2022WNKD保利投顾P保利投顾WORLD因你互联跃向未DD保利投顾研究院泉州2022年半年报保利投顾研究院9西D保利投顾研究院海西研究院2022年7月保利投顾研究院保利投顾研究院 全国市场分析下半年市场研判闽西南政策解读P保利投顾2022UNKZWORLD手率先恢复，上半年筑底修复，较去年下半年仅降13%。核心一二线城市因信贷改善、市场信心得以提振，成交量呈现反弹；同时换房链条修复加快，卖一买一链条转动利好高改产品（广州）、主城新房（北京、成都）。基本面较弱的二三线城市，市场活跃度较低、换房链条难以带动（天津），同时存在进一步被二手分流的情况（重庆）。图：典型12城二手房月度成交套数情况（万套）二手月均时间2020Q12020Q22020Q32020Q42021012021022021032021Q420220120220212城10.020.422.919.520.813.910.89.811.8开究院成交套数19.4(万)核心一二线6.713.615.012.812.913.29.27.36.77.3二线及预三线3.46.87.96.76.57.64.73.53.14.5季度成交9.0为近三年最低60%8.07.040%31%6.020%5.04.54.00%3.02.01.320%2.030%1.040%0.060%核心一二线成交套数（万）二线及强三线成交套数（万）同比环比备汁：12威中核心一二线为北京、深圳、厦门、南京、杭州，二线及星三线为苏州、青岛、南宁、供山、扬州、金华、江门 下半年市场研判全国市场分析闽西南政策解读D保科利投顾2022NEZWORD上半年重点城市表现一一核心一二线城市疫后政策、供应带动率先反弹，弱二三线平淡东北疫情冲击下加剧市场低迷I类-表现较好：核心一二线城市热度受疫情干扰较小，供应、政策带动下市场率先修复，豪定项目热销带动市场氛围类-市场平淡：一三线城市市场平淡延续，短期受疫情冲击政策促进需求短期释放，但可持续性较弱II类-市场低迷：重庆、福州因前期价格、需求过度透支延续低迷：东北、昆明受疫情冲击严重，需求不足，市场下行加剧。表：典型城市新房成交面积情况上半年城市1-6月4月环比5月环比6月环比上半年城市1-6月累计同比4月环比5月环比6月环田上海-34%-839510%743%武汉60%239632%31%西安-17%4356%L-5%太原-47%4206109%34%佛山40%4646659%47%疫情干扰后深圳-36%0%DhEE68%受疫情冲击无锡57862906429%229%成交快速反弹长沙43%-24%25%11%市场平谈后政策小隔提济南449636%229%929%政策或振，但带动有福州-549636%18%115%供应带动苏州9%6:255541%525限石家庄28%10%45%89%市场南京-39%-14%17%21%宁波59%359649%68%表现较好北京-3200-5% 249%49%金华17%190-596068东莞菱63%10%22%29%合肥559-4%13%-15%常州63%-9%3%49%广州-31%%815%50%价格、需求透重庆75%13%129%-1%6疫情干扰较小570%10%成都-31%8%36252%-5949%供应带动成交市场低迷明43%23%20%5%杭州%697%-18%5666疫冲击严重44%65%61189%19296厦门-62%15%9i6-296需求不足59%100961820大连-49%39%117%17 全国市场分析下半年市场班翔闽西南政策峰读保利投顾上半年土地市场表现一一一批次地市持续低迷三批次核心城市限价放松、供靓地，房企投资预期提升全国：整体地市热度维持低迷，2022年前5月，300城宅地供应下降43%，成交下降55%，成交溢价率持续在5%以下。重点城市：一批次南京、天津、福州等城市多宗地块流拍；二批次各城围绕”放松限房价、下调起拍价、减少配建“等方面加强预期引导，并推出优质地块，改善房企预期。合肥、杭州均有12宗地块触顶，宁波、苏州、东莞等地市热度有所回升。表：重点城市一二批次两集中成交表现（万m）2021年三批次2022年一批次，2022年二批次城市成交建面溢价率成交表现成交建间溢价率成交表现成交建面溢价率成交表现北京 911%7宗底价成交+2宗封顶+1宗线下1614.59%17宗成交（3宗封顶），1宗流拍1445.4%14宗成交（3宗封顶）竞拍+2宗流拍3宗流拍广州2260%成交13宗，流拍4宗2621.2%617宗成交，1宗流拍南京3833.4%成交45宗+流拍16宗664.5%14宗成交，6宗流拍合肥2014.79%成交8宗（2宗搭号）+17宗地21911.2%32宗地块13宗转挂牌2608%12宗待竞品质+11宗溢价+13宗底块转托牌电让溢价成交17宗价5宗流拍苏州3680.6%成交25宗+流拍1宗16515宗全部成交1983%17宗全部成交（3宗封顶）宁被33479%38宗成交（3宗摇号）2566%29宗成交(4宗摇号)20421宗全部成交（7宗摇号）成都2874.6%12宗溢价6宗达段高限价115宗底价+7宗流拍3574.6%44宗成交，6宗流拍厦门312.7%7宗成交（5宗底价）+7宗流拍616.89成交9宗（2宗封顶），1宗流拍791.4%5宗底价+1宗封顶+3宗溢价+1宗流福州1083%成交22宗，流拍2宗614%11宗成交（2宗封顶）+3宗流拍581.9%11宗成交（2宗封顶）+3宗流拍东莞270%均为底价成交322.6%2宗成交+6宗中止出让787566宗底价或交-2宗封顶成交 下半年市场研判全国市场分析闽西南政策解读P保利投顾国内经济-一各项指标受冲击显著，地产是主要拖累项，后市预计将逐渐步入修复刀程度仍待观察投#宏观经济承压明显，一季度GDP增速4.8%（低于全年目标），出口、投资是上半年经济表现的重要支撑，短期出口仍有支持（维持两位数增长）、基建投资对冲房地产投资下探，消费仍呈现低迷（累计同比为负增），拖累经济表现。5月经济先行指标边际修复，PMI回升扩张区间，预计随一揽子政策逐步落地，后市经济有望企稳、但复苏力度仍具有不确定性。盗院表：我国宏观数据整体情况累计向比单月固定资产投资社会消费品零出口总额制造业PMI生产指数非制造业PMI非制造业PMI：总额基建投资制造业投资：地产开发投资售总额建筑业服务业2021年4.90.213.54.412.521.250.351.456.352.01-2月12.28.620.93.76.713.650.250.457.650.53月9.310.515.60.73.313.449.549.558.146.74月6.88.312.2-2.7-0.210.347.444.452.740.05月A6.2 8.210.6-4.0-1.511.449.649.752.247.16月 50.2↑52.8↑56.654.3 ↑支撑项拖累项支撑项单月边际好转、但仍表现较弱 闽西南政策解读全国市场分析下半年市场研判P保利投顾2022UNKZWORLD疫情冲击一一行业影响具有差异性，服务业冲击严重?房地产待提振，部分制造业现边际好转对接触和场景依赖的行业及其从业者收入受损严重，交通运输、住宿餐饮和批发零售冲击程度较大（前5月交通运输、餐饮司比降幅超20%），房地产叠加调整周期、下探较深，仍待改善（PMI连续3个月低于临界值）。对制造业冲击分化，汽车、通用设备制造业生产呈现短期修复，但更多是消费需求不振（5月降幅收窄、累计同比仍为负）。图：2021年Vs2022年前5月全国行业同比增速变化（%）30%冲击影响严重冲击影响较大程度较小从服务业来看住宿餐饮、批发零售、交通运输业和房地产20%投厕冲击程度较大。→3月：运输、住宿、餐饮、房地产等行业10%保利投的商务活动指数均低于PMI（50）临界点>6月：零售、运输等行业商务活动指数位0%于临界点以上：房地产继续低于临界点。10%从制造业来看-汽车制造、通用设备、医药制造冲击较大，-20%受疫情供给端产业链短期冲击。→>4月汽车制造业冲击明显（4月同比降幅30%项研究院超30%），其次为专用设备降幅（-15.8%，位居第二）；-40%>5月降幅边际收窄，其中汽车制造较为显■2021年前5月保利投顾研究院著（5月降幅为7%）1短期改善快。备注：根据数据可获得性， 下半年市场研判全国市场分析闽西南政策解读门保利投顾让经济因子一一把握地产与经济关系，地产投资是经济走势的关键变量，是判断行业政策空间的主要指标疫后6个季度，我国GDP增速均值在5%左右，出口、固投、消费增速均值分别为14.6%、5.2%、3.8%。今年Q1GDP增速4.8%出口持稳、固投支撑、消费拖累；下半年，出口去年冲量后大概率走低：消费趋势性回升但预计幅度有限。进一步打开固投结构，基建是最主要支撑，但财政支出前置下、后续提升空间较小，制造业投资亦呈降速趋势，地产投资回升看销售改善幅度。表：经济及房地产业相关指标单季表现2021Q12021Q22021Q32021042022Q1指标项15月指标项2021012021Q22021032021042022Q11-5月(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(%)(% )GDP18.3%7.9%4.9%4%4.8%基建投资26.8%-0.59696.6.9-2.99610.5%8.2%出口49%30.6%24.2%22.9%15.8%13.5%制造业投资29.8%15%8.9%10.7%15.6%10.6%社会消费5%品零售总34%14%3.5%3.3%-1.5%房地产开发投资25.6%%6-0.8%7.7%0.7%-4%固定资产25.6%-19%-8.4%78%*9%6.2%商品房销售88.5%17.2%14.1%投资22.79%额-31.5%备注：0固投拆解为基速，制造业，房地产投资，服务业投证，前者是主要责就项：202104固投单季同比增长78%，主要与2020Q4基数低有美（仅为当年Q2的424%，Q3的62%） 下半年市场研判全国市场分析虹西南政策晖读P保科利投顾2022INEZWORD政策因子一一土地出让金与财政收入密切相关，地市低迷持续拖累财政收入，政策再度放松迫切性仍存房地产市场需求低迷，影响房企预期，进而导致士地市场低迷。1-5月全国地方土地出让金收入同比降幅29%，5月单月同比降幅31%，地方财政承压。常州、温州、武汉、南京、长春、重庆等城市财政对土地依赖度较高，今年前5月土地出让、财政收入降幅均超过全国平均水平，后续有进一步政策放松动力。表：重点城市土地财政依赖度及前6月土地出让金、前5月一般公共预算财政收入（亿元：%）图：全国地方财政收入单月同比变化情况20210022-2022.1-5财政改依热度收入同比政依款度苏州79%40%1-5月地方本级财政累计-9%常州183%g-33%18%-40%-154530%30%温州153955723%宁波68%613965%20%%6L土地出让金收入累计-29%16%广州134%-67%-2%沈阳60%-94%-4%10%杭州134%25%-9%58%-24%-13%0%西安13196.-2.5%t福州57%6,-34%346-10%武汉123%-7946-13%石家庄5496-20%94620%%8L皖·3196南京122%-83%-18%厦门54%-31%2%-30%佛山116%-72%-4%天津5396-89%-290.40%成都106%-36%7%兰州52%41%12%-38%-50%长奇10595%6G--419.尚昌47%44%-1%合肥103%.42%7%太原46.964658196长沙98%-65%3%上海43%43%15%济南92%-65%-9%.北京40%6254%-5%地方本级财收收入一一国有土地使用权出让收入东莞85%37%7%大连37%-374-1%教据来源：财政部，义政存时政收入量拍一般公共预算收