佳源服務控股有限公司 J I A Y U A N S E R V I C E S H O L D I N G S L I M I T E D2022中期報告 INTERIM REPORT（於開曼群島註冊成立的有限公司）2022中期報告 公司資料2主席報告3管理層討論及分析5企業管治及其他資料15中期簡明合併全面收益表22中期簡明合併財務狀況表23中期簡明合併權益變動表25中期簡明合併現金流量表26中期財務資料附註27目錄 2佳源服務控股有限公司2公司資料董事會執行董事朱宏戈先生（主席兼集團總裁）鮑國軍先生龐博先生非執行董事黃福清先生獨立非執行董事梁蘊旭女士王惠敏先生王國賢先生審核委員會王國賢先生（主席）梁蘊旭女士王惠敏先生薪酬委員會梁蘊旭女士（主席）龐博先生王惠敏先生提名委員會朱宏戈先生（主席）梁蘊旭女士王國賢先生授權代表朱宏戈先生梁君慧女士核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師法律顧問香港法律：麥振興律師事務所中國法律：競天公誠律師事務所開曼群島法律：Conyers Dill & Pearman註冊辦事處Cricket SquareHutchins Drive, P.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111 Cayman Islands中國主要營業地點中國浙江省嘉興市南湖區望湖路899號羅馬都市3樓總辦事處香港皇后大道中9號1403室股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins Drive, P.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111 Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓主要往來銀行中國工商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司聯席公司秘書龐博先生梁君慧女士股份代號1153公司網址http://jy-fw.cn/ 32022 中期報告3主席報告致本公司股東：本人僅代表佳源服務控股有限公司（「本公司」或「佳源服務」連同其附屬公司，「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」）欣然提呈本集團截至2022年6月30日止六個月的財務表現。2022年的政府工作報告多次強調「加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，促進家政服務提質擴容」，「發展智慧城市、數字鄉村」等工作要點，都與物業管理行業息息相關。在經歷房地產市場流動性危機之後，物業企業更加注重自身的獨立性，從幕後走向台前，成為存量時代下的民生服務擔當，行業開啟「服務升級、奮鬥不止」的新征程。站在新的起點，緊抓新的機遇，本集團不斷完善和優化市場佈局，提升運營效率，升級管理模式，取得了階段性勝利。服務範圍也在不斷拓寬邊界，從傳統的住宅物業管理，到商業、公共、基礎設施，乃至未來的片區、城市的綜合管理；從基礎服務，再到資產服務。服務空間更廣闊、更綜合、更立體，服務價值不斷被刷新、重塑。本集團通過內生式增長和外延式擴張，努力成為空間服務的變革者，實現管理規模的跨越式發展。在專案拓展方面，佳源服務近年來始終保持著快速穩健的發展姿態。與此同時，佳源服務不斷增加儲備面積，為後續業績增長奠定了堅實的發展基礎。2022年第一季度，佳源服務以既定的投資發展戰略與年度經營目標為指引，穩步有序地推進各項新專案拓展工作，在嘉興、寧波、長沙、襄陽等地陸續中標與進場9個項目，服務業態包括住宅、辦公、商業、公共設施等。佳源服務將在目標發展區域內持續精準發力，不斷擴大管理規模與提升經營業績。在管理空間和範圍延伸的基礎上，本集團已從過去物業傳統的「四保」全面升級為「六保」，為業主和客戶提供各類增值服務。特別是「保學童」和「保長者」兩項特色基礎服務，以全生命週期的服務為線索，針對孩童、老人等不同群體打造「全齡段」多元服務，業務佈局餐飲、親子、零售、文娛、養老等領域，滿足不同年齡段人群的特定性需求。同時，本集團有效運用「佳優生活家」手機應用程式、「佳優生活+」小程式作為連結智慧社區和業主生活的紐帶，成為在業主的生活場景中連接硬體、服務、產品的應用平台，結合互聯網、物業管理、智慧設備、生活垂直服務、社區電商、社會公益等內容，打造具有佳源特色的品質生活服務平台，憑藉離業主近的天然優勢，守住社區的流量入口，挖掘巨大的多元生活服務潛能。 4佳源服務控股有限公司4主席報告佳源服務秉持「高站位」、「高格局」、「高標準」的理念，建設「樂居健康」的幸福社區，加快發展社區增值服務。通過定制「幸福社區」計劃，以業主主導、物業支援的方式構建不同主題的興趣社群，強化業主粘性，在滿足業主多元需求，為業主創造驚喜的過程中，精準挖掘業主個性化需求，佈局定制化的社區增值服務新業態。隨著本集團規模的擴張以及服務業態的拓寬，未來社區增值服務已成為本公司的又一重要增長引擎。憑藉優秀的資料指標及卓越的行業口碑，今年以來，佳源服務先後榮獲「2022中國物業服務百強企業」第25位 、「2022中國紅色物業服務優秀企業」、「2022中國住宅物業服務力優秀企業」等多項殊榮，也反映了市場對本集團在物業服務企業行業中領先地位的認可。在推動自身業務穩健發展的同時，佳源服務亦積極投身公益，彰顯民生物業的擔當。2022年1月至6月期間，佳源服務所有專案已累計提供120多場便民服務，居家上門關愛長者2,800人次。尤其是疫情期間，佳源服務對需要特殊照顧的老人和兒童提供居家看管、物資配送、家居打掃、心理疏導等力所能及的溫度服務，充分展現了企業的責任、擔當。今年3月起，通過「點亮星燈，藍色行動」關愛兒童公益活動，佳源服務將所募集得的愛心物資捐贈給嘉興星晴自閉症幼兒關愛成長中心。除了常規定期的各類園區活動，佳源服務亦正在組織開展「上一次黨課、走一段紅色之旅、做一次公益活動、創建一個紅色物業示範專案」等系列「黨委紅五月」活動，積極發揮紅色物業作用。未來，佳源服務將繼續做好市場介面與產品介面的融合，加強市場拓展，深耕區域城市與城市區域，做強優勢板塊與產業，不斷提高浙、蘇、滬、皖、魯等重點省市的專案濃度，穩紮穩打與加快培育湘、渝、貴等新興市場，補齊業態短板，優化營收結構，同時錨定業主需求的新風口，形成適配不同業態的「產品+內容」的組合，促進業績持續高增長，最大化地提升公司價值，為股東及投資人帶來豐厚的回報，並實現「政府、業主、員工、組織」的「四個滿意」。佳源服務控股有限公司朱宏戈主席及執行董事香港，2022年8月31日 52022 中期報告5管理層討論及分析市場回顧回望過去的2022年上半年度，物業管理行業延續了2021年下半年以來所呈現的理性回歸態勢。資本市場上，新登陸香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板的物業管理企業數量明顯減少，物管板塊走勢與地產板塊保持著高度的關聯性，儘管地產政策面已經企穩回升，但政策傳導效應尚未顯現，地產的基本面和部分房企的信用風險修復仍需時日，投資者對物業管理板塊的成長性保持謹慎態度，以行業頭部企業為代表，大多數上市物業管理企業的股價表現持續疲軟。併購市場上，整體併購活動趨於理性，整體交易數量和大宗交易數量均進一步減少，相較於過往，企業對於併購帶來的潛在財務風險更為關注，對於併購整合的戰略協同效應要求更高。業務回顧於2022年6月30日，本集團擁有335個物業管理項目，合約建築面積約為61.9百萬平方米，較2021年同期擁有303個物業管理項目，合約建築面積約為58.0百萬平方米分別增加約10.6%及6.7%。於2022年6月30日，本集團擁有在管建築面積約42.5百萬平方米，較2021年同期約38.3百萬平方米增加約11.0%。合約建築面積及在管建築面積的增加乃由於本集團透過內生增長而進行的業務擴張所致。本集團截至2022年6月30日止六個月的收入約為人民幣460.1百萬元，較2021年同期約人民幣386.8百萬元增加約18.9%。本集團截至2022年6月30日止六個月的毛利約為人民幣145.4百萬元，較2021年同期約人民幣121.7百萬元增加約19.5%。本集團截至2022年6月30日止六個月的毛利率約為31.6%，而2021年同期的毛利率則約為31.5%。本集團截至2022年6月30日止六個月的淨利潤約為人民幣68.7百萬元，較2021年同期約人民幣60.9百萬元增加約12.7%。 6佳源服務控股有限公司6管理層討論及分析就物業管理服務業務而言，截至2022年6月30日止六個月，本集團的物業管理服務收入約為人民幣368.2百萬元，較2021年同期增加約18.8%。憑藉良好的服務質量及市場聲譽，本集團已透過內生增長及單一項目擴張進一步擴大其管理領域。物業管理服務業務的收入佔本集團總收入約80.0%，而物業管理服務業務的毛利佔本集團整體毛利約76.0%。物業管理服務業務仍為本集團收入及利潤分部之主要來源。物業管理服務業務規模增加主要由於在管建築面積增加所致。就物業開發商增值服務而言，截至2022年6月30日止六個月，本集團來自物業開發商增值服務的收入約為人民幣55.2百萬元，較2021年同期增加約11.2%。該分部的毛利約為人民幣18.0百萬元，較2021年同期增加約9.9%，毛利率較2021年同期略有下降約0.4個百分點至約32.7%。物業開發商增值服務收入佔本集團總收入約12.0%，較2021年同期的約12.8%下降約0.8個百分點。截至2022年6月30日止六個月，物業開發商增值服務的毛利佔本集團整體毛利約12.4%。物業開發商增值服務毛利率的下降乃主要由於物業開發商增值服務人工成本增加所致。就社區增值服務而言，截至2022年6月30日止六個月，社區增值服務的收入約為人民幣36.7百萬元，較2021年同期增加約35.2%。該分部的毛利達約人民幣16.9百萬元，較2021年同期增加約36.1%。截至2022年6月30日止六個月，毛利率增加至約46.0%，而2021年同期則約為45.7%。截至2022年6月30日止六個月，社區增值服務業務的總收入佔本集團總收入約8.0%，並自2021年同期略有增長約1.0個百分點。截至2022年6月30日止六個月，社區增值服務的毛利佔本集團整體毛利約11.6%。社區增值服務的規模增加乃主要由於(i)通過有機增長，增加了在管建築面積以及本集團提供社區增值服務的居民數目，導致家居服務（包括家居保養服務及裝修配套服務）收入及雜貨銷量增長；及(ii)協助業主出租公共區域及公共區域廣告收入增加致使公共區域增值服務收入增長。 72022 中期報告7管理層討論及分析未來計劃及前景2022年下半年，本集團將繼續堅守區域深耕的重要發展戰略，深化長三角區域的整體業務優勢，特別是提高在某些聚焦城市的市場地位，並加快擴大中西部區域市場的覆蓋度。持續圍繞「強直拓、重合作」兩大發展策略，夯實住宅業態的競爭優勢，不斷提升非住宅業態的競爭能力。管理、優化與配置相輔相成，在優化整體管理組織架構的同時，進一步加強了多條線人員參與的複合型業務拓展組織的建設，並強化對組織中成員的複合能力的培養。本集團既要關注管理規模的提升，更要注重項目價值的創造與企業發展的質量，要適時退出經綜合評估沒有價值的項目，將本集團資源配置到更能創造價值的地方。未來，本集團當以「自我修訂、自我革新」的精神和態度面向市場、面對競爭，全面推動企業高質量的成長。財務回顧收入本集團的收入來自以下三個服務類型：(i)物業管理服務；(ii)物業開發商增值服務；及(iii)社區增值服務。本集團收入由截至2021年6月30日止六個月的約人民幣386.8百萬元增加約18.9%至截至2022年6月30日止六個月的約人民幣460.1百萬元。下表載列本集團於所示期間的收入（按服務類型劃分）詳情：截至6月30日止六個月2022年2021年變動人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%物業管理服務368,21280.0310,06080.258,15218.8物業開發商增值服務55,15412.049,61912.85,53