收入业绩维持增长，毛利率有所提升

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 评级：买入（维持） 市场价格：4.08港元 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 总股本(百万股) 643 流通股本(百万股) 643 市价(港元) 4.08 市值(百万港元) 2,623 流通市值(百万港元) 2,623 [Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 相关报告 [Table_Finance] 公司盈利预测及估值 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,923 2,468 2,838 3,206 3,547 增长率yoy% 18% 28% 15% 13% 11% 净利润（百万元） 305 438 531 617 679 增长率yoy% 71% 44% 21% 16% 10% 每股收益（元） 0.47 0.68 0.83 0.96 1.06 每股现金流量 1.24 1.51 4.40 1.48 1.41 净资产收益率 16% 19% 20% 19% 17% P/E 7.6 5.3 4.3 3.7 3.4 P/B 1.1 0.9 0.8 0.6 0.5 备注：股价以9月2日收盘价为准 投资要点  2022年8月30日，宝龙商业发布2022年中期业绩：公司上半年实现营收12.66亿，同比+8.2%；归母净利润2.40亿，同比+18.2%。  营收利润保持增长，盈利能力全方位提升。1）收入业绩维持增长：上半年公司实现营收12.66亿，同比+8.2%；归母净利润2.40亿，同比+18.2%，营收利润的增长主要因期内公司已开业商业面积及交付的住宅物业面积的增加；2）盈利能力提升：期内公司毛利率由去年同期的32.8%提升至34.0%，其中商业运营服务毛利率由34.7%提升至35.9%，住宅物业管理服务毛利率由24.7%提升至25.8%，商管业务毛利率提升得益于较高的盈利天花板，随着公司更多的在管项目由新开业的爬坡期过渡到成熟期，毛利率会进一步上升；住宅物业管理业务毛利率提升因集团推进了项目区域化整合管理，通过科技赋能等手段实现降本增效。  商管业务提供增长韧性，经营质量改善。1）商管收入逆市增长：上半年公司商业运营服务业务在疫情影响下依然实现10.25亿的收入，同比+8.7%；2）开业数量及管理规模上升：期内公司购物中心开业数量增至91个，较2021年同期71个新增20个，合约建筑面积14.7百万方，较去年同期增加约1.2百万方；3）出租率逆境下实现提升：在上半年疫情对商业冲击的背景下，公司在管项目出租率不降反升，项目总平均出租率由2021年同期92.3%提升至93.4%；4）下半年预计有9个项目开业：据公司披露的开业计划，下半年预计4座宝龙广场、3座宝龙天地、2座宝龙星汇开业。  住宅管理业务收入和面积均稳健增长。1）住宅管理收入小幅增长：上半年公司住宅物业管理业务实现收入2.42亿，同比+5.9%，主要因交付的物业增多，截至期末公司在管面积18.3百万方，较去年同期增加1.9百万方；2）合约面积持续增加：截至报告期末，公司在手合约住宅项目建筑面积30.6百万方，较2021年同期增加2.6百万方。  投资建议：上半年公司在房地产行业下行、疫情影响商业经营活动的双重影响下，收入和利润实现增长的同时盈利能力也在改善。考虑到疫情反复带来对商业运营上开业及零售额等相关领域的冲击，我们下调公司2022-2023年的EPS分别至0.83/0.96元/股（前值为0.99/1.35元/股），并引入2024年EPS预测1.06元/股,维持“买入”评级。  风险提示：商场出租率不及预期；新商场开业进度不及预期；住宅物业交付进度不及预期；研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 收入业绩维持增长，毛利率有所提升 宝龙商业（9909.HK）/物业服务行业 证券研究报告/公司点评 2022年09月02日 [Table_Industry] -90%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%2021-092021-092021-102021-112021-112021-122022-012022-012022-022022-032022-042022-042022-052022-062022-062022-072022-082022-08宝龙商业恒生指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 公司点评 图表：盈利预测表 来源：Wind、中泰证券研究所 资产负债表单位:百万人民币利润表单位:百万人民币会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E现金及现金等价物1,9771,8333,4841,299营业总收入2,4682,8383,2063,547应收款项合计271378411483主营业务收入2,4642,8343,2023,522存货00070其他营业收入44424其他流动资产2,014141717营业总支出1,9152,1622,4302,694流动资产合计4,2622,2253,9121,869营业成本1,6421,8702,1002,318固定资产净额161,984161,984营业开支272292330377权益性投资54596572营业利润554676776852其他长期投资643513615590净利息支出-22-30-50-60商誉及无形资产251,0252,0102,980权益性投资损益1000土地使用权089216322其他非经营性损益1000其他非流动资产72757882非经常项目前利润578706826912非流动资产合计8103,7453,0006,030非经常项目损益31313131资产总计5,0725,9706,9127,899除税前利润609737857943应付账款及票据126178200220所得税170206239263短期借贷及长期借贷当期到期部分0000少数股东损益1111其他流动负债1,7602,0402,2922,529持续经营净利润438531617679流动负债合计1,8862,2182,4922,749非持续经营净利润0000长期借贷0000净利润438531617679其他非流动负债716750800850优先股利及其他调整项0000非流动负债合计716750800850归属普通股东净利润438531617679负债总计2,6022,9683,2923,599EPS（按最新股本摊薄）0.680.830.961.06归属母公司所有者权益2,4562,9863,6034,282少数股东权益15161717主要财务比率股东权益总计2,4713,0023,6204,300会计年度20212022E2023E2024E负债及股东权益总计5,0725,9706,9127,899成长能力营业收入增长率28.3%15.0%13.0%10.0%现金流量表单位:百万人民币归属普通股东净利润增长率43.6%21.1%16.3%10.0%会计年度20212022E2023E2024E获利能力经营活动现金流9712,831949909毛利率33.4%34.0%34.4%34.2%净利润438531617679净利率17.8%18.7%19.3%19.3%折旧和摊销118142170204ROE19.0%19.5%18.7%17.2%营运资本变动-1,6162,18721185ROA9.1%9.6%9.6%9.2%其他非现金调整2,031-28-49-59偿债能力投资活动现金流-2,082-3,079-3,312-3,186资产负债率51.3%49.7%47.6%45.6%资本支出-11-3,200-3,200-3,200流动比率2.31.01.60.7长期投资减少-6125-10818速动比率2.31.01.60.7少数股东权益增加2000每股指标（元）其他长期资产的减少/(增加)-2,067-4-4-4每股收益0.680.830.961.06融资活动现金流-3621044,01492每股经营现金流1.514.401.481.41借款增加0000每股净资产3.824.645.606.66股利分配-243-243-224-319估值比率普通股增加0000P/E5.34.33.73.4其他融资活动产生的现金流量净额-1193474,238411P/B0.90.80.60.5 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 公司点评 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 分析师承诺： 负责编写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明: 1、本报告所述所有观点仅代表个人对上述港股、美股等海外市场及其证券的个人理解。 2、本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，同时在此承诺，在执业过程中，谨守独立诚信、勤勉尽职、谨慎客观、公平公正的原则。 3、本人承诺所有报告内容及研究观点均恪守独立、客观原则，并保证报告内容及研究观点所采用数据均来自公 开、权威、合规渠道。 4、本人承诺由本人出具的本报告中的内容或观点，不会直接或间接地收到任何形式的补偿，并且不存在任何形 式的利益关联。 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 公司点评 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公