周观REITs2022年9月第3周：REITs市场回调，3只产业园REITs即将上市

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_Main] 证券研究报告 | 策略周报 2022年09月17日 REITs周报 证券分析师 吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn 研究助理 肖峰 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《那些年追过的热门赛道——A股及热门行业预警监测V1.0-》，2022.9.13 2.《秋收猫冬周报-》，2022.9.12 3.《近端次新继续下跌——周观新股2022年9月第2周》，2022.9.11 4.《REITs总指数上涨，项目招标、发行进展加快周观REITs2022年9月第2周-》，2022.9.11 5.《出口的启示》，2022.9.6 REITs市场回调，3只产业园REITs即将上市 周观REITs2022年9月第3周 [Table_Summary] 投资要点：  3只新发产业园REITs运营整体稳健、收益估价分化。近期有3只园区基础设施REITs完成询价，其中华夏合肥高新REIT已完成发售，另外2只REITs将于下周进行发售，公募REITs将扩充至20只。新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。底层资产上，华夏合肥高新REIT主要为研发基地，国泰君安临港创新REIT和国泰君安东久新经济REIT主要为单层标准厂房，底层项目均交通便利、配套设施齐全，合肥高新REIT区位优势稍弱，东久REIT项目区位分散程度较高。3只REITs园区属性差别较大，租户所属行业上，合肥高新REIT以电子信息业为主，临港REIT以制造业为主，东久REIT覆盖广泛，包含制造业与信息技术产业。项目收益及派息方面，国泰君安东久新经济REIT表现最佳，在收入规模、EBITDA利润率、派息率上都表现最优。3只REITs估价差异较大，国泰君安临港创新REIT评估单价及评估增值率（127%）较高，国泰君安东久新经济REIT资本化率及折现率较高（8-8.5%）、隐含溢价空间。  REITs总指数本周回调。其中REITs指数下跌（-1.15%）收于132.27点，经营权REITs指数下跌（-0.78%）收于119.05点，产权REITs指数下跌（-1.42%）收于141.53点。本周平均涨幅为-0.86%，其中，国金中国铁建高速REIT（-2.26%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅32.27%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.95%）、华安张江光大园REIT（49.53%）和建信中关村产业园REIT（48.08%）较发行时价格涨幅位列前三。  本周REITs成交活跃度下降。本周17只公募REITs平均换手率0.97%，成交金额平均值2.51亿元，成交量0.43亿份；上周平均换手率1%，成交金额平均值2.62亿元，成交量0.46亿份。17只公募REITs周度成交金额为10.05亿元，成交量为1.74亿份，较此前一周环比变化（-23.40%）和（-24.47%），对应上市以来历史分位水平分别为55.56%、50.79%；周度换手率为1.04%，对应上市以来历史分位水平为34.92%。  本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额3.58亿元，较此前一周环比下降（-14.80%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.31、2.01、3.58、1.14、0.81和1.2亿元，较此前一周分别环比5.93%、-17.96%、-14.80%、-44.51%、-35.44%和18.66%，区间日均换手率分别为1.44%、0.75%、1.04%、0.32%、1.37%和1.52%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达196.43、96.12、199.36、134.25和15.505亿元，累计成交量分别为51.87、13.67、19.01、32.73、2.03和3.04亿份。  本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.09.16，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.53/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.41/ABS估值15.05）估值相对较低。 策略周报 2 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 策略周报 3 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 内容目录 1. 新发产业园REITs梳理：运营稳健、收益估价分化 .................................................... 5 1.1. 3只新发产业园REITs完成询价，即将发售：让利二级、热度持续 .................... 5 1.2. 3只产业园REITs运营整体稳健、园区属性分化 ................................................. 6 1.3. 3只产业园REITs收益估价情况：东久REIT高收益、临港REIT高估价 .......... 8 2. 公募REITs市场本周回调，成交活跃度下降 ............................................................. 10 2.1. REITs市场本周回调 .......................................................................................... 10 2.2. 本周REITs成交活跃度下降 .............................................................................. 11 2.3. 生态环保与能源基础设施REITs估值较高 ........................................................ 13 3. 风险提示 .................................................................................................................... 14 策略周报 4 / 15 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图表目录 图1：新发REITs认购价格低于询价结果，让利二级。 .................................................. 5 图2：新发项目获资金追捧，获配率再创新低。 .............................................................. 5 图3：3只产业园REITs底层项目资产丰富，交通便利，区位占优 ................................. 7 图4：3只产业园REITs租户所属行业差别较大 .............................................................. 8 图5：3只REITs项目收益及派息情况：国泰君安东久新经济REIT表现最佳 ................ 8 图6：3只产业园REITs评估情况：临港创新REIT估值较高，东久新经济REIT高折现率隐含溢价空间 ................................................................................................................ 9 图7：REITs市场本周回调 ............................................................................................. 10 图8：相对发行价涨幅，红土创新盐田港仓储物流REIT（52.95%）、华安张江光大园REIT（49.53%） ........................................................................................................... 10 图9：本周REITs成交活跃度下降 ................................................................................. 11 图10：周度成交及换手情况 .......................................................................................... 11 图11：公募REITs累计成交量及成交金额（按资产类别） ........................................... 13 图12：本周交通基础设施达成最大成交金额达3.58亿元，较此前一周环比下降(-14.80%) .......................................................................................................................... 13 图13：公募REITs估值对比 .......................................................................................... 13 策略周报