电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年08月29日 建发国际集团（01908.HK） 收入、利润实现高增，资金优势明显 核心观点： 2022年上半年，建发国际的营业收入和归母净利润均实现高速增长，但销售金额与行业相比同步下行，或将对未来的结转收入增长产生影响。但是公司的利润率水平相比2021年同期出现小幅上升，外加公司上半年对低价地块的获取，盈利能力有望持续修复。 一、收入上升，销售下降，经营相对稳健 2022年上半年建发国际集团实现营业收入169.5亿元，同比增幅达到90.8%，毛利润为25.5亿元，同比增长110.2%；归母净利润同比增长158.9%至8.4亿元。权益销售额为480亿元，同比下降33.5%，短期来看，行业间的信用体系正处于构建期，购房者信心恢复仍不明朗，市场回暖也需要时间，公司销售额虽同比下行，但比较其他房企比较，仍然较优。 二、土地储备坚持以销定投，利润率年底有望小幅回升 公司土地储备为1937.5万平米，无锡、长沙和贵阳的土地储备均超过百万平米，分别为103.4万平米、103.4万平米、103.0万平米，公司在贵阳扩储明显，相比2021年底的50.1万平米增长一倍。上半年，在土地市场成交下行的背景下，各大城市频频出现建发国际的身影，一方面是公司需要为不断消耗的货值做补充；另一方面招拍挂市场较低的土地价格有利于进一步稳定公司的利润率。 三、积极管控债务规模，借贷成本继续下降 截至2022年上半年，建发国际的融资成本相比2021年底的4.69%再度下降至4.47%，三道红线指标均处于健康水平，净负债率为68.6%，剔除预收账款后的资产负债率为66.7%，现金短债比为3.6倍，偿债能力强。公司拥有有息负债840.7亿元，其中一年内要偿还的有息负债为92.3亿元，一年后至五年内要偿还的有息负债为740.9亿元，短期债务风险较低。 相关研究： 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度不减|地产后周期月度观察（2022年2月） 20220321 地产“春天”系列研究|从北京首批集中供地展望2022年土地市场的可能性 20220320 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保租房又能拉动多少投资？ 20220310 阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑 20220308 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量|地产月报（2022年2月） 20220306 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2022年上半年，建发国际的营业收入和归母净利润均实现高速增长，但销售金额与行业相比同步下行，或将对未来的结转收入增长产生影响。但是公司的利润率水平相比2021年同期出现小幅上升，外加公司上半年对低价地块的获取，盈利能力有望持续修复。 一、收入上升，销售下降，经营相对稳健 2022年上半年建发国际集团实现营业收入169.5亿元，相比2021年同期增长80.7亿元，同比增幅达到90.8%。营业收入的快速增长带动利润高升，其中毛利润为25.5亿元，相比2021年同期增加13.4亿元，同比增长110.2%；归母净利润相比2021年同期增加5.2亿元，同比增长158.9%至8.4亿元。物业开发作为公司的核心业务，实现收入156.1亿元，同比增长92.1%，并且在公司快速施工的情况下，上半年交付74.0万平米，明显高于2021年同期的22.4万平米。 营业收入的高速增长归因于公司过往销售规模的快速提升，就成长预期来讲，2022年上半年建发国际的权益销售额为480亿元，同比下降33.5%，实现权益销售面积248万平米，同比下降26.0%，将对未来的结转收入上升产生影响。从公司的销售分布来看，厦门、北京、上海和泉州的销售金额远超其他城市，分别为55.4亿元、44.6亿元、42.8亿元和35.8亿元，核心城市的深度布局有利于销售保持相对稳定的局面。 上半年，房地产行业销售情况持续遇冷，叠加房企出险导致居民购房观望的情绪浓厚。短期来看，行业间的信用体系正处于构建期，购房者信心的恢复仍不明朗，市场的回暖也需要时间，建发国际销售额虽同比下行，但与其他房企横向比较，仍处于较优的水平。 二、土地储备坚持以销定投，利润率年底有望小幅回升 公司的土地储备相比2021年底保持平稳，为1937.5万平米，无锡、长沙和贵阳的土地储备均超过百万平米，分别为103.4万平米、103.4万平米、103.0万平米，其中建发国际在贵阳扩储明显，2021年底位于贵阳的土地储备方为50.1万平米，足足增长一倍。对于销售重心的城市，公司均有相应的增储，例如厦门土地储备97.6万平米，2021年底为71.0万平米；上海土地储备为68.3万平米，2021年底为42.4万平米；泉州的土地储备明显下降，为39.6万平米，而2021年底则有73.7万平米。各城市土地储备的规模代表公司在当地的增长潜力，尤其是在住宅市场热度偏低的局面下，核心城市相比较普通城市具有相当的优势。 除此之外，新增土储的价格也会影响公司利润率的增长。2022年上半年，建发国际实现毛利润率15.1%，相比2021年同期的13.7%有小幅提升，概因交付项目的利润空间上升决定。上半年，在土地市场成交下行的背景下，各大城市频频出现建发国际的身影，一方面是公司需要为不断消耗的货值做补充；另一方面招拍挂市场较低的土地价格有利于进一步稳定公司的利润率。 三、积极管控债务规模，借贷成本继续下降 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 截至2022年上半年，建发国际的融资成本相比2021年底的4.69%再度下降至4.47%，三道红线指标均处于健康水平，净负债率为68.6%，剔除预收账款后的资产负债率为66.7%，现金短债比为3.6倍，偿债能力强。公司拥有有息负债840.7亿元，其中一年内要偿还的有息负债为92.3亿元，一年后至五年内要偿还的有息负债为740.9亿元，短期债务风险较低。 为了维持稳定的经营，建发积极维护货币资金的稳定，上半年为357.8亿元，充裕的资金有利于减轻现金流的波动对公司融资的影响，同样通过对负债的监控，以确保公司具有充足的可动用资金在未来偿还债务。总的来说，建发国际本身就存在融资优势，仍然坚持资金的充裕和债务的管控，是实现长期可持续发展的基本前提。 图表：2019年-2022H1建发国际集团相关指标数据 具体指标 2019 2020 2021 2022H1 合约销售金额(亿元） 507.8 907.7 1300.9 480.0 合约销售面积(万㎡） 293.2 465.3 682.7 248.4 新增土地建面(万㎡） 668.3 822.0 1181.0 361.0 土地储备总建筑面积(万㎡） 934.7 1232.2 1944.4 1937.5 存续比（年） 3.2 2.6 1.4 3.9 营业收入（亿元） 173.2 427.4 534.4 169.5 净利润（亿元） 20.0 27.7 40.1 12.8 预收账款（亿元） 364.2 661.2 1481.2 1842.9 毛利润率 25.9% 17.2% 16.3% 15.1% 净利润率 11.5% 6.5% 7.5% 7.5% ROE 13.2% 9.7% 8.0% 3.8% ROA 2.2% 1.9% 1.5% 0.7% 预收账款/营业收入 2.10 1.55 1.39 5.44 管理费用率 0.4% 0.9% 1.5% 1.8% 销售费用率 6.1% 4.2% 5.1% 5.5% 财务费用率 16.2% 11.4% 14.4% 27.4% 三费费用率 22.7% 16.5% 21.0% 34.8% 净负债率 175.7% 73.8% 62.9% 68.6% 剔除预收账款的资产负债率 75.2% 68.0% 67.6% 66.7% 现金短债比 1.3 4.9 3.9 3.6 投销比 2.3 1.8 1.7 1.5 经营活动产生的 现金流量净额（亿元） 12.5 42.7 65.0 - 货币资金（亿元） 115.6 279.9 460.5 357.8 有息负债（亿元） 460.1 555.4 858.6 840.7 融资成本 5.4% 4.98% 4.69% 4.47% 总资产（亿元） 1155.9 1834.2 3435.2 3958.8 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 净资产（亿元） 196.1 373.5 632.6 704.4 存货（亿元） 759.1 1188.8 2300.0 2852.0 存货周转率 0.2042 0.3635 0.2563 0.1118 资产周转率 0.1942 0.2859 0.2028 0.0917 备注： 2018年至2020年的销售金额、销售面积和新增土地建面均为全口径， 2021年和2022年中期为权益数据 现金短债比=现金及现金等价物/短期有息负债 投销比=新增土地投资面积/销售面积 财务费用=借贷利息支出/营业收入 存货=开发中物业+持作销售物业+其他存货 存续比=总土地储备/销售面积 ROE=净利润*2/净资产均值 ROA=净利润*2/总资产均值 存货周转率=营业成本*2/存货均值 资产周转率=营业收入*2/总资产均值 2021年数据暂采用公司经审核的年报数据 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企