敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 物管龙头系列报告一：万物云多元赛道并进，科技重塑空间效率 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/深度报告 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2022-09-28 [Table_Chart] 行业指数与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001 电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026 邮箱：yuyue@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021 邮箱：wumr@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.【华安地产】二手房周频数据亮眼，华润试水保租房公募REITs 2022-09-26 2.【华安地产】新房库存环比连续上升，地产调控放松进入深水区 2022-09-19 3.【华安地产】保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心 2022-09-18 主要观点： [Table_Summary] ⚫ 物管行业仍处快速发展期，万物云三大竞争优势构筑护城河 市场总量持续扩容，但行业集中度亟待提升。万物云的业务扩容得益于以下两方面：1）行业持续扩容。2016~2020年，国内社区空间居住消费服务市场总收入由2.1万亿增至2.9万亿，CAGA达8.3%；根据Frost & Sullivan统计，预计到2025年该数据将达到4.9万亿，CAGA达10.8%。2）行业集中度处于低位水平，龙头集中度提升可期。2020年国内社区空间居住消费服务市场前五大服务提供商的收入贡献率约为2.19%，其中万物云以0.22%的市场份额位居第二，与同年北美住宅服务商龙头FSV市占率约6%相比，上升空间较大。 2019~2021年，万物云总收入CAGA达30.5%。公司竞争优势在于：1）在管规模庞大，位列第一梯队。截至2021年末，公司在管面积达7.85亿平方米，且后续将继续受益于行业集中度提升。2）品牌优质，多业态发展具备协同效应。首创“四保”模式，对标国际一流物业，首创城市物业服务模式，打造了国内第一个“物业城市”。3）科技能力突出，平台输出服务。鉴于行业仍处于快速发展期，后期面临的竞争将愈发激烈，为拥有高品牌知名度、注重服务质量以及擅长科技化、标准化和专业化运营的公司带来巨大的机遇。 ⚫ 规模高增深耕高能级城市，住管业务持续领航 公司住管业务即社区空间居住消费服务提供住宅物业服务、居住相关资产服务及其他社区增值服务。2021年住管板块共计占比公司总收入55.5%，毛利率下降2.9pct至15.8%，是受到了业务占比86.3%的基础物管服务业务的拖累。公司住管规模有望持续增长：i）内生稳增：万科集团坚持深耕一二线城市战略，2021年一二线城市及香港占比达93.1%，根据万科2021年中期业绩推介会介绍，万科2021年上半年新增投资金额92%位于一二线城市，为公司输送规模可观。ii）外拓强劲，营收占比从2019年84.6%减少至2021年80.8%，但仍保持高占比，2019~2021年CAGR达43.7%。分业务看：1）基础物管服务：2021营收达113.6亿（yoy+24.5%），毛利率11.1%（-3.9pct），随着物业费定价策略改变及规模经济优势凸显，毛利率有望提升。2）社区增值服务：居住相关资产服务主要包括房屋销售及租赁经纪服务、房屋再装修及美居服务，随着公司规模扩张和多经业务渗透率提升，维持高质量增长，2021年营收12.56亿元（yoy+32.1%），毛利率2019~2021年保持30%~33%。3）非业主增值服务：其他社区增值服务包含主要包括车位销售服务，营收从2019年的6.9亿元降至2021年的5.4亿元，保持相对稳定，这与公司的业务策略相一致。 ⚫ 商业多维发展，把握城市服务蓝海赛道 2021年公司商企和城市空间综合服务市场收入达86.9亿元，2019~2021年营收CAGA达42.3%。a）物业及设施管理服务：推行-32%-21%-9%2%13%24%9/2112/213/226/229/22房地产沪深300 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 25 证券研究报告 商企空间管理品牌“万物梁行”，进一步整合竞争优势和优化管理服务。得益于不断扩大业务规模，收入稳步增长，2021年收入52.9亿元（yoy+31.4%），同年毛利率13.7%（yoy-0.6pct）。b）开发商增值服务：2021年营收达30.7亿元（yoy+29.7%）；2019~2021年营收CAGA达34.5%。2021年毛利率19.5%（yoy-2.9pct），主要因低毛利率的楼宇修缮服务占比增加所致。c）城市空间整合服务：2021年营收达3.4亿元；2019~2021年营收CAGA达233.4%。毛利率持续上行，从2019年9.2%增长至2021年的17.4%。坚持全国布局，截至2021年末，城市空间业务辐射全国32个省的153个城市。 ⚫ 务实科技战略，方案服务助力提效 万物云坚定地实施科技战略，构建空间科技能力，进入空间科技服务领域。2021年公司研发投入达3.74亿元，近三年CAGA达35.5%。在空间服务过程中实现科技转型，提升客户体验及服务效率。推出AIoT和BPaaS两种解决方案：1）AIoT“人工智能物联网”解决方案，营收持续上行，2021年营收12.2亿元（yoy+55.4%），2019~2021年营收CAGA达32.5%；毛利率24.7%（-3.1pct）。2）BPaaS“流程即服务”解决方案服务。BPaaS解决方案2019年处于早期开发毛利润-12.7%，2020年商业化后开始盈利，2021年毛利率达39.8%（yoy+25.2pct）。公司通过远程企业运营服务加大提供全面的解决方案组合力度，达到降本提效的效果。 ⚫ 风险提示 疫情反复导致影响公司经营，外拓不及预期，关联方房企输送项目规模减少等。 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3 / 25 证券研究报告 正文目录 1 厚积薄发，重新定义“空间科技服务商” ....................................................................................................................... 5 1.1 三十年创新先行，空间服务稳中求进 .................................................................................................................... 5 1.2 股权结构集中，管理层经验丰富，具备“人和”优势 ................................................................................................ 6 1.3 三大业务齐头并进，定位空间科技服务商 ............................................................................................................. 9 1.4 收并购扩规模，加码一二线物管布局 .................................................................................................................. 11 2 住管规模持续增加，社区增值服务利润稳定 .............................................................................................................. 12 2.1 关联房企资源协同，基因复制积极外拓 ............................................................................................................... 12 2.2 社区增值服务利润稳定 ........................................................................................................................................ 15 2.3 非业主增值主打品牌化服务 ................................................................................................................................. 16 3 商业多维发展，城市空间高速发展 ............................................................................................................................ 17 3.1 商企服务外拓强劲，打造多元生态圈 .................................................................................................................. 17 3.2 城市服务范围扩大，积极响应国家号召 ............................................................................................................... 18 4 数字化方案重塑营业模式 ........................................................................................................................................... 20 5 募集资金投向 ............................................................................................................................................................. 23 6 招股详情 ..............................................................................................................................................................