版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6克而瑞研究中心地价下调也未有“暖意”，无锡三批次仍靠平台、城投“苦撑”中国房地产研报2022年8月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6克而瑞研究中心文/谢杨春、吴嘉茗8月末，无锡完成今年的第三轮集中供地，共计成功出让11宗地块，总建面97万平方米，成交总金额120亿元。其中成交建面为集中供地以来最低的一次。无锡第三轮土拍不仅规模小，热度也同样降至冰点，全部地块皆为底价成交。而拿地企业除朗诗以外均为地方平台公司“托底”，投资观望情绪浓厚。表：无锡2022年三轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米）指标第一批第二批第三批较上批次变化成交幅数81611-31%成交建面10018197-46%成交总价104201120-40%平均楼板价10367111161237511%溢价率0.08%1.39%0%-1.39%流拍率0%0%0%持平数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统一、第三轮供应规模历次最低，地块整体“亮点不足”无锡第三轮供应含宅地块共计11宗，总建面97万平方米，较今年首轮、次轮分别下降3%和46%，也是历次集中供地以来规模最少的一次。供应量下降同时，本次供地质量也较为普通，大部分地块配套虽然齐备，质量“过关”，但是并没有太大的亮点，对开发商的吸引力度有限。从区域分布来看，新吴区出让地块建面达到41万平方米，占了本轮供应“半壁江山”，经开区也有15万平方米的供应，这两个区域也是无锡7月末的商品住宅库存去化周期最低的2个区域，分别为19.2个月和9.9个月。从地块本身质量、配套、环境等方面来看，本批次地块条件不能算“差”，但在当前市场环境相对冷淡、去化周期较长的情况下，虽然无锡土拍政策仍较宽松，但在地块并未较大“亮点下”未能激发开发商参拍热情。图：无锡2022年第三轮集中供地区域分布及去化情况（万平方米，月） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6克而瑞研究中心数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、11宗全部底价成交仍未有“暖意”，依旧是地方城投、平台“托底”在市场整体大环境依然冷淡的情况下，即使无锡前期出台了放宽限购、优化“认房认贷”、降低贷款利率等各类利好政策，第三轮集中供地也依然反响平平：11宗供应地块全部底价成交，且每宗地块参拍房企均只有1家。从拿地房企类型也不难看出此次土拍的“平淡与凉意”，基本以本土城投类公司为主，除朗诗拿下梁溪区两宗商住地块以外，其余地块均由无锡本土国资背景的城投类公司竞得，包括太湖新城、山水慧谷、锡山文商旅等，城投类公司拿地金额占本次土拍总成交金额近九成，“托底”作用不减。而朗诗作为江苏本土房企，在无锡持续深耕，于目前市场冷淡期拿地，有助于低位补充土储。尽管近期市场宽松政策频出，购房信心略有恢复，但从此次无锡土拍来看，无论从参拍房企还是最终溢价率，土拍并未在市场上掀起水花，整体关注度较低，房企观望情绪仍相对浓厚，投资积极性并未恢复。表：无锡2022年第三轮集中供地成交情况（单位：亿元，元/平方米）土地名称区域土地属性成交方成交总价成交楼板价XDG-2021-7号梁溪区商住朗诗7.0912565XDG-2022-23号梁溪区商住6.4415000XDG-2022-60号经开区商住太湖新城14.6917360XDG-2022-55号经开区纯住宅12.0118000XDG-2022-61号滨湖区纯住宅无锡山水慧谷6.147632XDG-2022-11号滨湖区商住3.0613526XDG-2022-56号锡山区纯住宅无锡锡山文商旅13.7815500XDG-2022-37号新吴区纯住宅无锡新发集团12.9511500XDG-2022-59号新吴区纯住宅18.6012800XDG-2022-36号新吴区纯住宅15.8510000XDG-2022-26号惠山区纯住宅锡西城投9.438500数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6克而瑞研究中心三、部分地块地价回调，但整体盈利空间不容乐观对比本次成交的10宗含宅地块（除去定向销售地块）与周边地块的成交地价来看，本次部分地块的成交楼板价较以往成交有所回调：例如锡西城投竞得的惠山区26号地块，成交楼板价为8500元/平方米，与周边之前成交的地价相比，下调幅度在2-15%之间；而山水慧谷竞得的滨湖区11号地块成交楼板价为13526元/平方米，与周边几宗地相比，地价的下调幅度更是达到30%左右。表：无锡2022年第三轮集中供地部分地块与周边地价对比（元/平方米）土地名称成交楼板价周边地块名称成交日期成交楼板价地价变化XDG-2022-26号8500XDG-2021-49号2021-08-0410000-15%XDG-2019-22号地块2020-03-319164-7%XDG-2021-48号2021-08-0410000-15%XDG-2020-61号地块2020-10-289472-10%XDG-2020-77号2021-03-178669-2%XDG-2021-7号12565XDG-2021-29号2021-08-0214022-10%XDG-2020-35号地块2020-10-2816000-21%XDG-2021-72号2021-11-0116149-22%XDG-2020-34号地块2020-10-2815000-16%XDG-2020-5号地块2020-03-31125480%XDG-2022-11号13526XDG-2021-81号2021-11-0117710-24%XDG-2020-69号2021-03-1919500-31%XDG-2021-25号2021-08-0419500-31%XDG-2021-24号2021-08-0419500-31%XDG-2022-18号2022-05-0719002-29%XDG-2022-19号2022-05-0719001-29%XDG-2019-62号地块2020-05-1418000-25%XDG-2022-31号2022-07-2217000-20%XDG-2022-60号17360XDG-2021-33号2021-11-011425022%XDG-2019-43号地块2019-10-101289035%XDG-2020-40号地块2020-09-0418000-4%XDG-2021-82号2021-11-0118577-7%XDG-2019-25号地块2019-09-0418000-4%XDG-2019-17号地块2019-07-1717805-2%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统但值得一提的是，即使部分地块的地价回调，本次土拍整体的盈利空间不容乐观。无锡目前实行成本动态审核的方式确定项目预售审批价，但是参考本轮成交地块周边的住宅销售价格来看，普遍地价房价比在0.5以上，且有几宗地块的地价房价比高达0.9左右：例如朗诗竞得的梁溪区23号地块，成交楼板价达到15000元/平方米，但周边的世茂璀璨时光、中梁中奥溪涧堂、世茂璀璨泱上、融侨悦府等项目的成交均价仅在17000-25000元/平方米之间。反之，本次成交的11号、26号和36号地块，平均地价房价比约为0.6，地价房价差也相对较大，盈 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6克而瑞研究中心利空间相对宽裕。图：无锡2022年第三轮集中供地盈利空间情况（元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、商品住宅市场持续低位运行，市场信心尚未回暖结合商品住宅市场来看，无锡自2021年以来，商品住宅整体的供求比为1.03，供求相对平衡，但在今年5、6月份成交量短暂、小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，与去年同期相比分别大降72%和55%，住宅市场的低迷也是本次土拍冷淡收场的原因之一。在疫情影响、“断供潮”等负面信息作用下，无锡市场整体观望情绪浓厚，不少项目通过打折、加大优惠力度等方式加强促销，但销售量也暂未体现出明显回升。在此市场环境下，开发商拿地热情难以被激发，预计等到楼市率先回暖后，热度才能蔓延至土地市场。图：无锡2022年第三轮集中供地盈利空间情况（元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统整体来看，无锡的第三轮土拍表现平淡，虽然在预公告的作用下，并未发生流拍，但所有地块均只有1家开发商参与，全部底价成交，市场热度和参与度都降至冰点。除了朗诗以外，其他拿地 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6克而瑞研究中心房企均为地方平台公。无锡今年还将有第四轮集中供地，若地块质量没有显著提升或大力度政策刺激下，预计大概率将延续前三轮的平淡成交。