请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明海外研究新股点评证券研究报告＃industryId＃服务业无评级无评级招股数据日期2022.9.20招股价（港元）47.10~52.70总股本（亿股）11.67发行后市值（亿港元）550~615每股净资产（元）8.64PB（IPO后）4.9~5.4来源：招股说明书，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002严宁馨yanningxin@xyzq.com.cnSAC：S0190521010001请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃dyStockcode＃02602.HK万物云＃title＃规模领先的全域空间服务提供商＃createTime1＃2022年9月21日规模领先的全域空间服务提供商：万物云成立于2001年，此前为万科企业旗下的物业服务板块。历经30余年发展，公司已成为中国领先的全域空间服务提供商，业务覆盖社区空间、商企空间和城市空间三大板块。公司2021年在中国物业管理服务市场按基础物管服务收入计的市占率为4.28%，排名第一。建议投资者积极关注：公司2020/2021年的营业收入为181/237亿元，同比增长30.3%/30.6%。归母净利润为14.6/16.7亿元，同比增长43.5%/13.9%。预计公司2022/2023/2024年归母净利润分别为20.8/29.2/43.8亿元，对应2021-2024CAGR增长为38%。按照47.10、49.90、52.70港元的发行价，对应上市后总股本（绿鞋前）11.67亿股，对应市值为550、582、615亿港元。市值下限对应公司2022/2023年PE为23.5/16.8倍，市值上限对应PE为26.3/18.8倍。对比部分国央企物管公司平均估值2022/2023年PE15.9/12.2倍，公司有估值溢价。我们认为1）公司的基础盘在于住宅物管规模上看处于行业领先位置，项目主要分布在一二线城市，受益于较优的综合服务能力，楼盘物管费也处于较高水平。基础盘为公司提供了稳定和天然的用户流量池。随着内生+外拓规模平稳扩张，该分部收入也有望保持稳步增长。公司及早进入商企服务领域，写字楼市场龙头优势显著，与戴德梁行强强联合，旗下万物梁行建立起较强的品牌力。而城市服务空间业务目前正处于高速增长阶段，AIoT和BPaaS解决方案建立数字化护城河的同时，也正在加速商业化变现。2）线上+线下，公司一体化、全业态业务、全产品线相互协同。在数字化底座支持的基础上，公司业务间有望实现人员结构的优化和环节效率提升，实现降本增效。公司将“蝶城”计划作为未来重要战略方向，以潜力街道为单位，围猎提升单位部署密度，加强多元业务的导入和渗透，并实现单元的收入和盈利加速度增长。公司当前已布局531个蝶城，其中包括148个标准蝶城，计划在未来三年构建300个蝶城。我们认为公司作为龙头可享有一定估值溢价，建议投资者积极关注申购。公司名称万物云股票代码02602.HK招股截止时间2022年9月22日上市日期2022年9月29日发行股数（亿股）3.6966--香港发售数（亿股）0.11671--国际配售数（亿股）1.05043发行后总股本（亿股）11.67134发行价范围（港元/每股）47.10~52.70发行后市值（亿港元）550~615联席保荐人中信证券、花旗、高盛联席账簿管理人中信证券、花旗、高盛、招银国际、工银国际、农银国际、中银国际、建银国际、国信证券（香港）会计师安永来源：招股说明书，兴业证券经济与金融研究院整理风险提示：市场拓展和收购不及预期、增值业务拓展不及预期、收缴率不及预期、数字化研发不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-海外新股点评目录1、公司基本情况........................................................................................................-4-2、在管规模领先的全域空间服务提供商................................................................-9-3、财务分析..............................................................................................................-18-4、估值及申购建议..................................................................................................-22-5、风险提示..............................................................................................................-25-图表目录图1、万物云发展历程...............................................................................................-4-图2、公司的业务布局...............................................................................................-6-图3、营业收入...........................................................................................................-6-图4、营业收入分拆...................................................................................................-6-图5、上市前股权结构...............................................................................................-7-图6、上市后（绿鞋前）股权结构...........................................................................-8-图7、公司历年在管面积...........................................................................................-9-图8、2021A主要物管公司在管面积.......................................................................-9-图9、公司历年合约面积...........................................................................................-9-图10、2021A主要物管公司合约面积.....................................................................-9-图11、公司住宅业态在管面积和合约面积...........................................................-10-图12、2021A主要物管公司住宅业态在管面积...................................................-10-图13、公司住宅业态在管面积按城市能级分布...................................................-10-图14、公司住宅业态在管面积按区域分布...........................................................-10-图15、在管面积按项目来源划分...........................................................................-11-图16、合约面积按项目来源划分...........................................................................-11-图17、住宅物管费单位饱和收入...........................................................................-11-图18、项目中标率...................................................................................................-11-图19、项目收缴率...................................................................................................-12-图20、项目续约率...................................................................................................-12-图21、居住相关资产服务按收入分拆...................................................................-13-图22、其他社区增值服务按收入分拆...................................................................-13-图23、公司非住业态在管面积和合约面积...........................................................-13-图24、2021A主要物管公司非住业态在管面积...................................................-13-图25、非住在管面积按城市能级分布...................................................................-14-图26、非住在管面积按区域分布...........................................................................-14-图27、在管面积按项目类型划分...........................................................................-14-图28、非住物管费单位饱和收入...........................................................................-14-图29、非住分部收缴率...........................................................................................-15-图30、非住分部续约