点评报告：央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 央企龙头优势凸显，业绩保持稳健正增 [Table_StockRank] 买入(维持) [Table_StockName] ——保利发展（600048）点评报告 [Table_ReportDate] 2022年08月31日 [Table_Summary] 报告关键要素: 公司业绩稳健，央企背景带来的财务稳健优势与优秀的投资能力相辅相成，在行业低谷期依然维持较积极的投资态度，向高能级城市拓展，预计公司业绩维持稳中有增的趋势。 事件:8月29日，公司披露了2022年中期报告，上半年，公司实现营业总收入1107.63亿元，同比增长23.10%；实现净利润149.24亿元，同比增长1.60%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。 点评： 业绩整体与业绩预告基本一致，在行业整体压力持续加大下保持利润正增长：公司2022H1毛利率下降6.95个百分点至25.55%，导致公司利润增速明显不及营收增速；费用管控成效明显，2022H1期间费用率6%，同比下降0.8pct，净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。2022H1公司竣工面积1296.57万方，完成全年计划目标的30.64%，下半年压力较大。 房地产行业持续承压，公司销售表现优于同业：2022H1公司实现签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%；实现签约面积1307.31万平方米，同比下降21.78%。根据克而瑞统计数据，2022年H1百强房企累计销售操盘金额的同比降幅达到50.3%，公司全口径销售规模居于行业第二位，公司销售表现显著优于行业。 地售比维持稳定，聚焦核心城市：2022年H1公司新增容积率面积412万平方米，同比-76%，总获取成本607亿元，同比-35.5%，其中一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个pct，土地资源储备结构持续优化。1-7月新增土地总价/销售额为37.4%，与2021年水平相当，新增土储权益占比69.2%，较2021年下降6.5pct。 ⚫ 新开工明显下滑：公司2022H1新开工面积1121.8万平方米，同比下降59.7%，预计后续会根据市场情况调整开工节奏，及时补充可售货值；截至期末公司可售容积率面积2.07亿平方米，土地储备充足。 公司资负结构健康，现金流较好，综合融资成本有所下降：中期期末，公司有息负债规模为3635亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，综合融资成本约4.32%，较去年末下降14个基点。公司扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为64.14%、现金短债比为1.41，保持绿档，报告期内公司实现现金回笼1995亿元，回笼率为94.9%，在手货币资金[Table_ForecastSample] 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 285024.10 326055.91 367991.17 400194.82 增长比率(%) 17 14 13 9 净利润(百万元) 27387.84 28973.08 31375.89 34230.24 增长比率(%) -5 6 8 9 每股收益(元) 2.29 2.42 2.62 2.86 市盈率(倍) 7.41 7.00 6.47 5.93 市净率（倍） 1.04 0.94 0.85 0.78 数据来源：携宁科技云估值,万联证券研究所 [Table_BaseData] 基础数据 总股本（百万股） 11,970.44 流通A股（百万股） 11,970.44 收盘价（元） 16.95 总市值（亿元） 2,028.99 流通A股市值（亿元） 2,028.99 [Table_Chart] 个股相对沪深300指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 业绩稳健，投资积极 泥沙俱下，价值凸显 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -40%-20%0%20%40%60%80%100%保利发展沪深300证券研究报告 公司点评报告 公司研究 [Table_Pagehead2] 证券研究报告|房地产 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 4 页 1571亿元。 ⚫ 盈利预测与投资建议：我们维持对公司22/23/24年归母净利润290/314/342亿元不变，公司当前股价（截至8月30日）对应22/23年市盈率为7.00/6.47倍，维持“买入”评级。 ⚫ 风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 3 页 共 4 页 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 $$start$$ $$end$$ [Table_ForecastDetail] 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入 285024 326056 367991 400195 货币资金 171384 118835 130259 161290 %同比增速 17% 14% 13% 9% 交易性金融资产 123 123 123 123 营业成本 208631 236897 269767 293375 应收票据及应收账款 3194 3163 3841 4177 毛利 76393 89159 98224 106820 存货 809656 986531 1123413 1221725 ％营业收入 27% 27% 27% 27% 预付款项 42686 61593 70139 76277 税金及附加 15685 22824 25759 28014 合同资产 478 2282 2576 2801 ％营业收入 6% 7% 7% 7% 其他流动资产 219820 257312 295324 314911 销售费用 7384 8640 9752 10605 流动资产合计 1247342 1429840 1625676 1781306 ％营业收入 3% 3% 3% 3% 长期股权投资 95089 107589 120089 132589 管理费用 5434 6032 6992 7204 固定资产 11275 11361 11443 11521 ％营业收入 2% 2% 2% 2% 在建工程 571 571 571 571 研发费用 1436 1712 1950 2001 无形资产 404 449 494 539 ％营业收入 1% 1% 1% 1% 商誉 67 67 67 67 财务费用 3386 5590 6166 6996 递延所得税资产 9331 11331 11331 11331 ％营业收入 1% 2% 2% 2% 其他非流动资产 35853 8559 8559 8559 资产减值损失 95 0 0 0 资产总计 1399933 1569767 1778230 1946483 信用减值损失 -153 -240 0 0 短期借款 4094 4094 4094 4094 其他收益 186 326 184 200 应付票据及应付账款 139597 207691 236508 257205 投资收益 6211 8151 9200 10005 预收账款 852 1141 1288 1401 净敞口套期收益 0 0 0 0 合同负债 416017 521174 593487 645425 公允价值变动收益 246 0 0 0 应付职工薪酬 502 592 674 733 资产处置收益 16 0 0 0 应交税费 13226 -4891 -5520 -6003 营业利润 49670 52598 56989 62205 其他流动负债 248624 272385 305952 334609 ％营业收入 17% 16% 15% 16% 流动负债合计 818817 998092 1132390 1233370 营业外收支 365 350 350 350 长期借款 231904 194223 234223 264223 利润总额 50035 52948 57339 62555 应付债券 41620 36293 36293 36293 ％营业收入 18% 16% 16% 16% 递延所得税负债 513 265 265 265 所得税费用 12845 12707 13761 15013 其他非流动负债 4165 6431 6431 6431 净利润 37189 40240 43578 47542 负债合计 1097019 1235304 1409602 1540582 ％营业收入 13% 12% 12% 12% 归属于母公司的所有者权益 195561 215842 237805 261766 归属于母公司的净利润 27388 28973 31376 34230 少数股东权益 107354 118621 130823 144134 %同比增速 -5% 6% 8% 9% 股东权益 302914 334463 368628 405901 少数股东损益 9802 11267 12202 13312 负债及股东权益 1399933 1569767 1778230 1946483 EPS（元/股） 2.29 2.42 2.62 2.86 现金流量表（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 经营活动现金流净额 10551 -18729 -8479 22125 投资 -18677 14795 -12500 -12500 基本指标 资本性支出 -135 -30 -30 -30 2021A 2022E 2023E 2024E 其他 -1174 8152 9200 10005 EPS 2.29 2.42 2.62 2.86 投资活动现金流净额 -19987 22917 -3330 -2525 BVPS 16.34 18.03 19.87 21.87 债权融资 0 -5327 0 0 PE 7.41 7.00 6.47 5.93 股权融资 21338 0 0 0 PEG -1.37 1.21 0.78 0.65 银行贷款增加（减少） 178148 -37680 40000 30000 PB 1.04 0.94 0.85 0.78 筹资成本 -36184 -15996 -16767 -18568 EV/EBITDA 7.35 7.68 7.67 6.97 其他 -128845 2266 0 0 ROE 14% 13% 13% 13% 筹资活动现金流净额 34458 -56737 23233 11432 ROIC 5% 6% 6% 6% 现金净流量 24970 -52550 11424 31031 数据来源：携宁科技云估值，万联证券研究所 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 4 页 共 4 页 [Table_Pagehead] 证券研究报告|房地产 [Table_InudstryRankInfo] 行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％以上； 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10％至-10％之间； 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10％以上。 [Table_StockRankInfo] 公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15％以上；