业绩快速增长，市场拓展成果显著

招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS 0.31元。其中第二季度单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS 0.18元。 业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升至3822.27万元；4）财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90万元。 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。 公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上市公司所有者净利润4310万元。 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。 报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。 办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至报告期末累计9952.56万㎡。 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市公司组织联动，加速专业增值业务的“条”与基础物业业务的“块”相融合，推进业务全国化、平台化发展。案场协销及房产经纪、建筑科技服务、设施管理服务三项业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为132.02亿元、163.86亿元、201.93亿元，归母净利润为7.15亿元、8.96亿元、10.63亿元，EPS为0.67元、0.84元、1.00元，对应PE为26.04倍、20.79倍、17.52倍，公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。 1.事件 招商积余(001914)发布2022年中报，主要内容如下： 2022年上半年公司实现营业收入56.46亿元，同比增长18.16%，归母净利润3.31亿元，同比增长33.49%，EPS 0.31元。其中第二季度单季实现营业收入31.09亿元，同比增长21.09%，归母净利润1.86亿元，同比增长41.60%，EPS 0.18元。 2.核心观点 业绩保持快速增长，主要原因包括所得税实际税率下降、营业收入上升、投资收益上升等。公司上半年归母净利润同比上升33.49%，保持快速增长。公司报告期内业绩快速增长的原因包括：1）所得税实际税率由去年同期的42.33%下降至28.51%；2）营业收入同比上升18.16%；3）处置子公司导致投资收益由去年同期的336.11万元上升至3822.27万元；4）财务费用由去年同期的7222.49万元下降至5421.90万元。 图表1公司2022上半年营业收入同比增长18.16% 图表2公司2022上半年归母净利润同比增长33.49% 图表3公司2022上半年投资净收益为0.38亿元 图表4公司2022上半年财务费用率同比下降 图表5公司2022上半年实际所得税税率为28.51% 图表6公司2022上半年归母净利润率同比上升 收入稳步增长，落实减租政策影响净利润4310万元。公司报告期内，除资产管理业务因落实国家减租政策导致收入下降外，其余主要业务收入均实现稳步增长。其中，物业管理业务营业收入同比增长22.55%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加，其中基础物业管理营业收入同比增长22.77%；平台增值业务营业收入同比增长136.20%；专业增值业务营业收入同比增长8.90%。公司积极落实国家政策要求，减免房产租金4530万元，影响归属于上市公司所有者净利润4310万元。 图表7 2022年上半年公司各项业务收入增长情况 物管业务进中向好，市场拓展成果显著，大股东持续提供资源。报告期内，公司物管业务新签年度合同额15.95亿元，同比增长17%。办公园区方面拓展了如农行北京数据中心、东安湖三馆、南华大学附属第一医院、中国移动西安公司、雄安新区容东片区、广东工业大学、上海普陀区行政服务中心等规模及影响力均较大的高品质项目。“总对总”拓展了华为深圳安托山、中兴南京将军山、宁德时代（四川）等项目，同时开拓荣耀、小米、博世等新客户，“总对总”新签年度合同额同比增长34%。高质量并购项目落地，上半年顺利完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权。大股东持续提供业务资源，报告期内新增来自招商蛇口的物业管理面积为882.70万㎡，截至报告期末累计9952.56万㎡。 图表8公司2022上半年末非住业态管理面积结构 图表9公司2022上半年新签年度合同情况 图表10公司2022上半年物管拓展情况 图表11公司2022上半年收并购及大股东资源情况 “云”平台发展提速，专业增值服务加速成林。公司“云”平台以企业集采、商品零售、到家服务为核心业务，报告期内全平台交易额3.75亿元，同比增长22%；营业收入2.01亿元，同比增长136%，用户数、活跃度等平台数据均稳步提升。公司专业增值服务进一步加强专业公司与城市公司组织联动，加速专业增值业务的“条”与基础物业业务的“块”相融合，推进业务全国化、平台化发展。案场协销及房产经纪、建筑科技服务、设施管理服务三项业务合计营业收入贡献占专业增值服务收入超过八成。 图表12公司2022上半年“云”平台发展情况 图表13公司2022上半年专业增值服务发展情况 3.投资建议 预计2022-2024年营业收入为132.02亿元、163.86亿元、201.93亿元，归母净利润为7.15亿元、8.96亿元、10.63亿元，EPS为0.67元、0.84元、1.00元，对应PE为26.04倍、20.79倍、17.52倍，公司物管业务外部拓展顺利，大股东资源丰富，业绩具备支撑，首次覆盖给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，物管业务拓展存在不确定性，人工成本等因素对盈利能力的影响存在不确定性。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）