评估咨询服务部绿色仓储，共赢未来ESG对中国物流地产的影响中国 | 2022年9月 执行摘要0301中国物流地产市场格局日趋成熟，竞争愈烈0502 ESG助力物流地产降本增效0903 ESG助力物流仓储企业创造社会价值1504 租户调研1605业主之声2206ESG助力物流地产融资，构筑可持续发展未来3007ESG助力物流地产推动社会环境共赢发展32目录 rQoNrMpNoPtNmMtMsOrNrQ7NbPbRtRpPmOoMlOmMuNlOpNwO6MpOwOwMnNmQxNoPmNESG对中国物流地产的影响白皮书 | 3ESG是Environment（环境）、Social（社会）和 Governance（治理）的缩写。环境因素（Environment）是指企业在生产制造的过程中对环境的影响程度；社会因素（Social）是指企业所承担的社会责任，以及如何处理企业与人之间的关系；治理因素（Governance）主要指公司如何自我治理与监管。 自2016年巴黎协定生效以来，ESG在全球的认可度逐渐提升，海外资本首先响应，国内各市场主体也逐渐体现出对ESG原则的接纳与拥抱。ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。对于投资者而言，ESG代表了一种筛选标准或者投资策略，随着越来越多大型投资者加入国际性责任投资相关组织，ESG原则在投资决策中的重要性与日俱增。对于企业而言，ESG可以帮助企业本身和利益相关者了解企业如何管理与环境、社会和治理因素相关的风险和机遇。ESG原则能够指导企业降低运营成本、找到新的商业机遇、打开新市场、提升综合风险管理能力。在这次的白皮书中，我们结合中国物流地产市场现状，梳理了物流仓储企业践行ESG的相关举措，展现了租户对于ESG的看法和态度，分析了ESG措施在投融资中发挥的重要角色，并邀请业主分享各自的ESG战略和行动。我们发现：投资人，尤其是境外投资人，已经将ESG融入投资决策中；不少物流仓储企业积极践行ESG原则，尤其注重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于物流地产的建设和运营中；同时，租户对于ESG举措的接纳度较高，对于ESG相关的实践行动有迫切需求。随着相关政策的出台， 企业积极践行ESG举措，不仅仅能够实现降本增效，更能促进企业融资，助力企业发展。现在，我们邀请您进入《绿色仓储，共赢未来——ESG对中国物流地产的影响》 正文，深入了解上述发现。执行摘要 ESG原则指导下，投资人或是融资方对物流地产产生的新要求，将会推动物流仓储行业链条的各个环节向ESG的方向发生转变。投资端、融资端、开发商、持有方、运营方、租赁方等将联动起来，将ESG的理念贯穿于物流地产的开发设计、建造、运营、退出等各个环节。由此，ESG理念将会切实塑造物流仓储产业链和供应链的发展方向。4 | 绿色仓储，共赢未来 ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 501我国物流地产市场 日趋成熟，竞争愈烈 6 | 绿色仓储，共赢未来物流行业作为现代商业活动的重要桥梁，连接着社会经济的各个部分，伴随着国民经济的不断发展，物流地产也日趋成熟，竞争也愈发激烈，逐渐形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量联行臻量研究院监测的45个城市中，一线城市的高标仓租金中位数达到1.6元/平方米/天；二线城市的高标仓租金中位数租金为1.01元/平方米/天；三线城市的高标仓租金中位数仅为0.81元/平方米/天；而卫星城由于区位优势，可以承接来自一线城市的外需求，所以高标仓租金中位数可以达到1.19元/平方米/天。进入2022年上半年，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，尤其是卫星城市的租金上涨动力明显，而二三线城市的租金则明显承受压力。由此可见，中国物流地产高标仓市场分化明显。租赁市场分化格局形成随着市场成熟度的不断提高，竞争将日渐激烈，中国物流地产也将呈现更多元化的格局，向着更加细分的领域发展。图 1中国高标仓租金分化图（元/平方米）0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.80三线城市二线城市卫星城市一线城市21Q4租金22Q2租金租金口径：含管理费不含税，不考虑免租期的租金中位数。来源：仲量联行臻量研究院 ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 7不断被挤压的资本化率意味着更小的利润空间和更长的投资回收期，对于计划入市的投资人而言，如何加强运营管理、实现降本增效，从而提升租金收入、增加投资收益，将会成为其下一个退出周期内面临的主要挑战。在这样的情况下，物流仓储企业运营管理的重要性日益凸显。 低碳运营，实现降本增效，将成为物流地产新的增长点 。图 2上海物流及办公板块资本化率走势自2020年以来，随着电商行业的持续发展，制造业的稳步增长，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，叠加中国主要城市办公楼板块进入供应周期的影响，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐。投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。以上海市场为例，近几年上海大宗物流交易的资本化率有持续下行趋势。根据臻量资产管理平台的数据显示，上海物流板块资本化率与上海中央商务板块办公物业的资本化率之间的差距不断缩小。 2012年上海物流板块资本化率较上海CBD办公板块资本化率高200个bps以上，此后两者之间的差异不断缩小，预计到2022年底两者之间的差距将缩窄至小于50个bps。根据国际惯例，一座城市的物流板块资本化率一般较同一城市的办公板块资本化率高50-100个bps之间不等，因此预计未来我国物流板块收益率继续下行的空间有限。 投资市场竞争激烈上海物流板块资本化率上海CBD办公板块资本化率0%1%2%3%4%5%6%7%8%20122013201420152016201720182019202020212022F*备注：2022F*为预测值来源：仲量联行臻量研究院 为了降低能源费用，推进低碳发展，高标仓的各类市场参与者做出了不懈努力，主要从高标仓的建设入手，实现降本增效。8 | 绿色仓储，共赢未来 ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 9随着现代物流业的高速发展，物流地产成为现代供应链体系的重要组成部分。租户不仅仅追求仓库的储物功能，更追求仓储运转效率，自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道等技术，已经成为租户选择仓库时的重要考量。现代物流业的高速发展，对物流地产的仓储环境和运营能力提出了新的要求，对能源的依赖度也大幅提升。提升能源效率，优化仓储过程中产生的各项费用，降低碳排放量，提升能源供给的稳定性等等，都将成为租户选择仓库时的考虑因素。ESG相关措施能够有效实现节能减排，助力降本增效，许多租户也愿意为带有ESG元素的仓库支付一定溢价。高标仓的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现将本增效的一大障碍。另外，近年来，全国和世界范围内都出现了阶段性电力供应紧张的情况，对仓储设施的业主和租户而言都带来了不小的挑战。为了降低能源费用，高标仓的各类市场参与者做出了不懈努力，主要从高标仓的建设入手，践行可持续发展相关措施，实现降本增效，主流措施包括：02ESG助力物流地产降本增效 为了提升能源利用效率，降低能耗成本，许多高标仓开始利用太阳能电力，铺设屋顶光伏。光伏的铺设需要考虑面积、日照方向、区域气候、用电要求等等，大部分的高标仓屋顶面积较大且呈水平面、能够无阻挡地全方位接受日照，这些特征让绝大部分高标仓都适合安装屋顶光伏系统（屋顶太阳能板）。屋顶光伏通过SolarSmart解决方案，安博(Prologis)为客户建造、运营和维护屋顶太阳能系统。截至2021年底，安博(Prologis)在全球的发电量为285兆瓦，是美国太阳能光伏发电量排名前三的公司。10 | 绿色仓储，共赢未来 ESG对中国物流地产的影响白皮书 | 11开发商自持模式 在开发商自持模式下，物流地产业主在自有仓库屋顶投资安装太阳能电池板，产生的电力首先用于满足仓库自身运营和仓库租户的需求，多余电力出售给电网。这种模式下，仓库业主不仅可通过收取租户电费和销售电力获得收入，而且可省去仓库用电成本，降本增效。此外，虽然我国2021年全面取消光伏度电补贴，实现平价上网，但仍有地方为发展区域光伏产业设有地方性补贴，或可成为屋顶光伏另一收入来源。 屋顶光伏的运营有三种主流模式：自持运营、租赁模式以及购电协议模式。对于高标仓的运营方来讲，装设屋顶光伏不仅可通过收取租户电费和销售电力获得收入，而且可省去仓库用电成本，降本增效。屋顶光伏运营商以优惠租金甚至免费租用仓库屋顶，而仓库业主会获得优惠电价。由于全国取消光伏度电补贴后，光电上网电价和煤电上网电价相同，普遍低于市场销售电价，屋顶光伏运营商可实现更多利润。同时，高标仓的各类市场参与者用电成本降低，且可通过收取仓库租户电费赚取电费差价。整体而言，高标仓的屋顶以及建筑物在可持续方向上的改造，不仅有利于实现ESG目标，也帮助高标仓的运营方从收入端和成本端降本 增效。 纯租赁模式与开发商自持模式不同，纯租赁模式下，仓库业主直接将空置屋顶出租给屋顶光伏运营商赚取租金收入，并不参与光伏发电的投资和运营，屋顶光伏产生电力全部出售给电网。一般屋顶租赁期限在20-25年之间，与太阳能设施的寿命相匹配。纯租赁模式下，仓库业主可获得额外的屋顶租金收入，而仓库运营成本端基本不受影响。 购电协议模式PPA（Power Purchase Agreement）购电协议模式或可称为开发商自持模式和纯租赁模式的结合。仓库业主将屋顶出租给屋顶光伏运营商投资安装太阳能电池板，并与其签署购电协议，确保屋顶光伏发电首先满足仓库自身和租户的电力需求，然后再将余电出售给电网。在这种模式下，屋顶光伏运营商以优惠租金甚至免费租用仓库屋顶，而仓库业主会获得优惠电价。由于全国取消光伏度电补贴后，光电上网电价和煤电上网电价相同，普遍低于市场销售电价，故较于纯租赁模式，屋顶光伏运营商可实现更多利润。同时，仓储业主用电成本降低，且可通过收取仓库租户电费赚取电费差价。PPA模式作为一个“双赢“的模式，在三种屋顶光伏商业模式中最为常见。 绿色建筑设计与施工：2025年起逐步实现建筑过程碳中和。截止2021年底，安博(Prologis)在全球的发电量为285兆瓦，美国太阳能光伏发电量排名前三。使用LED照明的设施，节能60%-80%左右。预计在2025年，安博(Prologis)将实现旗下全部项目均使用LED照明系统。安装电动汽车充电桩，计划提供具有10兆瓦充电能力的充电站。屋顶安装白色反光表面，减少因使用电器而产生的碳排放量。2021年，白色反光表面在安博园区的覆盖率达47%。12 | 绿色仓储，共赢未来 在高标仓建筑内储存有价值的电力，以便能在能源缺乏或者电力需求超过可再生技术的能力时释放 电力，保障租户的用电需求，对于租户来说至关 重要。随着电子商务、线上生鲜等行业的高速发展，分拨中心、冷库等设施需要保持不间断的高效运转以满足消费者的要求，在这种情况下，高标仓特别是冷库的备用电力储备就显得尤为重要。目前，许多国内外的大型物流园、转运中心等都已经在探索新型储能、微电网等技术，在电力供应紧张的时段保障设施持续运行。 布局储能系统，也能够在供电中断时提供必要的备用电源，以保护场地免受停电、电压下降或者其他电力质量问题的影响。布局储能系统，还能够减少能源费用和削峰。除了提升场地充分利用可再生能源的能力，降低能耗成本，电池还允许在一天中最昂贵的用电时间放电，从而让用户无需在这些时段支付峰值价格，通过“削峰”进一步降低用电成本。储能系统普洛斯旗下的普枫新能源正在探索储能领域的投资和合作，开拓“光伏+储能”新场景。南方电网