2022 目錄公司資料2公司概況3財務摘要4主席報告書5管理層討論及分析6企業管治及其他資料17簡明綜合收益表29簡明綜合全面收益表30簡明綜合財務狀況表31簡明綜合權益變動表33簡明綜合現金流量表34中期財務資料附註36 佳源國際控股有限公司2022年中期報告2公司資料董事會非執行董事沈天晴（主席）沈曉東余安琪（於2022年6月30日獲委任）執行董事張翼（副主席）黃福清（副主席）卓曉楠王建鋒（於2022年6月30日辭任）獨立非執行董事林少勇（於2022年6月30日獲委任）張惠彬，太平紳士顧雲昌何仕彬（於2022年9月14日獲委任）戴國良（於2022年6月30日辭任）蘇玲（於2022年6月30日獲委任並於2022年9月14日辭任）審核委員會林少勇（主席）（於2022年6月30日獲委任）張惠彬，太平紳士顧雲昌戴國良（主席）（於2022年6月30日辭任）薪酬委員會張惠彬，太平紳士（主席）何仕彬（於2022年9月14日獲委任）張翼戴國良（於2022年6月30日辭任）蘇玲（於2022年6月30日獲委任並於2022年9月14日辭任）提名委員會沈天晴（主席）張惠彬，太平紳士顧雲昌總裁沈宏杰聯席公司秘書卓曉楠劉綺華授權代表卓曉楠劉綺華核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師法律顧問香港法律：孖士打律師行中國法律：競天公誠律師事務所開曼群島法律：Conyers Dill & Pearman主要往來銀行香港上海滙豐銀行有限公司恒生銀行有限公司中國銀行（香港）有限公司中國工商銀行股份有限公司大豐銀行交通銀行中國民生銀行徽商銀行中國農業發展銀行上海浦東發展銀行註冊辦事處Cricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681, Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands總辦事處香港屯門新合里3號匯賢一號雋峰2樓205室中國主要營業地點中國南京玄武區顧家營路59號股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DrivePO Box 2681, Grand CaymanKY1-1111, Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓網站www.jiayuanintl.com股份代號2768 佳源國際控股有限公司2022年中期報告3公司概況關於佳源佳源國際控股有限公司（「佳源」或「本公司」，連同其附屬公司統稱「本集團」）（股份代號：2768）是發展成熟的物業開發商，在中華人民共和國（「中國」）各大城市開發大型住宅與商業綜合體項目。截至2022年6月30日，本集團的總土地儲備約16.6百萬平方米。憑藉27年物業開發經驗，透過優質的規劃、完善的質量監控、成熟的管理體系及經驗豐富的專業團隊，創造出切合不同地區需求的物業項目，成功鞏固「佳源」品牌。截至2022年6月30日，集團在中國擁有的物業項目共98個。自創立以來，本集團一直深耕江蘇及安徽區域的物業項目開發。集團自2016年率先進入粵港澳大灣區，先後在深圳、江門及澳門取得多個優質項目。本集團亦向本公司董事（「董事」）會（「董事會」）主席（「主席」）、本公司非執行董事及控股股東沈天晴先生（「沈先生」）購入上海優質資產，進一步鞏固集團在長三角區域的領先地位。此外，集團成功拓展至貴陽及烏魯木齊等重點省會城市。本集團亦進軍「一帶一路」沿線國家及區域，例如收購柬埔寨的優質地塊。此外，本集團亦收購物業管理服務，就此，集團的物業管理服務紮根於長三角地區。佳源服務控股有限公司（股份代號：1153.HK）（「佳源服務」）於2020年12月在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。於2021年，本集團收購沈先生其私人持有的山東物業開發項目，進一步拓展開發區域。本集團於經濟體規模及人口龐大的城市的住宅及商業綜合體均已經或將會開發成為混合用途的小區中心。本集團致力將以下主要價值融入發展項目：1. 教育價值：集團深明教育對身為家長的客戶而言極為重要，因此集團專注挑選所處地區校網較成熟的地方。此外，集團過去已在所開發的物業項目內參與建設五所學校，旨在打造優質校網；2. 休閒價值：在項目打造上集團一般會騰出一定面積的地盤建造歐式或中式的主題公園和廣場，旨在提升物業的視覺吸引力，為客戶帶來休閒的生活享受；3. 商業價值：集團旗下住宅物業附近包括零售店及購物商場，為客戶提供「一站式」的購物體驗，並照顧住戶及附近居民的日常需要；及4. 綠色價值：綠色建築與綠色創新是踐行環境責任的重要領域，集團將愈加重視綠色發展，將綠色理念貫穿於規劃、設計、建造、運營的全過程，打造更高質量的綠色建築和健康建築。同時，積極推進住宅產業化，落實節能降耗要求，多管齊下提升環境績效表現。 佳源國際控股有限公司2022年中期報告4財務摘要• 截至2022年6月30日止六個月，本集團實現合約銷售額約人民幣7,780百萬元，較2021年同期人民幣19,127百萬元減少約59%。• 截至2022年6月30日止六個月，本集團的收益減少至約人民幣7,360百萬元，而2021年同期則約為人民幣9,364百萬元。• 截至2022年6月30日止六個月，本集團的毛利約為人民幣1,636百萬元，毛利率約為22%。• 截至2022年6月30日止六個月，本集團的淨利潤約為人民幣536百萬元，較2021年同期減少約人民幣1,634百萬元或75%。• 截至2022年6月30日止六個月，本集團的核心淨利潤（註1）約為人民幣741百萬元。• 於2022年6月30日，本集團的現金及銀行結餘（註2）為人民幣6,733百萬元，較2021年12月31日減少32%。• 於2022年6月30日，本集團擁有土地儲備約16.6百萬平方米。註1： 本集團截至2022年6月30日及2021年6月30日止六個月的核心淨利潤不包括投資物業公允價值變動、金融資產減值撥回淨額、按公允價值計入損益的金融資產的公允價值變動、衍生金融工具的公允價值變動及其相關遞延稅項、外匯收益╱（虧損）及議價購入產生的收益。註2： 現金及銀行結餘包括現金及現金等價物、受限制銀行存款及短期銀行存款。 佳源國際控股有限公司2022年中期報告5主席報告書各位股東：踏入2022年，國際環境複雜嚴峻，國內疫情多點散發，經濟發展壓力明顯增大，房地產行業也面臨前所未有的壓力，商品房銷售規模大幅下降，房地產開發投資累計同比首次負增長。面對異常複雜困難的局面，各地政府高效統籌疫情防控和經濟發展，加大宏觀政策的調節力度，有效實施穩經濟一攬子政策措施。2022年上半年，在穩經濟、穩增長宏觀政策導向下，地方出台鬆綁性調控政策保持高頻節奏，累計出台房地產調控政策近500條，創下歷史同期新高。但房地產市場觸底回暖依然需要等待時間驗證，消費者的信心還有待恢復。在此背景下，本集團上半年通過強化銷售團隊建設、調整深耕佈局策略和持續優化資本負債結構等舉措，去摃桿、降負債，始終堅定維持企業平穩經營與發展。但由於一季度以來新一波新冠肺炎疫情爆發，導致上海及長三角地區若干核心城市被全市封鎖，對本集團在以上區域開發的項目造成了干擾，建築工程及建築材料運輸都受到影響，上半年交付總建築面積減少，銷售形勢同比往年也不容樂觀。本集團半年合約銷售金額約人民幣7,780百萬元，銷售面積約638,734平方米。收入和核心淨利潤分別為人民幣7,360百萬元和人民幣741百萬元，經營情況維持穩健。2022年下半年，全球疫情仍然在持續演變，外部環境更趨複雜嚴峻，國內經濟恢復面臨的考驗依然存在。面對複雜多變的環境及依然處於深度調整中的房地產行業，我集團將積極尋求企業繼續良性循環和健康發展之路，在長三角經濟圈、粵港澳大灣區、重點省會城市及一帶一路沿線國家和地區深耕發展、拓展經營。同時，將積極推進新增土儲的推盤計畫，為實現全年銷售目標努力奮鬥，並堅持以居住本質為導向，精研客戶需求，精工打磨產品，堅持如期交付，不斷夯實品牌價值，不斷為股東創造效益。沈天晴主席佳源國際控股有限公司香港2022年8月31日 佳源國際控股有限公司2022年中期報告6管理層討論及分析業務回顧市場回顧2022年上半年，國內外環境複雜多變，世界經濟增長放緩態勢明顯。國內疫情多發散發，對經濟穩定運行造成了嚴重衝擊。今年一季度疫情爆發，形勢嚴峻，多個城市採取了封控措施，2022年4月份主要經濟指標深度下跌。2022年5月份隨著疫情防控總體向好，企業復工復產有序推進，一系列穩增長政策措施出台，主要經濟指標降幅收窄。2022年6月份我國經濟企穩回升，今年二季度經濟實現正增長。上半年國內生產總值人民幣562,642億元，同比增長2.5%，對比2021年增速下降明顯。2022年上半年，受多項超預期因素影響（包括但不限於中國多地疫情反覆），全國房地產市場經歷了前所未有的挑戰，商品房銷售規模大幅下降，房地產開發投資累計同比首次負增長。據國家統計局發佈的資料顯示，2022年1-6月份，全國房地產開發投資人民幣68,314億元，同比下降5.4%；房地產開發企業房屋施工面積848,812萬平方米，同比下降2.8%；房屋新開工面積66,423萬平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面積28,636萬平方米，同比下降21.5%；商品房銷售面積68,923萬平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額人民幣66,072億元，同比下降28.9%。面對經濟下行的壓力，各地方政府一邊堅持疫情防控，一邊保證經濟穩健，穩地產、穩經濟、穩增長依然是國家堅持的宏觀政策，在這樣的大背景下，上半年中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實「因城施策」的措施，各地陸續出台了房地產優化政策近500條，創歷史同期新高。在政策的促進下，市場行情出現復蘇回暖跡象，行業政策也逐步進入相對寬鬆的週期。在利好政策的支持下，房地產行業有望能夠逐步企穩回升。業績表現審慎土地收購，擁有充裕的土地儲備於2022年上半年，本集團專注於改善銷售及保項目交付為其主要經營指標，在土地收購方面十分審慎。於2022年上半年的低迷市場環境下，本集團實現合約銷售額人民幣7,780百萬元及銷售面積638,734平方米。截至2022年6月30日，本集團擁有土地儲備16.6百萬平方米，對應貨值為人民幣2,249億元，當中長三角區域貨值人民幣1,174億元，佔總貨值52%，粵港澳大灣區貨值人民幣579億元，佔總貨值26%及山東省貨值人民幣288億元，佔總貨值13%。 佳源國際控股有限公司2022年中期報告7管理層討論及分析政策層面，預計下半年各地將積極結合自身情況繼續出台有利於房地產行業平穩健康發展的政策措施，熱點一二線城市政策調控優化一般會較為謹慎，普通二線及三四線城市房地產市場調整壓力較大，政策調控頻次相對較高。基於市場對調控措施優化有一定的反應時間，敏感性也相對較弱，因此政策在短期內不會出現立竿見影的效果，預計下半年房地產市場會逐步企穩恢復，但全年難改下行態勢。面對行業新形勢帶來的挑戰與機遇，本集團矢志堅持穩健的財務政策和風險控制措施，保證建築品質與安全，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障穩定的經營性現金流和投資回報率。此外，本集團將繼續以務實策略補充優質土地儲備，堅持深耕戰略，持續優化專案區位佈局，根據中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合，關注各地的購房需求，未來將在穩健發展的基礎上，根據各地市場行情靈活調適，實現高品質的協調發展以持續提升盈利能力，為股東創造最大價值。透過積極管理債務維持穩定財務結構2022年上半年，本集團管理層致力於加強財務穩定性，嚴格監控現金狀況及優化債務結構。因此，本集團能夠根據建設進度維持所有在建項目，並為本集團提供穩定的現金流。茲提述本公司日期為2022年8月24日的公告。本公司自2020年起一直是「三條紅線」指標考核中表現優秀的民營內房股之一。在當前中國房地產行業面臨流動性危機的情況下，本公司選擇透過交換要約積極管理未償還債務。於2022年8月2