1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 逆周期仍可维持平稳增长 报告内容 收入稳步增长。中海物业2022上半年收入同比上升35.3%至58.1亿元（港元‧下同，特别指明除外），收入增速与其他主流物管公司平均水平相若。各分部收入方面，物业管理服务同比上升44.1%至43.9亿元、住户增值服务同比上升17.7%至4.5亿元、非住户增值服务同比上升8.6%至8.7亿元、停车位买卖业务同比上升55.1%至1.1亿元。基础物业管理服务是公司增长最主要的动力来源，主要受惠管理规模上升所致。每平米管理面积所所产生之管理收入从去年同期的2.42元上升至2022上半年的2.67元，我们认为主要受包干制项目占比上升所致。我们按中海物业所披露的管理面积来计算平均每平米所产生的管理毛利润，过去四年平均单位毛利润稳定维持在0.35-0.4元之间，2022上半年为0.35元。 外拓面积保持较高增长。中海物业管理规模稳步上升，截至6月，公司在管面积约2.87亿平米，对比去年底，净增加2720万平米，其中，来自中建及中海集团之项目净增加960万平米、独立第三方项目净增加1760万平米，第三方项目之管理面积占比不断提升。中海物业以品牌拓展为主，上半年新增外拓合约面积约4135万方，同比上升33.6%，在港股物管板块中名列前茅。新增外拓合约面积业态亦愈趋多元，住宅、产业园、商写分别占上半年总新增面积约39%、47%及8%。此外，公司亦积极扩展服务业态，城市服务、大型机构、学校、政府机关等。 盈利能力保持平稳。中海物业毛利率维持平稳水平，上半年毛利率约15.1%，同比微跌1个百分点。分部门来看，物业管理服务毛利率同比下跌0.6个百分点至13.1%、住户增值服务毛利率同比上升0.8个百分点至30.3%、非住户增值服务毛利率同比下降1.6个百分点至15.4%、停车位买卖业务毛利率同比下降0.9个百分点至27.0%。物业管理服务毛利率下降的最主要原因是包干制项目占比上升所致，以每单位产出的毛利润计算，同比上升6%。虽然毛利率对比去年同期有轻微下跌，但得益于公司的管理效益提升，管理费用对收入之比率同比下降1个百分点至3.8%，刚好抵销毛利率下降的影响，营业利润率、净利润率基本上维持去年之水平。 维持买入评级。整体而言，中海物业的中期业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平，主要体现在管理规模的稳步上升，以品牌拓展超过4000万新增合约面积，在行业中属第一梯队。此外，毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平，反映公司在行政管理上的优化，抵销了地产逆周期所带来的负面影响，在逆周期中，更能突显中海物业作为央企公司的管理水平。随着民营房企出险，国企将迎来更多机遇，维持利润年增长平均达30%之目标。维持「买入」评级。 风险提示：疫情后的复苏进展、盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。 (31/12年结；百万港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 6,545 9,442 12,934 16,387 20,195 增长率(%) 19.7% 44.3% 37.0% 26.7% 23.2% 净利润 700 984 1,277 1,674 2,214 增长率 (%) 30.2% 40.6% 29.8% 31.1% 32.2% 毛利率(%) 18.3% 17.4% 16.5% 16.9% 17.8% 净利润率(%) 10.7% 10.4% 9.9% 10.2% 11.0% 每股收益（人民币） 0.21 0.30 0.39 0.51 0.67 每股账面价值（人民币） 0.65 0.91 1.20 1.58 2.09 每股股息（人民币） 40.75 29.00 22.35 17.04 12.89 市盈率 13.28 9.51 7.22 5.48 4.16 市净率 38.2% 38.2% 36.7% 36.6% 36.7% 股息收益率 (%) 0.7% 1.0% 1.3% 1.8% 2.3% 数据来源：公司资料、彭博 2022年9月2日 中海物业（2669.HK） xx公司动态xx 证券研究报告 房地产行业 投资评级： xx买入xx 目标价格： 11.00港元 现价 (2022-09-01)： 8.68港元 总市值(百万港元) 28,530 流通市值(百万港元) 11,075 总股本(百万股) 3,287 流通股本(百万股) 1,276 12个月低/高(港元) 5.56/10.26 平均成交(百万港元) 49.6 股东结构 中国海外集团 61.18% 股价表现 % 一个月 三个月 十二个月 相对收益 12.7 7.3 55.8 绝对收益 9.7 -3.1 31.1 数据来源：彭博、港交所、公司 黄焯伟 行业分析师 +852-22131402 stevewong@eif.com.hk 040801201602000.02.55.07.510.012.522-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08成交额(百万港元)2669.HK恒指相对走势成交额(百万港元)股价及恒指相对走势 2 公司动态/中海物业 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：业绩总结 (百万元) 2020年 2021年 2022年 同比 上半年 下半年 占比 上半年 下半年 占比 上半年 占比 变动 收入 2,850 3,695 6,545 4,296 5,146 9,442 5,814 35.3% 物业管理服务 2,230 2,627 4,857 74.2% 3,044 3,567 6,611 70.0% 4,387 75.5% 44.1% 住户增值服务 190 306 497 7.6% 385 426 811 8.6% 453 7.8% 17.7% 非住户增值服务 421 751 1,172 17.9% 797 992 1,789 19.0% 866 14.9% 8.6% 停车位买卖业务 9 10 19 0.3% 69 161 231 2.4% 108 1.9% 55.1% 毛利 512 684 1,195 690 951 1,642 877 27.1% 物业管理服务 361 421 782 65.4% 420 565 985 60.0% 577 65.7% 37.4% 住户增值服务 64 110 175 14.6% 114 157 271 16.5% 137 15.6% 20.8% 非住户增值服务 85 151 236 19.7% 136 184 320 19.5% 134 15.2% -1.9% 停车位买卖业务 2 2 5 0.4% 19 48 67 4.1% 29 3.3% 50.0% 毛利率 (%) 18.0% 18.5% 18.3% 16.1% 18.5% 17.4% 15.1% -1.0pp 物业管理服务 16.2% 16.0% 16.1% 13.8% 15.8% 14.9% 13.1% -0.6pp 住户增值服务 33.8% 36.0% 35.1% 29.5% 36.9% 33.4% 30.3% 0.8pp 非住户增值服务 20.1% 20.1% 20.1% 17.1% 18.5% 17.9% 15.4% -1.6pp 停车位买卖业务 25.9% 23.8% 24.8% 28.0% 29.7% 29.2% 27.0% -0.9pp 管理费用 (173) (204) (378) -5.8% (205) (224) (429) -4.5% (222) -3.8% 8.2% 营业利润 339 479 818 485 728 1,213 655 35.1% 营业利率 (%) 11.9% 13.0% 12.5% 11.3% 14.1% 12.8% 11.3% 0.0pp 净利润 286 421 707 395 591 987 525 其中，归属公司拥有人 280 420 700 393 591 984 522 32.7% 净利润率 (%) 9.8% 11.4% 10.7% 9.2% 11.5% 10.4% 9.0% -0.2pp 核心净利 294 435 729 396 605 1,002 525 32.4% 核心净利率 (%) 10.3% 11.8% 11.1% 9.2% 11.8% 10.6% 9.0% -0.2pp 收费面积 (百万平米) 158 187 233 260 287 23.5% 总关联方收费面积 145 164 172 188 206 20.1% 平均在管面积 154 172 169 233 246 224 287 平均每月单位收入： 物业管理服务 2.41 2.54 2.39 2.18 2.41 2.46 2.55 16.7% 社区增值服务 0.21 0.30 0.24 0.28 0.29 0.30 0.26 -4.7% 股息分派 210.36 295.82 分派比率 30.1% 30.1% 核心分派比率 28.9% 29.5% 资料来源：公司资料、安信国际整理 3 公司动态/中海物业 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 附表：财务报表预测 合并损益表 （百万港元） 2020 2021 2022E 2023E 2024E 收入 6,544.88 9,442.04 12,933.94 16,387.48 20,195.20 物業管理服務 4,857.40 6,610.90 9,243.93 11,565.09 13,971.60 住戶增值服務 496.55 811.02 1,177.26 1,675.10 2,295.80 非住戶增值服務 1,171.62 1,789.40 2,217.17 2,763.04 3,428.26 停車位買賣業務 19.30 230.80 295.58 384.26 499.53 销售成本 (5,349.43) (7,800.43) (10,793.63) (13,625.41) (16,593.88) 毛利 1,195.44 1,641.61 2,140.30 2,762.07 3,601.31 管理和营销开支 (339.59) (428.68) (582.03) (655.50) (807.81) 財務成本 (3.16) (3.24) (3.96) (5.14) (6.69) 合营/联营公司 0.72 1.65 1.98 2.37 2.84 其他 78.20 106.40 149.88 132.50 166.80 税前利润 931.62 1,317.73 1,706.18 2,236.30 2,956.46 所得税费用 (224.42) (331.09) (426.54) (559.07) (739.11) 年度利润 707.20 986.65 1,279.63 1,677.22 2,217.34 非控制权益 7.19 2.78 3.05 3.36 3.69 归属权益利润 700.01 983.87 1,276.58 1,673.87 2,213.65 税息折摊前利润 984.42 1,387.57 1,783.40 2,322.04 3,051.80 息税前利润 934.78 1,320.97 1,710.14 2,241