融创服务2021年度报告

融創服務控股有限公司（「本公司」，連同其附屬公司統稱為「本集團」）是一家於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市的公司。自成立以來，本集團秉承以服務客戶為核心，持續創造美好生活。本集團是聚焦核心城市中高端物業，增長最快的中國大型綜合物業管理服務商之一，確立了領先的市場地位。本集團以「至善‧致美」為服務理念，為客戶提供全面的高品質物業服務，致力於成為「中國品質服務引領者」。Sunac Services Holdings Limited (the “Company”, together with its subsidiaries, the “Group”) is a company listed on the Main Board of The Stock Exchange of Hong Kong Limited (the “Stock Exchange”). Since its establishment, the Group has continued to create a better life by serving customers as its core. The Group has established a leading market position as one of the fastest – growing large-scale comprehensive property management service providers in China focusing on mid-to-high-end properties in core cities. In pursuit of its service philosophy of “commitment to excellence and beauty” (至善•致美), the Group offers a full range of high-quality property services to its customers and is dedicated to becoming the “Leading Quality Service Provider in China”.SUNAC SERVICESHOLDINGS LIMITED融創服務控股有限公司 融創服務控股有限公司2021年年度報告12公司資料4財務概要5主席報告8管理層討論與分析17業務概覽18董事及高級管理層履歷22企業管治報告35董事會報告57獨立核數師報告64綜合全面收益表65綜合財務狀況表67綜合權益變動表69綜合現金流量表71綜合財務報表附註目錄 公司資料融創服務控股有限公司2021年年度報告2董事會主席兼非執行董事汪孟德先生執行董事曹鴻玲女士（行政總裁）楊曼女士謝建軍先生（於2021年6月11日獲委任）陳彬先生（於2021年6月11日辭任）非執行董事路鵬先生（於2021年11月7日獲委任）高曦先生獨立非執行董事王勵弘女士姚寧先生趙中華先生聯席公司秘書張曉明先生黃秀萍女士授權代表楊曼女士張曉明先生黃秀萍女士（替任授權代表）審核委員會姚寧先生（主席）王勵弘女士趙中華先生薪酬委員會王勵弘女士（主席）曹鴻玲女士姚寧先生趙中華先生提名委員會汪孟德先生（主席）王勵弘女士姚寧先生趙中華先生香港主要營業地點香港銅鑼灣勿地臣街1號時代廣場二座31樓中國總部及主要營業地點中國天津市南開區奧城商業廣場A4座5層註冊辦事處Intertrust Corporate Services (Cayman) Limited One Nexus WayCamana Bay Grand Cayman, KY1-9005Cayman Islands 公司資料融創服務控股有限公司2021年年度報告3開曼群島股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) Limited Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands香港股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17樓1712-1716號舖合規顧問博思融資有限公司法律顧問盛德律師事務所核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師註冊公眾利益實體核數師主要往來銀行中國工商銀行中國銀行股份代號香港聯交所：01516公司網站www.sunacservice.com財務日程表2021年全年業績公告2022年3月29日暫停辦理股份過戶登記手續以釐定出席2022年股東週年大會資格2022年6月6日至2022年6月9日（包含首尾兩日）2022年股東週年大會2022年6月9日暫停辦理股份過戶登記手續以釐定有權收取末期股息的資格2022年6月15日至2022年6月20日（包含首尾兩日）派發末期股息2022年6月27日或前後 財務概要4融創服務控股有限公司2021年年度報告綜合業績截至12月31日止年度2021年2020年2019年2018年2017年人民幣千元人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元（經重列）1收入7,903,6744,625,1662,827,3741,841,5421,111,525毛利2,490,9701,275,697720,294423,953233,311年內利潤1,358,494621,631269,89898,30742,958本公司擁有人應佔利潤1,276,326596,799269,89898,30742,958本公司擁有人應佔每股基本盈利（人民幣元）0.410.250.120.040.02每股股息（人民幣元）0.1240.058綜合財務狀況於12月31日2021年2020年2019年2018年2017年人民幣千元人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元（經重列）1資產總值13,468,26612,959,4612,271,1461,642,3972,071,138權益總額8,672,9879,731,155497,87524,602(73,705)負債總額4,795,2793,228,3061,773,2711,617,7952,144,8431. 有關應用共同控制下的業務合併，請參閱綜合財務報表附註2.2。 主席報告5融創服務控股有限公司2021年年度報告尊敬的各位股東：本人欣然向各位股東提呈本集團截至2021年12月31日止年度業務回顧及2022年展望。2021年回顧2021年，對物管行業來說是不平凡的一年。上半年在十部委通知、十四五規劃的鼓勵和引導下，物管企業向高品質和多元化升級，服務空間和內容得到延伸，專業化、規範化的要求進一步提高。下半年，在地產行業流動性承壓的情況下，物管企業走向市場化變得更加迫切和重要。年內，本集團聚焦綜合服務能力的提升，在堅守服務品質的同時，提升市場化拓展能力、運營能力及社區生活服務能力。截至2021年12月31日止年度，本集團繼續保持業績的快速增長，實現收入約人民幣79.04億元，同比增長約70.9%。本公司擁有人應佔利潤約為人民幣12.76億元，同比增長113.9%。盈利能力穩步提升，毛利率由去年同期的約27.6%提升3.9個百分點至約31.5%，淨利潤率由去年同期的約13.4%提升3.8個百分點至約17.2%。同時，業務結構不斷優化，社區生活服務業務毛利佔比增長2.9個百分點至9.3%，新增商業運營服務業務，毛利佔比5.6%，非業主增值業務的毛利佔比下降8.3個百分點。於2021年12月31日，本集團在管建築面積約為2.15億平方米，較2020年12月31日增長約58.9%，合約建築面積約為3.58億平方米，較2020年12月31日增長約35.9%。於2021年12月31日，本集團合約建築面積中，來自第三方的面積佔比約為34.6%，較2020年底提升10.5個百分點。新增合約建築面積中，來自第三方的面積達6,765萬平方米，佔比約為65.3%。其中市場拓展獲取的面積增長約210.8%達3,612萬平方米，首次超過母公司、收併購方式獲取的面積，成為規模增長的首要方式。市場拓展獲取的面積的大幅提升，主要得益於本集團擴充拓展團隊，完善管理體系，優化有市場競爭力的激勵機制。規模快速增長的同時，本集團保持有質量的發展，繼續深耕核心一二線城市，增加城市密度。同時本集團積極佈局非住優勢業態，在商寫、公建、場館、學校等領域實現了快速異地複製，在原有城市完成了全國化拓展。於基礎物管服務方面，本集團堅持以品質服務為核心，持續夯實基礎服務力，物業服務滿意度持續保持行業領先。通過崗位集約化、擴充集採品類、優化機具使用、智慧社區建設、啟用公區收益和維修基金等措施，提效降本，基礎物管毛利率穩步提升至25.7%。 主席報告6融創服務控股有限公司2021年年度報告於社區生活服務方面，聚焦現有社區便民、房產經紀、美居、空間運營四大業務，對重點業務升級為集團核心城市直管、建立事業部等管控模式，持續鍛造標準化、定制化服務產品，探索自營模式，錘煉團隊服務能力，實現收入規模翻倍增長。截至2021年12月31日止年度，本集團社區生活服務收入增長約187.9%，收入佔比提升至6.4%，毛利率約45.6%。2021年，本集團開拓了商業運營管理的新賽道，拓寬了商業項目的服務邊界，提升了商業資產的運營能力，高度匹配本集團建設專業能力的既定戰略。融創商管向商業體、租戶、消費者提供招商運維、營銷推廣、智能引導等全鏈路服務，致力於打造最具影響力的娛樂化商業運營管理平台。於2021年12月31日，融創商管佈局中國21個核心城市，合約項目33個，合約面積約404萬方，已開業項目22個，所管理的商管項目實現年銷售額約69億元，年客流量1.4億人次。2021年融創商管充分發揮項目定位及管理優勢，首年即拓展多個第三方項目，為未來的對外輸出實現了良好開端。同時，商管業務將與本集團原有的基礎物管服務協同發展，為業主和客戶提供更全面綜合的服務，助力客戶體驗全面提升，從而大幅提升本集團在商業業態下的市場拓展能力。於數字科技建設方面，本集團補充和建設自研團隊，加快推進數字化進程，通過實現承接查驗、設備設施、社區生活服務核心業務線上化以及優化人力、財務 、採購等職能管理系統等，助力降本增效。同時，搭建數據中台，具備數據沉澱的能力，為下一步的數據分析、數據驅動運營打下了良好基礎。2022年展望本集團堅定看好物業管理行業的長期發展空間，在地產後周期和存量時代的背景下，物管企業市場化發展的重要性愈發顯現。未來不再是單一拼規模、拼速度的時代，而是從更長期的角度，對物管企業綜合服務力、市場化能力的檢驗。2022年，行業分化將進一步加速，有長期戰略定力的優質物管企業，將逐漸建立起專業服務能力的壁壘，在市場化競爭中開始走出差異化、特色化的道路。得益於本集團對戰略的篤定，始終堅持以綜合服務能力為核心，將助力本集團在激烈的競爭中保持更長期更高質量的發展。 主席報告7融創服務控股有限公司2021年年度報告本集團將繼續堅持以市場化拓展為規模增長的首要方式，聚焦現有城市佈局，提升城市濃度，通過差異化激勵考核制度，將資源向核心一二線深耕城市傾斜。非住業態將以專業服務能力為抓手，深挖在管項目資源，擴展非住項目的服務類別，撬動全周期服務拓展輸出。同時，開發戰略客戶，加深與資源豐富、具備非住業態優勢的合作方合作。本集團始終堅持以品質服務為基礎，通過持續的精細化管理，提升項目運營的市場競爭力。通過建立健全標準化運營管理體系，支持在市場化拓展項目上的快速複製和落地。深挖客戶需求，提供質價相符的差異化服務，實現服務產品化。同時，持續挖掘和拓展非住領域的服務潛力和邊界，培育設備設施管理、環境管理、客戶服務等專業能力，打造非住業態的護城河。於社區生活服務領域，憑藉2021年實現的良好開端，20