电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2022中国房地产业ESG发展白皮书 | 物业服务篇 20220629 2021中国物企超级服务力研究成果发布！ 20211216 年报综述｜“收并购+外拓”加码规模增长，核心指标稳健向好 20220412 年报综述｜增长势能持续释放，营收长尾效应显现 20220414 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王然 15632486298 (微信号) wangran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年8月13日 越秀服务（06626.HK） TOD项目运营绽放光彩，坚定3年1亿㎡在管目标 核心观点：2022年8月11日，越秀服务再度成为港股物业板块首家披露业绩的物业企业，业绩整体表现出平稳增长的情况。作为TOD物业第一股，报告期内，越秀服务的TOD项目拓展成果较为亮眼，斩获多个该类项目。。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2022年8月11日，越秀服务再度成为港股物业板块首家披露业绩的物业企业，业绩整体表现出平稳增长的情况。作为TOD物业第一股，报告期内，越秀服务的TOD项目拓展成果较为亮眼，斩获多个该类项目。 三方外拓规模快速增长，坚定上市3年在管1亿平方米目标 2022年上半年，在管面积增长至4354.6万平方米，较2021年中期增长24.3%；合约管理面积为6262.3万平方米，增速为18.8%。与2021年规模增速相比均所有提升，尤其是在管面积增速提升较多，提升约5个百分点。 图：2020-2022H1越秀服务管理规模 数据来源：企业业绩报告 在管规模增速提升主要是由于报告期内，越秀服务区域深耕成果显现，叠加第三方拓展全面发力的成果。在第三方拓展上，2021年中期-2022年中期，越秀服务的第三方外拓合约面积由154万㎡增长至387万㎡，报告期内新增广州市文化馆、长沙地铁6号线、中国移动广州商写项目、烟台西海岸医院等多个项目。在天津、昆明、福州、南宁等城市亦实现了业务突破。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 对于面积增长预期，越秀服务林峰表示，公司目标是在上市3年内达到1亿平方米的在管面积，且企业还是向着这个目标在努力。在当前物业企业拓展难度提升的情况下，在未来2年，越秀服务要完成5750万平方米的在管面积的转化，整体的难度还是比较大的。自2021年6月上市以来的一年内，越秀服务的在管面积增长仅851万平方米，要完成规模的大跃升，收并购是企业必要的选择项。 在此次业绩发布会上，林峰也表示目前企业也在积极接洽相关的标的，积极筛选出符合企业发展战略布局，同时具备可持续发展能力的企业。但也需要注意到企业上市以来还未并入外部的企业，细看企业的募集资金使用用途上，企业越秀服务已动用336万元的资金用于潜在收并购项目的可行性研究及尽调，对于什么时候有具体项目落地还有待企业进一步内容披露。 收入增速趋于平稳，利率维持相对高位 相对于规模增速的提升，越秀服务的收入增速则略逊一筹。2022年上半年，越秀服务的收入为10.9亿元，同比增长仅为13.8%，与2021年64.2%的增速相比呈现出大幅下降的情况。但从盈利能力上来看，各细分业务线的毛利率均呈现出不同程度的下降，综合毛利率下降4.1个百分点，至31.7%，而企业的净利率水平则实现逆势上涨，达到19.8%，这主要是受益于企业增值税的加计扣除和政府补助的影响。 图：2020-2022H1越秀服务收入及盈利情况 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 数据来源：企业业绩报告 拆分各业务条线看，报告期内，越秀服务的非业主增值服务在地产市场调整的情况下，取得了较大的降幅，同比下降12.6%，结合上半年地产开工、竣工、交付数据看，非业主增值服务收入的大幅下降会是一个必然的状态。 物业管理服务及社区增值服务，在规模增长、及业主消费习惯逐渐养成的情况下，这2条业务线的收入增速维持在32%-33%的区间，整体表现较为稳健。 数据来源：企业业绩报告 在盈利能力上，从下图可以看出，越秀服务的各项业务毛利率水平均有不同程度的下滑，其中商业物业运营及管理服务的毛利较上年同期下降700余万元，主要是受到外部经济环境影响，商业物业整体住户服务需求放缓，消费需求降低影响。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 TOD项目拓展成果显现，报告期内新进入3个省市 整体上看，越秀服务2022年上半年的经营呈现出平稳增长的情况下，在多项运营业务中TOD项目的拓展及经营状况可圈可点。 报告期内，TOD项目实现营业收入1.39亿元，对总收入的贡献度达到12.7%。在市场拓展中，对于TOD类项目在项目统筹、人员调配、安全性、专业性、服务经验等方面对于服务企业的要求较高。而越秀服务凭借在广州地铁项目上的成功运营经验，报告期末，所获管理规模持续提升，在管面积提升至657万平方米，在管123个地铁站。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 资料来源：企业业绩发布会 此外，TOD类项目的合同金额普遍较大，服务时长既项目周期也较长，一旦中标便能够为企业带来较为可观的持续收入增量。随着该类项目的市场化推进，越秀服务在其他省市的TOD项目的竞争优势有希望逐步释放。 资料来源：企业业绩发布会 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。 如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份( 837350 )旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。 嘉和家业二维码