佳源服務控股有限公司 J I A Y U A N S E R V I C E S H O L D I N G S L I M I T E D2021中期報告 INTERIM REPORT（於開曼群島註冊成立的有限公司）2021中期報告 目錄公司資料2主席報告3管理層討論及分析5企業管治及其他資料14中期簡明合併全面收益表20中期簡明合併財務狀況表21中期簡明合併權益變動表23中期簡明合併現金流量表24中期財務資料附註25 佳源服務控股有限公司2公司資料董事會執行董事朱宏戈先生（主席兼集團總裁）牟立園女士（於2021年8月9日辭任）鮑國軍先生（於2021年8月9日獲委任）非執行董事黃福清先生龐博先生獨立非執行董事梁蘊旭女士王惠敏先生王國賢先生審核委員會王國賢先生（主席）梁蘊旭女士王惠敏先生薪酬委員會梁蘊旭女士（主席）龐博先生王惠敏先生提名委員會朱宏戈先生（主席）梁蘊旭女士王國賢先生授權代表朱宏戈先生（於2021年8月9日獲委任）牟立園女士（於2021年8月9日辭任）陳宇軒先生核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師法律顧問香港法律：麥振興律師事務所中國法律：競天公誠律師事務所開曼群島法律：Conyers Dill & Pearman合規顧問浤博資本有限公司註冊辦事處Cricket SquareHutchins Drive, P.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111 Cayman Islands中國主要營業地點中國浙江省嘉興市南湖區望湖路899號羅馬都市3樓總辦事處香港皇后大道中9號1403室股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins Drive, P.O. Box 2681Grand Cayman, KY1-1111 Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行中國工商銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國銀行（香港）有限公司中國農業銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司恒生銀行有限公司公司秘書陳宇軒先生股份代號1153公司網址http://jy-fw.cn/ 2021 中期報告3主席報告致股東，本人代表佳源服務控股有限公司（「本公司」或「佳源服務」，連同其附屬公司統稱「本集團」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈截至2021年6月30日止六個月的中期財務表現。2021年持續的新型冠狀病毒（「COVID-19」）疫情並未讓物管行業放緩增長的速度，無論是「疫」起奮戰，還是抗台防汛，在社區第一線築起「安全堡壘」的物管企業，不斷重塑着物業服務的價值標準和內涵，承載着為社區居民創造美好生活的使命，多個物業管理行業鼓勵和指導性政策文件的出台，讓物管行業迎來嶄新的黃金時代。隨着管理面積的不斷擴張，越來越多企業開始注重規模的有效增長，作為百強物管企業，本公司遵循「增長－穩定－增長－穩定......」的螺旋式發展原則，聚焦重點區域，深耕精拓，以「強直拓、優併購、重合作」為關鍵發展策略，使本集團的高速、高效增長得到充分保障。截止上半年，本集團實現總收入及總合約建築面積（「建築面積」）分別約人民幣386.8百萬元和58.0百萬平方米（「平方米」），同比增加約38.0%和16.7%。毛利約為人民幣121.7百萬元，較2020年同期增加約41.7%。毛利率約為31.5%，去年同期的毛利率為30.6%。淨利潤約為人民幣60.9百萬元，較2020年同期同比增長約68.0%。本公司始終堅持快穩結合的系統性原則，剛柔並濟、勇於擔當，持續推進城市深耕，2021年上半年收購上海保集物業管理有限公司（「上海保集」）100%股權，同期也先後中標嘉興市子城城市客廳、文化藝術中心兩大標誌性工程。同時，憑借有溫度的服務和長期積累的口碑，通過內生增長、單一項目拓展和合資聯營合作的形式進一步擴張管理版圖，在浙江省建立領先的市場地位之外，於長三角地區也備受認可。2021年4月榮獲中國指數研究院頒發的「2021中國物業服務百強企業29位 」、「2021中國物業服務百強成長性領先企業」。成長的提質提速離不開對物業本源的堅守，遵循為業主提供美好生活的方針，持續提升服務品質，為業主帶來驚喜。物業服務是圍繞「人」的服務，「物」的管理，更要關注「人」的需求，通過「六保服務」增加物業與業主的黏性，圍繞「經營生活化」不斷滿足業主的衣食住行和日常所需。同時，本集團總結淬煉提出「五四五三」綱領性文件，「五感服務」指導性文件，「七大業態」操作性文件，形成可複製、可推廣的服務模式，通過場景化服務，不斷改進和提升品質，以領先的服務品質引領客戶生活品質的提高。 佳源服務控股有限公司4主席報告2021是「十四五」規劃的開局之年，也將開啟中國經濟的新發展階段，佳源服務將繼續秉承「用心服務、共築美好、回饋業主」的初心，以提升業主便利度和場景化服務體驗為導向，推動生活化服務向高品質和多樣化升級，並積極探索覆蓋社區「全生命周期」的增值服務，以生活服務為切入點，形成「美好生活」的生態圈。聚焦優勢與創新，服務與感動同在，本公司將長期致力於提升城市物業服務覆蓋率、服務質量和標準化水平，在與城市共同成長的過程中，實現社會責任與長期價值的一致性，凝心聚力為員工搭建實現夢想的平台，為廣大股東創造持續穩定的回報！佳源服務控股有限公司朱宏戈主席及執行董事香港，2021年8月25日 2021 中期報告5管理層討論及分析市場回顧回望2021年上半年，物管行業依然是市場追捧的熱點。國家扶持政策陸續出台，「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要首次提及物業管理，行業健康、持續與有序地發展，融入基層社會治理、構建共建共治共用格局，已經成為國家層面對於物管行業的發展定位與管理要求。資本化浪潮持續升溫，受益於業績高增長的預期，港股物管板塊大幅跑贏恒生指數，市盈率明顯高於整個市場的平均水準，企業總市值規模屢創新高，且下半年有望再迎來一輪上市高峰。行業內併購活動持續活躍，大型併購時有發生。行業集中度進一步提高，以補短板、重協同的多元化併購趨勢明顯。業務回顧於2021年6月30日，本集團擁有303個物業管理項目，合約建築面積約為58.0百萬平方米，較2020年同期擁有210個物業管理項目，合約建築面積約為40.3百萬平方米分別增加約44.3%及43.9%。於2021年6月30日，本集團擁有在管建築面積約38.3百萬平方米，較2020年同期約27.6百萬平方米增加約38.5%。合約建築面積及在管建築面積的增加乃由於本集團透過內生增長及收購一間附屬公司上海保集而進行的業務擴張所致。本集團截至2021年6月30日止六個月的收入約為人民幣386.8百萬元，較2020年同期約人民幣280.3百萬元增加約38.0%。本集團截至2021年6月30日止六個月的毛利約為人民幣121.7百萬元，較2020年同期約人民幣85.9百萬元增加約41.7%。本集團截至2021年6月30日止六個月的毛利率約為31.5%，而2020年同期的毛利率則約為30.6%。本集團截至2021年6月30日止六個月的淨利潤約為人民幣60.9百萬元，較2020年同期約人民幣36.3百萬元增加約68.0%。 佳源服務控股有限公司6管理層討論及分析就物業管理服務業務而言，截至2021年6月30日止六個月，本集團的物業管理服務收入約為人民幣310.0百萬元，增加約31.0%。憑藉良好的服務質量及市場聲譽，本集團已透過內生增長、單一項目擴張及收購物業管理公司進一步擴大其管理領域。物業管理服務業務的收入佔本集團總收入約80.2%，而物業管理服務業務的毛利佔本集團整體毛利約76.3%。物業管理服務業務仍為本集團收入及利潤分部之主要來源。物業管理服務業務規模增加主要由於在管建築面積及平均物業管理費增加所致。就物業開發商增值服務而言，截至2021年6月30日止六個月，本集團來自物業開發商增值服務的收入約為人民幣49.6百萬元，增加約63.0%。該分部的毛利約為人民幣16.4百萬元，增加約64.6%，毛利率較2020年同期穩步上升約0.3個百分點至約33.1%。物業開發商增值服務收入佔本集團總收入約12.8%，較2020年同期的約10.9%增加約1.9個百分點。物業開發商增值服務的毛利佔本集團整體毛利約13.5%。物業開發商增值服務規模的增加乃主要由於在此期間內交付的物業數量增加，使得銷售管理服務及前期規劃及設計諮詢服務的收入增加。就社區增值服務而言，截至2021年6月30日止六個月，社區增值服務的收入約為人民幣27.2百萬元，增加約106.5%。該分部的毛利達約人民幣12.4百萬元，增加約133.5%。截至2021年6月30日止六個月，毛利率增加至約45.7%，而2020年同期則約為40.4%。社區增值服務業務的總收入佔本集團總收入約7.0%，並自2020年同期約4.7%穩步增長。社區增值服務的毛利佔本集團整體毛利約10.2%。社區增值服務的規模增加乃主要由於(i)通過有機增長及於2021年4月收購上海保集增加的在管建築面積，增加了在管建築面積以及本集團提供社區增值服務的居民數目，導致家居服務（包括垃圾清潔服務及家居保養服務）收入及雜貨銷量增長；及(ii)協助業主出租公共區域及公共區域廣告收入增加致使公共區域增值服務收入增長。 2021 中期報告7管理層討論及分析未來計劃及前景近期，COVID-19已在局部地區復燃，展望未來，抗疫將可能成為一項常態化的工作，這對物業服務企業是挑戰，也是機遇。2021年下半年，本集團將堅持以區域深耕為主要發展方向，以「強直拓、優併購、重合作」為關鍵發展策略，以打造具備較強運營與治理能力的基層組織為重要抓手，全面增強參與市場單一項目招投標的力度，積極尋求具有較大利潤提升潛力、產業協同優勢的併購目標與合作物件，回歸與聚焦物管服務的本源，堅持以品質服務為企業核心競爭力，堅守「用心服務、共築美好、回饋業主」的企業初心，持續優化運營流程、嚴抓作業標準、提升人員素質，加強智慧物業管理服務能力，提高設施設備職能化管理水準，促進線上線下服務融合發展，緊跟消費升級方向，充分利用貼近業主的先天優勢，不斷推進物管服務邊界與內涵的延伸，為業主帶來高效便捷生活體驗的同時，努力做大業主增值服務，提升企業經營效益。財務回顧收入本集團的收入來自以下三個服務類型：(i)物業管理服務；(ii)物業開發商增值服務；及(iii)社區增值服務。本集團收入由截至2020年6月30日止期間的約人民幣280.3百萬元增加約38.0%至截至2021年6月30日止期間的約人民幣386.8百萬元。下表載列本集團於所示期間的收入（按服務類型劃分）詳情：截至6月30日止期間2021年2020年變動人民幣千元%人民幣千元%人民幣千元%物業管理服務310,06080.2236,65084.473,41031.0物業開發商增值服務49,61912.830,45010.919,16963.0社區增值服務27,1657.013,1544.714,011106.5386,844100.0280,254100.0106,59038.0 佳源服務控股有限公司8管理層討論及分析物業管理服務物業管理服務收入由截至2020年6月30日止期間的約人民幣236.7百萬元增加約31.0%至截至2021年6月30日止期間的約人民幣310.1百萬元，主要由於(i)通過有機增長實現業務擴張，使得在管建築面積增加；(ii)平均物業管理費有所上漲；及(iii)於2021年4月戰略收購附屬公司上海保集全部股權之貢獻。物業開發商增值服務物業開發商增值服務收入由截至2020年6月30止期間的約人民幣30.5百萬元增加約63.0%至截至2021年6月30日止期間的約人民幣49.6百萬元，主要歸因於在此期間內交付的物業數量增加，使得銷售管理服務及前期規劃及設計諮詢服務的收入增加。社區增值服務社區增值服務收入由截至2020