9%、-15.0%、-14.8%、-12.9%。 图表1：各行业涨跌幅排名 图表2：本周各交易日指数表现 图表3：近52周地产板块表现 图表4：本周（9.26-9.30）涨幅前五个股 图表5：本周（9.26-9.30）跌幅前五个股 图表6：重点房企涨跌幅排名 图表7：本周（9.26-9.30）重点房企上涨前五个股 图表8：本周（9.26-9.30）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为557.1万平方米，环比提升54.0%，同比提升34.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为114.1万方，环比16.3%，同比16.4%；样本二线城市为308.4万方，环比66.2%，同比39.7%；样本三线城市为134.7万方，环比72.1%，同比40.8%。 图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计39周新房成交面积同比看，样本30城共计11721.5万方，同比下降-32.6%； 一线城市为2486.1万方，同比-24.3%；二线城市为6666.3万方，同比-31.3%；三线城市为2569.1万方，同比-41.5%。其中一线城市中，北京（-27.7%）、上海（-16.7%）、广州（-31.5%）、深圳（-24.9%）同比均为负。二三线城市中盐城（-72.7%）、莆田（-66.8%）、芜湖（-60.9%）等总计26城同比为负。 图表13：30城周度成交面积跟踪（9.24-9.30） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计139.0万方，环比增长8.0%，同比增长62.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为44.2万方，环比21.7%； 样本二线城市为76.4万方，环比4.5%；样本三线城市为18.4万方，环比-4.3%。年初至今累计二手房成交面积为4288.7万方，同比变动为-15.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1151.6万方，同比-32.7%；样本二线城市为2584.3万方，同比-4.6%；样本三线城市为552.8万方，同比-4.6%。 图表14：本周12城二手房成交面积及同环比 图表15：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表16：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表18：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（9.26-10.2）共发行房企信用债10只，环比减少6只；发行规模共计111.51亿元，环比减少56.49亿元，总偿还量151.12亿元，环比增加29.88亿元，净融资额为-39.61亿元，环比减少86.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（70.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（37.7%）、证监会ABS（26.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为主。 图表19：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表20：本周房企债券发行以债券评级划分 图表21：本周房企债券发行以债券类型划分 图表22：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中苏州高新5年期公司债（-85bp）、招商蛇口3年期中期票据（-45bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。 图表23：房企每周融资汇总（9.26-10.2） 5.本周相关政策回顾 图表24：全国性政策及消息（9.25-10.1） 图表25：地方性政策（9.25-10.1） 6.投资建议 政策会迟到但不会不到，临近大会，政策预期也会逐步变浓，我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、保利发展、滨江集团、建发股份、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。